Земельна реформа: етапи здійснення і шляхи подальшого розвитку

Середні ціни продажу сільськогосподаррськими  підприємствами продукції рослинництва, що склалися у 2010р., зросли проти 2009р. на 39,8%. Дані щодо середніх цін реалізації основних видів продукції рослинництва відображені в таблиці 3.1.1.

Аналізуючи  дані таблиці можна сказати, що найбільш вигідним є виноградарство і становить 3638,2 грн. за тонну, а найменш вигідним є виробництво продукції баштанних  культур – 311,3 грн. за тонну.

 

 

 

 

Таблиця 3.1.1

Середні ціни реалізації сільськогосподарськими підприємствами продукції рослинництва по Україні

Продукція рослинництва	2010р. (грн. за т)	2010р. у % до 2009р.
Зернові культури	1120,9	140,3
пшениця	1085,8	137,2
жито	792,7	128,9
ячмінь	955,1	132,7
просо	1036,2	175,5
гречка	3910,0	265,0
кукурудза	1246,1	146,7
рис	2346,1	81,2
овес	766,8	121,5
зернобобові	1596,4	131,2
інші  зернові	1017,6	181,5
Олійні  культури	2942,6	141,1
насіння соншнику	3018,7	159,1
соя	2604,3	97,4
ріпак	2933,0	123,9
цукрові буряки	476,5	116,7
картопля	2131,0	164,1
овочі	2551,6	142,5
Плоди та ягоди	2419,8	127,9
виноград	3638,2	139,2
баштанні  культури	311,3	113,2

 

Співставляючи дані по Україні та ДП ДГ «Елітне», можна зробити такий аналіз.

Найвищий беззбитковий обсяг виробництва продукції спостерігається у сої – 1139,0 грн. Навпаки, збитковим для ДП ДГ «Елітне» є виробницто соняшнику – -4,96 грн., а зерно складає – 34,90 грн. Виручка від реалізації зернових та зернобобових зменшилась у 2010 р. – 2774,6 тис. грн., порівняно з 2008 р. – 2834,7 тис. грн., насіння соняшнику та сої у 2010 р. значно зросла порівняно з 2009 р. , а саме насіння сої з 76,4 тис. грн  до 124,0 тис. грн. У зв’язку з цим можна побачити як зріс рівень рентабельності по сої у 2009 р. він склав по сої  -54,6 % але, вже у 2010 р. рівень рентабельності підвищився до 1,8%. Зернові та зернобобові і соняшник вийшли з мінусом, а це означає, що ці культур не рентабельні для даного підприємства.  Слід відмітити, що на 2010 рік, рентабельним, з усіх видів продукції які виробляються у ДП ДГ «Елітне» є виробництво сої.

Для підприємства ДП ДГ «Елітне» найбільш прибутковим являється  виробництво сої, що складає 4,76% по Україні. Найменш прибутковим є соняшник, хоча ціна реалізації з кожним роком  збільшується, а отже олія дорожчає, то ми повинні отримувати високі прибутки. Але це може не відбуватись оскільки неправильно були розраховані сівозміни. Ми пропонуємо для підвищення ефективності виробництва продукції рослинництва господарство повинно застосовувати оптимізацію сівозмін, що поліпшить використання земельних ресурсів, і дасть змогу уникнути виснаження земель.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Іпотечне кредитування аграрного товаровиробника під заставу земель

Під аграрною іпотекою слід розуміти спосіб господарювання, який при заставі  земельних ділянок сільськогосподарського призначення дозволить залучити додаткові довгострокові ресурси  в сільське господарство, і тим  самим забезпечить сталий розвиток даної галузі. Економічна сутність аграрної іпотеки з одного боку, полягає в залученні кредитних  ресурсів під заставу земельних  ділянок сільськогосподарського призначення, тобто вона має виробниче призначення, а з іншого, аграрна іпотека  ще носить споживчий характер для  сільської місцевості.

Механізм іпотечного кредитування сільського господарства пропонується розглядати як сукупність наступних  блоків: суб’єкти, об’єкти, процедури  іпотечного кредитування; важелі (стимули, санкції); нормативно-правове забезпечення; інституційне забезпечення; інформаційне забезпечення та принципи кредитування, які мають як загальні так і  специфічні риси іпотечного кредитування.

Іпотечний ринок знаходиться на початковому етапі розвитку і  характеризується незначними обсягами; недоступністю окремих видів  іпотечного кредитування, зокрема під  заставу землі сільськогосподарського призначення. Нині в Україні найпоширенішими  видами іпотечного кредитування є банківський  кредит під заставу комерційної  нерухомості та житла. А на землі  сільськогосподарського призначення  тільки з’являється попит, що дає  можливість спрогнозувати, що в найближчому  майбутньому дані землі стануть  досить ліквідними, тому земельні ділянки  сільськогосподарського призначення  слід розглядати як потенційно достатня і ліквідна застава, що дозволить  отримувати сільськогосподарським  товаровиробника середньо- та довгострокові  банківські кредити.

Необхідна критична маса іпотечного капіталу сформована, хоча дані землі відповідно до чинного законодавства не можуть бути об’єктом застави. Тому пропонується землі сільськогосподарських підприємств об’єднувати в сільськогосподарські кооперативи, тоді питання застави землі в нинішньому їх статусі вбачається більш реалістичним [36].

Процедури, пов’язані з видачею  іпотечних кредитів повинні розглядатися як послідовність таких етапів: експрес-аналіз кредитного звернення; аналіз комплексної  оцінки кредитоспроможності позичальника; перевірка відповідними службами банку  юридичних аспектів іпотечної угоди; структурування позики; моніторинг; погашення  кредиту і можливе повторне кредитування [35].

Формування законодавчої бази та збільшення числа власників землі сприяють виникненню необхідності в ефективному  функціонуванні кредитної системи  із заставою землі. Для прискорення  процесу обороту земель сільськогосподарського призначення та підвищення ролі кредиту  в іпотечних відносинах запропонована  схема взаємозв’язку інфраструктурних ланок системи іпотечного кредитування в аграрному секторі. Основною ланкою побудови системи іпотечного кредитування має бути Аграрний банк, який і покликаний займатися іпотечними операціями в  сільській місцевості. Оскільки, аграрний сектор, в якому основним об’єктом є земельні ділянки сільськогосподарського призначення, має специфіку, що вимагає  обслуговування його спеціалізованим  банком за галузевою ознакою.

Виявлення особливостей оцінки фінансового стану сільськогосподарських підприємств та визначення заставної вартості сільськогосподарської землі є одними з важливих елементів функціонування в процесі іпотечного кредитування. При розгляді заявки про надання кредиту під заставу сільськогосподарських угідь можна встановити наступні пріоритети в критеріях оцінки кредитоспроможності сільгосптоваровиробників: фінансовий стан позичальника з врахуванням особливостей аграрного виробництва; інвестиційний проект, який повинен мати цільову спрямованість; забезпечення, основною умовою якого отримання довгострокових кредитних коштів є наявність застави – земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Виходячи із специфіки аграрного  сектора економіки, для якого  іпотечне кредитування має особливе значення, а оскільки дане питання  є досить складним, доцільно прийняти окремий закон, який би враховував особливості  аграрної іпотеки – Закону України  “Про аграрну іпотеку”. Цей закон  повинен враховувати інтереси всіх учасників іпотечного договору при  одержанні кредитів під заставу  земельних ділянок сільськогосподарського призначення[34].  
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3. Розвиток оренди земель у сільському господарстві

У сільськогосподарському виробництві  країн світу широко застосовується оренда землі. В незалежній Україні  законодавчо відроджено приватну власність  на землю та її оренду. На сучасному  етапі оренда дозволяє оптимізувати розміри землекористування новостворених  аграрних формувань, матеріально підтримати за рахунок орендної плати сільське населення, наповнювати доходну  частину місцевих бюджетів шляхом передачі в оренду земель державної і комунальної  власності [43].

Механізм застави права  оренди землі, можна прослідкувати  на рис. 3.

В результаті здійснення земельної  реформи в Україні понад 6,8 млн. селян отримали у власність земельні частки (паї) та земельні ділянки загальною площею 21 млн га, з яких 74% передано в оренду новоствореним господарським формуванням ринкового спрямування. У Житомирській області 299,9 тис. селян отримали у власність 1088 тис. га сільськогосподарських угідь, з яких 73,1% передали в оренду. У структурі договорів оренди домінує короткострокова оренда терміном до 5 років (91,5%), що є перепоною для капіталовкладень у поліпшення земель. Подовження термінів оренди сприятиме запровадженню раціональних сівозмін, здійсненню планування господарської діяльності, розширенню іпотечного кредитування, підвищенню ефективності використання землі.

Орендна плата є одним  із чинників підвищення соціального  захисту населення, особливо селян. Нині її розмір в регіоні становить 63,3 грн за 1 га або 228 грн за земельний  пай. У структурі доходів селян  орендна плата поки що займає незначну частину. Річна виплата орендної плати складає 41% від рівня обумовленого договорами оренди. У зв’язку з цим слід розрізняти нормативний, договірний та фактичний її розмір [45].

Порівнюючи розмір орендної плати залежно від бази нарахування, дослідженнями виявлено переваги грошової оцінки землі як бази нарахування порівняно з її нарахуванням як частки від урожаю. За результатами досліджень (анкетного опитування орендодавців і орендарів) раціональним співвідношенням між формами орендної плати можна вважати: 30% – у грошовій формі, 50 – у натуральній і 20% – надання послуг орендодавцю.

Грошова оцінка та площа орендованих земель є основними чинниками, під впливом яких формується розмір орендної плати в області. Решта впливу обумовлена відсутністю конкурентного середовища на ринку оренди землі та низькою інформованістю населення стосовно їх прав, що призводить до монополізації ринку оренди землі, заниження орендної плати, затримки її виплати, завищення цін на видану продукцію та надані послуги в рахунок орендної плати. Результати соціологічних опитувань показують, що селяни недостатньо обізнані зі своїми правами стосовно оренди землі. Встановлено комплекс взаємопов'язаних причин, що стримують розвиток орендних земельних відносин, серед яких слід виділити три групи: природні, організаційні й економічні. Природні – викликані якісними властивостями ґрунтів та специфікою природних умов регіону. Організаційні – пов'язані із затяжним характером перехідного періоду, низькою обізнаністю населення стосовно їх прав, відсутністю дієвих механізмів раціонального використання угідь і розвиненої інфраструктури аграрного ринку. Економічні – обумовлені відсутністю механізмів залучення середньо- і довгострокових інвестицій у сільське господарство та збитковістю більшості підприємств.

Для розвитку орендних земельних  відносин основну увагу слід зосередити на: формуванні конкурентного середовища серед потенційних орендарів  землі; всебічному захисті й гарантуванні прав селян-орендодавців, зокрема, застосуванні дійових механізмів відповідальності за недотримання сторонами умов орендних угод; підвищенні орендної плати за землю, а також екологізації використання орендованих земель, що передбачає реалізацію стимулюючих і регламентаційних заходів; запровадженні екологічного моніторингу та контролю, спрямованих  на використання орендарями екологобезпечних агротехнологій і належне відтворення  родючості ґрунтів [44].

Подальший розвиток орендних земельних відносин має бути спрямований  на захист прав орендодавців. Для цього  необхідно підвищувати рівень їх інформованості, активізувати роботу центрів юридичної допомоги та консалтингових служб, створювати спілки власників земельних паїв як суб'єкта ринку права оренди землі, сприяти налагодженню громадського контролю за ефективним використанням їхньої власності через тісну співпрацю між власниками, органами місцевого самоврядування й орендарями. У разі наявності кількох орендарів на земельну ділянку потрібно проводити земельні конкурси (аукціони) на орендовану землю, що стимулюватиме конкуренцію і відповідне підвищення орендної плати.

Виходячи з того, що переважна більшість новостворених підприємств є орендарями землі, для одержання середньо- й довгострокових кредитів необхідно законодавчо врегулювати й запровадити механізм застави права оренди землі, що стане ключовою ланкою в тріаді "власник-орендар-банк", гарантуватиме повернення кредиту, а власникам землі дозволить зберегти об'єкт власності. З цією метою потрібно внести доповнення до Земельного кодексу України та законів України "Про оренду землі" та "Про іпотеку". На законодавчому рівні слід встановити гарантію захисту прав кредиторів і позичальників.

Для підвищення ефективності використання орендованих земель доцільно створювати інтегровані підприємства, подовжувати терміни договорів  оренди, провести паспортизацію й інвентаризацію земель, створити банк даних стосовно руху прав власності на землю, посилити контроль держави за раціональним їх використанням і запровадити стимулювання за покращання їхніх якісних характеристик.

Слід практикувати виведення  з інтенсивного обороту деградованих і малопродуктивних земель. Дослідження  показують, що це не призведе до зменшення  розміру орендної плати, а сприятиме  запровадженню сталого землекористування [46].

Удосконалення орендних земельних  відносин потребує формування комплексної  системи їх правового регулювання, з чітким дотриманням її в умовах виробництва та прийняття довгострокової урядової програми розвитку оренди в аграрному секторі, що дозволить суб'єктам орендних відносин повною мірою реалізувати всі правомочності, закладені в тріаді “володіння –користування – розпорядження” земельними ділянками. Всі заходи мають спрямовуватись на максимально можливий захист прав орендодавців і бути прийнятними для орендарів. Подальший розвиток орендних земельних відносин потребує створення відповідної правової бази, зокрема прийняття передбачених Земельним кодексом законів України: “Про ринок землі”, “Про державну реєстрацію земельних ділянок”, “Про державний земельний (іпотечний) банк”, “Про державний земельний кадастр”, "Про державну реєстрацію об'єктів нерухомого майна".