Оценка стоимости бизнеса ООО "Фламинго"

Расчет физического износа приведен в табл.14.

Таблица 14 - Анализ физического износа нежилого административного здания инв. № 13913 (литера А)

Функциональный износ вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров зданий, коммуникаций или устареванием механического оборудования. На практике функциональный износ может быть связан с несоответствием проекта и конструктивных решений современным требованиям.

При оценке функционального износа учитывались следующие факторы:

1.                      Соответствие проекта здания современным требованиям и нормам для строительства, планировки помещений по назначению объекта.

2.                      Применение современных конструктивных материалов.

3.                      Наличие систем безопасности, инженерных коммуникаций и т.д.

4.                      Соответствие экологическим, пожарным и санитарным нормам.

Анализируя вышеперечисленные факторы применительно к оцениваемым объектам, функциональный износ принят равным 0%.

Экономический (внешний) износ вызывается изменением внешних по отношению объекта оценки факторов  изменением ситуации на рынке, неблагоприятным окружением, ухудшением финансовых и законодательных условий и т.д. Достоверные результаты способно дать измерение реакции рынка на изменение самого объекта и его окружения. Она проявляется в изменении арендной платы и цен продаж. Спрос на рынке на объекты офисного назначения в коммерчески привлекательных районах города достаточно высок, что подтверждают результаты применения различных методов оценки к исследуемым объектам (стоимость воссоздания многих объектов по затратному подходу меньше стоимости, рассчитанной по сравнительному подходу). Поэтому внешний (экономический) износ оцениваемых объектов принимается равным 0%.

Таким образом, накопленный износ объектов оценки равен физическому износу.

              Расчет рыночной стоимости здания затратным подходом приведен в таблице 15:

Таблица 15 - Расчет рыночной стоимости здания затратным подходом

Таким образом, рыночная стоимость здания, определенная затратным подходом  с учетом НДС составляет 116403691 рублей.

Определение стоимости земельного участка

Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), которая имеет границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документа государственной регистрации на землю.

Земельный участок общей площадью 3027,0 кв.м. находится в пользовании у собственника здания по пр-ту Ленина 83  на условиях аренды по договору от 03 июня 2009 года сроком на 20 лет до 26 марта 2029 года.

Заданием на оценку – определение рыночной стоимости земельного участка не предусмотрено. Однако, для окончательного расчета рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, необходимо к остаточной восстановительной стоимости объекта прибавить стоимость земельного участка под застройкой.

Для проведения оценки имеется договор аренды земельного участка и кадастровый план с определением границ участка и кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость относится к категории рыночной и может быть принята в качестве расчетной единицы при определении стоимости земельных участков под застройкой объектов недвижимого имущества.

По данным кадастрового плана, стоимость земельного участка общей площадью 3027,0 кв.м. составляет 20 359 602 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость административного здания, рассчитанная в рамках затратного подхода с учетом НДС равна:

116403691 + 20359602= 136 763 293 рублей

              Для определения рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения, вычленим его стоимость из стоимости здания. Для этого рассчитаем рыночную стоимость одного кубического метра здания по проспекту Ленина 83:

РС 1 м3 = 136 763 293 / 31217 = 4381 рублей.

              Объем оцениваемого помещения, на основании технического паспорта, равен V = 75 м3.

Следовательно рыночную стоимость определим по формуле (15):

РС = V*РС 1 м3   (15)

Рыночная стоимость нежилого помещения = 4381*75 = 328 579 рублей.

Таким образом рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу г.Челябинск, пр-т Ленина 83, каб 337, рассчитанная в рамках затратного подхода, составляет:

328 579 рублей (триста двадцать восемь тысяч пятьсот семьдесят девять рублей).

Согласование результатов и вывод итоговой стоимости

Целью согласования результатов использования методов в рамках трех традиционных подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества и недостатки каждого метода в оценке определяются по следующим критериям:

                                 возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;

                                 тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

                                 способность параметров методов учитывать конъюнктурные колебания на рынке;

                                 способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Окончательное итоговое суждение оценщика о стоимости имущества выносится на основе полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке. Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствие с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.

Для определения весов различных подходов используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки. Подробное обсуждение такого подхода к процедуре согласования опубликовано А.Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международного ежегодного Конгресса «СЕРЕАН».

Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:

                                 построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;

                                 определим сумму балов каждого подхода;

                                 определим сумму баллов всех используемых подходов;

                                 из отношения суммы баллов каждого подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес подхода в процентах (с учетом необходимого округления до 1%);

                                 на основе округленных весов и полученных примененными методами расчетов результатов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на вычисленный вес этого подхода и округлим с точностью до 1000 рублей для получения окончательного результата в таблице 16.

Таблица 16 - Согласование результатов и определение рыночной стоимости помещения