Оценка стоимости бизнеса ООО "Фламинго"

В процессе отбора объектов-аналогов отдавались предпочтения тем аналогам, которые идентичны или близки по экономическим и административным элементам сравнения (ценообразующим факторам) к объекту оценки.

В качестве объектов – аналогов выбран 1 кв.м. нежилого помещения.

Таким образом, оставшиеся факторы, по которым будет производиться сравнение объектов-аналогов с объектом оценки и корректировка цен аналогов, представляют собой следующие физические характеристики:

- площадь объекта (х1);

- состояние объекта, в т.ч. уровень внутренней отделки (х2).

Поскольку методы регрессионного анализа являются методами обработки количественных (числовых) величин, приведем качественные факторы (имеющие нечисловую природу) к количественному типу процедурой оцифровки, то есть путем присвоения их значениям некоторых числовых меток с помощью дискретных шкал с фиксированным количеством градаций. Для оцифровки ценообразующих факторов, используем таблицу 6:

Таблица 6 - Порядковая шкала качественных оценок                                                                                    

Из полученной выборки объектов-аналогов (таблица 4)  необходимо исключить объекты с экстремальными значениями.

Для определения зависимости стоимости нежилого помещения от его местоположения как уровня коммерческой привлекательности и состояния внутренней отделки, необходимо построить линейную модель согласно формуле (7) в виде:              

у=а0+а1x1+ а2x2 + аnxn

Параметры модели а0, а1, а2.  аn  находятся по средствам решения системы нормальных уравнений.

Построение линейной многофакторной модели производится с помощью инструментов пакета анализа данных Корреляция и Регрессия. Корреляция используется для расчета матрицы парных коэффициентов корреляции. С помощью Регрессии, помимо результатов регрессионной статистики, дисперсионного анализа и доверительных интервалов, можно получить остатки и графики подбора линии регрессии, остатков и нормальной вероятности.

Подставим в полученную модель данные объекта оценки, предварительно оцифровав нечисловые факторы. Так как в предложениях по объектам-аналогам указана площадь из свидетельства о регистрации права, в расчет бралась площадь объекта оценки, указанная в свидетельстве о регистрации права – 19,6 кв.м.

Необходимые данные для расчета модели сведем в таблице 7.

Таблица 7- Исходные данные для построения модели вида (7)              

Составив матрицу коэффициентов, и реализовав расчеты с помощью компьютерных электронных таблиц Microsoft Excel, получим следующие параметры модели:

Где:

- постоянная = -37674,56956;

- коэффициент зависимости рыночной стоимости объекта оценки от местоположения и уровня коммерчсекой привлекательности = -30,05869;

- коэффициент зависимости рыночной стоимости объекта оценки от уровня внутренней отделки = 10807,6214;

- коэффициент детерминированности = 0,970031796, что указывает на сильную зависимость между независимыми переменными (факторами) и рыночной стоимостью объекта.

- рыночная стоимость 1 кв.м. площади объекта оценки.

Таким образом, рыночная стоимость 1 кв.м. нежилого помещения,  рассчитанная методом сравнения продаж, где поправочные коэффициенты определенны методом регрессионного анализа, в рамках сравнительного подхода, составит:

Рыночная стоимость объекта оценки – офисного помещения, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Ленина, д. 83 рассчитанная в рамках сравнительного подхода, методом регрессионного анализа, составляет:

944 666  (девятьсот сорок четыре тысячи шестьсот шестьдесят шесть) рублей

Определение стоимости недвижимого имущества доходным подходом

Доходный подход к оценке подразумевает, что цена объекта на дату оценки  есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса. Поэтому в первую очередь необходимо рассчитать величину дохода от использования объекта.  Для оцениваемого объекта доходом является прибыль от сдачи помещения в аренду.

Определение величин потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход представляет собой сумму денежных поступлений от сдачи объекта имущества в аренду при условии полной загрузки помещений и отсутствия неплатежей и просрочек. Рассчитывается он как произведение величины арендной ставки на площадь помещения с учетом периода аренды.

В ходе беседы с арендодателями помещений, расположенных по адресу пр-т. Ленина 83, были определены следующие значения арендных ставок:

Таблица 8 – определение величины арендных ставок

Учитывались:

1)  условия финансирования (переменную составляющую расходов берет на себя арендатор);

2)  условия эксплуатации объекта (отсутствие удобной автомобильной парковки, устаревшая планировка зданий – класс D, хорошая отделка помещений.

Таким образом, принимаем к расчету арендную ставку 500 руб. в месяц за 1 кв.м. нежилой площади, так как оцениваемое нежилое помещение расположено на 3 этаже.

Далее в таблице 9 произведем расчет годовой величины потенциального валового дохода:

Таблица 9 – расчет годовой величины потенциального валового дохода