Мониторинг одного из районов города Нижнего Новгорода

Основным инструментом регулирования  землепользования в городах является зонирование. Территориальные зоны представляют собой отдельные территории, границы которых фиксируются (выделяются) на основании решений органов  государственной власти или местного самоуправления. Эти зоны выделяются для целей административно-хозяйственного регулирования имущественных отношений  в пределах каждой зоны [12, с. 25].

Границы территориальных зон могут  устанавливаться по [1]:

1. линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2. красным линиям;
3. границам земельных участков;
4. границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5. границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
6. естественным границам природных объектов;
7. иным границам.

Границы зон с особыми условиями  использования территорий, границы  территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с  границами территориальных зон [1].

Под зонированием застроенных территорий понимается выделение в границах города зон различного функционального назначения. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности. По выделенным зонам устанавливается правовой режим использования земель [12, с. 25].

Городские земли обладают правовым режимом, отличным от режима прочих категорий  земель. Земли за пределами городской  черты служат резервом для расширения территории города и выполняют защитную и санитарно-гигиеническую роль. Они могут использоваться и как  место отдыха населения. Эти территории выделяются в пригородную и зеленую  зоны города, подлежащие особой охране [12, с. 24].

Городские земли образуют сложный состав, в который входят земельные участки:  

• жилой и общественной застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми,   административными, культовыми и иными зданиями, строениями и сооружениями и   предназначенные для этих целей;
• общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами,   набережными, парками, скверами, бульварами, пляжами и иными объектами и   предназначенные для удовлетворения общественных нужд населения;
• промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;
• транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного и других видов транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;
• особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, оздоровительного,   рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы,   парками, садами, а так же памятники истории и культуры, музеи-заповедники,   музеи-усадьбы;
• водных объектов, занятые замкнутыми и поверхностными водоемами, акваториями,   водоохранными зонами;
• сельскохозяйственного использования, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного   производства.

На основе такого деления городских  земель разработан ряд классификаций  городских земель. Другой методический подход заключается в выделении  групп городских земель по особенностям их ведомственного использования [12, с. 24]:

• промышленные зоны;
• селитебные территории;
• индивидуальная и малоэтажная застройки;
• городские леса;
• земли специального назначения;
• сельскохозяйственные земли;
• земли железной дороги;
• земли метрополитена;
• улично-дорожная сеть;
• озелененные территории;
• особого режима использования;
• нарушенные территории;
• земли водного фонда.

Итогом зонирования является план зонирования земель, представляющий собой графический документ, разрабатываемый в составе генплана города с пояснительной запиской. Этот документ определяет состав земель города, объединенных общими признаками перспективного функционального использования с указанием перспективы и степени эффективности их использования. В условиях рыночной экономики зонирование земель предопределяет устойчивую форму контроля за использованием территории. Таким образом, сущность функционального зонирования заключается в установлении и выделении на картографическом материале границ территорий, используемых в различных целях. Зональные особенности могут изменить стоимость земли [12, с. 26].

Карта-схема градостроительного зонирования  территории Нижегородского района города Нижнего Новгорода представлена в приложении В и на листе 3 графического материала.

В зависимости от наличия зданий, строений и сооружений, городские  земли делятся на застроенные  и незастроенные. По характеру покрытия поверхностного слоя выделяют запечатанные (застроенные и покрытые асфальтом) и незапечатанные земли [12, с. 25].

Значительная часть территории города занята жилыми домами, объектами  культурного назначения, т. е. жилой  и общественной застройкой. Жилищные органы муниципалитетов и частные  владельцы обязаны содержать  придомовые территории, улицы и проезды  в порядке и чистоте, сохранять  зеленые насаждения. Если земли заняты ведомственными жилыми домами, то соответствующие  функции в качестве субъектов  землепользования выполняют предприятия и организации – владельцы домов.

Пользователями участков городской застройки, предоставленных  для промышленности, являются государственные, муниципальные, частные предприятия  и общественные организации. Вокруг каждого предприятия устанавливается  санитарно-защитная зона, ее ширина зависит от степени вредности производства. Земли этой зоны предприятиям не передаются, но благоустраиваются и озеленяются за счет предприятия.

Земли общего пользования, как  правило, находятся в муниципальной  собственности, которыми ведают земельные  комитеты, комитеты культуры, коммунального  хозяйства, администрации парков и  т. д.

Земли, занятые городскими лесами, водоемами и объектами  особо охраняемых территорий, выполняют  санитарно-гигиеническую функцию, улучшают микроклимат, защищают экологическое  благополучие города.

К землям сельскохозяйственного  использования относят небольшие  земельные участки в черте  города, которые при необходимости  расширить городскую застройку  изымаются из оборота [29].

В черте города земли водного, лесного  фондов, сельскохозяйственного назначения, парки, скверы не приносят дохода. Кроме  этого, ценные земли зачастую покрыты  асфальтом, зданиями и другими сооружениями. Стоимость недвижимости зависит  от объема продаваемых прав на эту  недвижимость. Обременения и сервитуты  могут существенно снижать стоимость  земельного участка.

Земельный участок в черте города имеет определенный юридический  статус, границу и конкретное целевое  назначение. Он должен использоваться в интересах города. Описание границ участка дается в Поземельной книге города и в кадастровом деле земельного участка. Над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков, расположенных на разных уровнях (наземный, надземный, подземный). Размеры участка определяются списком координат углов поворота внешних границ.

Приобретение (установление) прав на земельный участок влечет за собой  одновременное приобретение юридическим  или физическим лицом прав на надземное  и подземное пространство земельного участка.

Право на недвижимость представляет собой совокупность прав на недвижимость в соответствии с  Гражданским кодексом, включая все  обременения. Над недвижимостью  может быть произведен ряд операций. Под операцией с недвижимостью  понимается процедура, посредством  которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются или прекращаются. Операции с недвижимостью должны совершаться в соответствии с  законами, действующими в настоящее  время в Российской Федерации. Гражданский  кодекс и Российское законодательство определяют семь основных типов прав на недвижимость (Рисунок 1.1) [12, с. 27-30; 22].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1.1 – Типы прав на недвижимость

1. Право собственности. Право физического или юридического лица владеть, использовать и распоряжаться недвижимостью (наследство, дарение, завещать, сделки, защита прав государством). Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации;
2. Аренда. Долгосрочная (более 3 лет) и краткосрочная. Если право аренды земельного участка выкуплено, право аренды земельного участка выступает как товар на рынке недвижимости. В крупных городах предпочтительна аренда городских земель как основная форма землепользования. Это оправдано, прежде всего, для земель города исторического и культурного значения;
3. Пожизненное наследуемое владение. Праводержатель может строить здания, сдать участок в субаренду. Продажа, залог или другие сделки, которые ведут или могут привести к отчуждению участка, не разрешаются. Право подлежит государственной регистрации;
4. Право хозяйственного владения. Юридические лица могут иметь право хозяйственного владения недвижимостью. Подобное право устанавливается решением соответствующего органа федеральной или местной власти. При этом недвижимость принадлежит другому лицу. Юридическое лицо не может продать, сдать в аренду, отдать в залог, или любым другим способом распоряжаться недвижимостью без согласия владельца;
5. Право бессрочного пользования. Недвижимость, которая находится в федеральной или муниципальной собственности, решением владельца может быть предоставлена в бессрочное пользование юридическому или физическому лицу. Праводержатель может строить на участке, использовать его. Сдать в субаренду или передать в свободное пользование другому лицу праводержатель может только с согласия владельца участка. Право бессрочного пользования не может быть продано или унаследовано;
6. Право краткосрочного пользования. Одна из форм аренды, до 3 лет;
7. Право оперативного управления. Праводержателем может выступать юридические лица. Недвижимость продолжает оставаться собственностью государства или муниципалитета, а юридическое лицо называется общественным предприятием или агентством. Право оперативного управления осуществляется в интересах владельца недвижимости.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный  кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся  во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный  номер. Кадастровые номера присваиваются  объектам недвижимости органом кадастрового учета.

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое  деление территории Российской Федерации  на кадастровые округа, кадастровые  районы и кадастровые кварталы. При  установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр  недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.

Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, а также порядок  присвоения объектам недвижимости кадастровых  номеров устанавливается органом  нормативно-правового регулирования  в сфере кадастровых отношений  [4].

Правительство РФ Постановлением от 6 сентября 2000 г. № 660 [7] утвердило Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, которые определяют порядок кадастрового деления территории страны в целях ведения государственного кадастра недвижимости и присвоения земельным участкам кадастровых номеров.

В соответствии с названными Правилами  вся территория Российской Федерации, включая территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, делится  на кадастровые округа.

Кадастровым округом признается часть  территории Российской Федерации, в  границах которой осуществляется ведение  государственного реестра земель кадастрового округа. Государственный реестр земель кадастрового округа является составной  частью Единого государственного реестра  земель.

Территория кадастрового округа делится  на кадастровые районы.

Кадастровым районом признается часть  территории кадастрового округа, в  пределах которой осуществляется государственный  кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра  земель кадастрового района. Государственный  реестр земель кадастрового района является составной частью государственного реестра земель кадастрового округа.

Территория кадастрового района делится  на кадастровые кварталы.

Кадастровый квартал – это наименьшая единица кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план).