Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Мая 2012 в 10:47, дипломная работа
Целью исследования является обоснование стоимости бизнеса ООО «Фламинго-Тур».
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
– определить понятие «бизнес»;
– изучить перечень видов стоимости, определяемых при оценке, и выявить факторы, влияющие на величину оценочной стоимости;
– определить принципы и порядок проведения оценки бизнеса;
– рассмотреть содержание подходов к оценке бизнеса и дать их характеристику;
– обосновать стоимость бизнеса ОАО «Фламинго-Тур», используя три подхода к оценке.
ВВЕДЕНИЕ 6
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА……………………………………………………………………………….8
1.1 ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 8
1.2 ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА 11
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ООО «ФЛАМИНГО-ТУР»…...25
2.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ .25
2.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 65
2.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ 67
2.4 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 74
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 77
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 79
2.1.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Фламинго-Тур»
Объектом оценки является нежилое помещение, общей площадью 19,6 кв.м., офисного назначения. Характеристика данного объекта оценки приведена ниже в таблице 2 (Информация взята из технического паспорта на нежилое здание от 20 декабря 2009 года).
Таблица 2 - Характеристика объекта недвижимости
Наименование характеристики | Характеристика объекта оценки |
---|---|
Сегмент рынка | Рынок недвижимости офисного назначения |
Назначение и текущее использование | Офис |
Адрес | Челябинская область, г.Челябинск, пр-т Ленина 83, 337 |
Вид права | Собственность |
Инвентарный номер | 13913
|
Общая площадь помещения, кв.м | 19,6 |
Этажность / этажность | 3 / 5 |
Группа капитальности | Вторая |
Фундамент | Бутобетон |
Выбор методов оценки недвижимого имущества
В рамках затратного подхода.
Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как сумма стоимости участка земли, как условно свободного, и стоимости строительства улучшений с учетом их износа. При этом стоимость строительства улучшений возможно определить как затраты на замещение или затраты на воспроизводство
Общая схема расчета рыночной стоимости объектов оценки по затратному подходу осуществляется в соответствии со стандартом оценки ФСО №1, утвержденным Приказом Минэкономразвития России №256 от 20.07.2007г.
Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:
1. Оценка затрат на замещение или воспроизводство оцениваемого здания.
2. Расчет выявленных видов износов.
3. Оценка рыночной стоимости земельного участка при наличии прав на него.
4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
В основу расчета стоимости строений и сооружений положена методика сравнительной единицы, основанная на сравнении потребительских свойств (1 кв.м площади, 1 куб.м строительного объема и т.п.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.
Так как данные о средней рыночной стоимости строительства для идентичного объекта нежилого объекта производственного в публикуемых официальных источниках информации отсутствуют, а проектно-сметная документация и исполнительные сметы оценщику не предъявлены, затраты на воспроизводство недвижимого имущества определяется по сборникам УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости), путем пересчета удельных стоимостных показателей в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема в затраты на воспроизводство нового аналога в ценах и нормах, действующих на момент проведения оценки по состоянию на 09.10.2011 г. с помощью системы индексов по формуле (6):
ПВС=УС69*V*K1*K2*i69-84*i84-
где: УС69 – удельный показатель затрат на воспроизводство на единицу строительного объема в ценах 1969 года;
V – величина строительного объема, куб. м;
К1 – поправочный коэффициент для 2-го территориального пояса, руб./ куб. м;
К2 – поправочный коэффициент для 1-го климатического района, руб./ куб. м;
i69-84 - индекс изменения цен с 01.01.69 г. на 01.01.84 г.;
i84-2012 - индекс изменения цен с 01.01.84 г. на 01.04.2012 г.;
ПП – прибыль предпринимателя;
НДС – налог на добавленную стоимость.
Износом в практике оценочной деятельности называется экономическое обесценение или устаревание, характеризующее потерю с течением времени первоначальной или восстановительной стоимости объекта оценки в связи с уменьшением его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте, так и вне объекта.
Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации здания.
Для определения величины физического износа пользуются следующими методами:
экспертные:
1. метод эффективного возраста;
2. метод экспертизы состояния.
экономико-статистические:
1. метод снижения доходности;
экспериментально-
1. метод снижения потребительских свойств;
2. метод поэлементного расчета;
3. прямой метод.
Функциональное устаревание есть потеря стоимости оцениваемого актива в результате развития новых технологий.
Функциональное устаревание недвижимого имущества вызывается несоответствием его устройства (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.
Внешнее устаревание появляется в результате изменения внешней экономической ситуации.
Экономическое устаревание есть потеря стоимости, обусловленная внешними факторами (сокращение спроса на выпускаемую продукцию, возросшая конкуренция, изменения в структуре запросов сырья, рост цен на сырье, рабочую силу и коммунальные услуги, инфляция, высокие процентные ставки на выдаваемые кредиты, законодательные ограничения и т.д.).
Иными словами, это экономическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости здания в результате комплексного воздействия факторов, являющихся внешними по отношению к самой оцениваемой собственности. Таким образом, накопленный износ включает в себя физический износ, функциональное и экономическое устаревания.
Накопленный износ – уменьшение стоимости затрат на восстановление или замещение, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.
В рамках сравнительного подхода.
Рынок коммерческой недвижимости достаточно развит и активен, что делает возможным использование математических методов, базирующихся на анализе большого количества информации для определения стоимости оцениваемых объектов или рыночной ставки арендной платы за право пользования ими.
Метод регрессионного анализа
Согласно Стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого Партнерства «Специалистов-оценщиков СМАО», разработчик Грибовский С.В., рекомендован метод регрессионного анализа, который относится к количественным методикам определения рыночной стоимости.
Данный метод представляет собой процесс подбора математического выражения для функции нескольких независимых переменных (факторов). Основная задача при этом состоит в отыскании коэффициентов функции (параметров модели), которые определяют значимость (вес) каждого фактора при расчете значения зависимой переменной.
Реализация метода предполагает следующую последовательность этапов:
анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа и выбор ряда объектов-аналогов;
определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения, ценоформирующих факторов), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
построение регрессионной модели, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения;
расчет параметров модели;
анализ полученных значений на соответствие экономическому смыслу описываемых зависимостей;
применение модели к объекту оценки и определение его рыночной стоимости.
В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м. общей площади помещения.
Элементы сравнения включают в себя следующие количественные и качественные ценообразующие факторы:
1. Оформленные должным образом права собственности на недвижимость.
2. Условия финансовых расчетов при приобретении объекта недвижимости.
3. Условия продажи (чистота сделки).
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).
5. Местоположение.
6. Физические характеристики.
В процессе отбора объектов-аналогов отдавались предпочтения тем аналогам, которые идентичны или близки по элементам сравнения (ценообразующим факторам) к оцениваемому объекту.
Таким образом, факторы, по которому будет производиться сравнение объектов-аналогов с объектом оценки и корректировка цен аналогов, следующие:
Площадь помещения (х1);
состояние внутренней отделки помещения (х2).
Построим множественную регрессионную модель, описывающую количественную зависимость исследуемого результирующего признака (рыночной стоимости оцениваемого объекта) от нескольких независимых характеристик (ценоформирующих факторов), значения которых определяются из анализа рыночной информации. Линейная регрессионная модель имеет следующий вид:
, (7)
где:
y – зависимый признак (рыночная стоимость 1 кв. м);
независимых переменных (ценоформирующих факторов);
а1, а2, …аn - коэффициенты, соответствующие независимым переменным (веса ценоформирующих факторов);
а0 – постоянная.
В рамках доходного подхода.
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена его способностью приносить доход в будущем.
Таким образом, настоящий подход к оценке подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.
Расчет стоимости осуществляется посредством методов прямой капитализации или дисконтированных потоков наличности. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
Прямая капитализация используется для объекта недвижимости, для которого прогнозируется постоянный или плавно изменяющийся с незначительным темпом поток доходов. Если динамика изменения дохода значительна, эти изменения имеют нерегулярный характер, или требуются значительные финансовые вложения для эксплуатации объекта недвижимости по наилучшему и наиболее эффективному использованию, в этом случае применяется дисконтирование денежных потоков.
Для расчета стоимости оцениваемого объекта корректно применить метод прямой капитализации, поскольку в принципе, помещение возможно эксплуатировать по его прямому функциональному назначению в текущий момент времени. Мы прогнозируем, что доходы от эксплуатации нежилого помещения за прогнозный период не будут значительно меняться.
Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношения значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.