Понятие права собственности на землю

 

В последнее время в рамках проводимой административной реформы высказывается  мнение о необходимости создания единой службы охраны земель на базе Федерального агентства кадастра объектов недвижимости*(42). Можно согласиться с данной точкой зрения, так как, учитывая важность сохранения почвы от загрязнения и других негативных воздействий, необходимо, чтобы вопросами охраны земель занималась специализированная служба. Дело в том, что нередко некоторые из вышеперечисленных контролирующих органов просто не в состоянии в силу загруженности другими проблемами эффективно контролировать состояние земель.

 

Под землеустройством понимают мероприятия  по изучению состояния земель, планированию и организации рационального  использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).

 

Объектами землеустройства являются территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований  и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.

 

Земельное законодательство устанавливает  правовые основы проведения землеустройства  в целях обеспечения рационального использования земель и их охраны, создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов.

 

Главной задачей землеустройства  является организация рационального  использования земель всех категорий, в том числе и сельскохозяйственного  назначения.

 

Землеустройство включает в себя правовые, организационно-хозяйственные, экономические, технологические и технические  мероприятия.

 

Существует два вида землеустройства - территориальное и внутрихозяйственное, каждое из которых решает свои задачи.

 

Территориальное землеустройство - система мероприятий (действий) по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования и охраны земель, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности. Территориальное землеустройство распространяется на все земли независимо от целевого назначения, форм собственности и использования.

 

Внутрихозяйственное землеустройство - система мероприятий (действий) по организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лиц, приравненных к ним, в целях обеспечения их традиционного образа жизни. Внутрихозяйственное землеустройство затрагивает сельскохозяйственные земли (в том числе земли, предоставленные для охоты и рыболовства).

 

Субъектами землеустройства признаются: а) Российская Федерация в лице федеральных органов государственной власти; б) субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти; в) органы местного самоуправления (муниципальные и иные административно-территориальные образования); г) юридические лица (предприятия, учреждения, организации); д) граждане.

 

Также существуют специальные субъекты землеустройства, к которым относятся: а) общины коренных малочисленных народов  Севера, Сибири и Дальнего Востока  РФ; б) лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ.

 

Объектами землеустройства являются:

 

а) территории всех 89 субъектов Российской Федерации (значит, в целом вся  территория Российской Федерации);

 

б) территории всех муниципальных  образований Российской Федерации, т.е. территории местного самоуправления. Согласно Федеральному закону от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" местное самоуправление осуществляется на всей территории РФ в городских, сельских поселениях и на иных территориях (т.е. в городах, поселках, станицах, районах (уездах), сельских округах (волостях) и других муниципальных образованиях).

 

Территорию муниципального образования  составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения;

 

в) территории иных административно-территориальных образований. К ним относятся прежде всего закрытые административно-территориальные образования (ЗАТО);

 

г) территориальные зоны.

 

Территориальная зона - это часть  территории, которая характеризуется  особым правовым режимом использования  земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, лесным, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации (ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре");

 

д) земельные участки.

 

Земельный участок - часть поверхности  земли (в том числе поверхностный  почвенный слой), границы которой  описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре");

 

е) части вышеуказанных территорий, зон и участков. Землеустроительная документация представляет собой единую систему взаимосвязанных проектных  документов, предусматривающую обязательность учета ранее утвержденной документации более высокого уровня при разработке последующей и служащую основой для организации использования земли. Землеустроительная документация включает федеральные и региональные инвестиционные нормы, схемы землеустройства, проекты территориального и внутрихозяйственного землеустройства.

 

Землеустроительной документацией  признаются документы, полученные в  результате проведения мероприятий, направленных на организацию использования земли, учет и оценку земельных ресурсов, составление территориальных и внутрихозяйственных планов. Перечень видов землеустроительной документации приводится в ст. 19 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

 

Карта (план) объекта землеустройства - обязательный и необходимый элемент землеустройства, важнейший документ, имеющий графическую форму. В этом документе отображаются местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объектов землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей. Карта (план) объекта землеустройства является составной частью землеустроительной документации.

 

Тематические карты и атласы состояния и использования земель составляются с целью отображения  в них описания характерных, отличительных качеств, черт состояния и использования земель, данных зонирования и природно-сельскохозяйственного районирования земель, определения мероприятий по организации рационального использования земель и их охраны.

 

Закон "О землеустройстве" предусматривает, что порядок согласования и утверждения землеустроительной документации устанавливается Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 11 июля 2002 г. N 514 утверждено Положение о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.

 

Государственная экспертиза землеустроительной документации - это установление соответствия этой документации экологическим, экономическим, социальным условиям и требованиям.

 

Согласно ст. 6 Закона "О землеустройстве" государственная экспертиза землеустроительной документации осуществляется в целях  обеспечения соответствия этой документации исходным данным, техническим условиям и требованиям. Положение о государственной экспертизе землеустроительной документации утверждено постановлением Правительства РФ от 4 апреля 2002 г. N 214.

 

Правовое регулирование отношений  при проведении землеустройства  осуществляется законами и иными  нормативными правовыми актами.

 

Землеустройство является обязательным в следующих случаях:

 

1) при изменении границ объектов  землеустройства:

 

а) территории субъектов Российской Федерации. Границы между субъектами Российской Федерации могут быть изменены только с их взаимного согласия (п. 3 ст. 67 Конституции РФ);

 

б) территории муниципальных образований.

 

Изменение границ муниципального образования, в том числе при образовании, объединении, преобразовании или упразднении  муниципальных образований, осуществляется с учетом исторических и иных местных традиций по инициативе органов местного самоуправления, а также органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

 

Изменение границ муниципального образования  не допускается без учета мнения населения соответствующих территорий.

 

Порядок образования, объединения, преобразования или упразднения муниципальных  образований, установления и изменения  их границ и наименований определяется законом субъекта РФ (ст. 13 Закона "Об общих принципах организации  местного самоуправления в Российской Федерации");

 

в) территории иных административно-территориальных  образований.

 

Изменение границ закрытого административно-территориального образования производится в порядке, установленном ст. 2 Закона РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании". Решение о создании (об упразднении) ЗАТО принимается Президентом РФ. В свою очередь, предложение о создании (об упразднении) ЗАТО вносится Правительством РФ. Им же вносятся предложения об установлении административной подчиненности, об определении границ и об отводе земель создаваемого (упраздняемого) ЗАТО по согласованию с органами государственной власти субъектов РФ, в ведении которых находятся соответствующие территории. Таким образом, решение об изменении границ ЗАТО будет приниматься федеральным Правительством по согласованию с правительством субъекта Федерации;

 

г) изменение границ территориальных  зон, земельных участков, а также  частей указанных территорий, зон  и участков будет осуществляться федеральными специально уполномоченными органами и территориальными органами в области управления лесными, земельными, водными, геологическими ресурсами, охраны окружающей среды и иными органами (Федеральная служба земельного кадастра, Министерство природных ресурсов), а также органами исполнительной власти субъектов РФ и решениями органов местного самоуправления. Изменение границ земельных участков возможно также при слиянии двух и более земельных участков (их частей), при купле-продаже части земельного участка, наследовании части земельного участка и при иных комбинационных вариантах;

 

2) при предоставлении и изъятии  земельных участков.

 

Действующим земельным, гражданским, природоресурсным и иным законодательством  земельные участки предоставляются  гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственных целей, несельскохозяйственных нужд, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного и жилищного строительства.

 

Изъятие земель - это прекращение  в установленном законом порядке права владения, пользования или права собственности на конкретный земельный участок юридических и физических лиц.

 

Случаи изъятия земельных участков также установлены действующим  земельным, гражданским, природоресурсным и иным законодательством. Приоритетным является земельное законодательство. Общий порядок изъятия и предоставления земельных участков предусмотрен Земельным кодексом РФ.

 

Остальные случаи, когда землеустройство  проводится в обязательном порядке, связаны с охраной земель, проведением природоохранных, землевосстановительных и иных мероприятий, а именно:

 

определение границ ограниченных в  использовании частей объектов землеустройства;

 

перераспределение используемых гражданами и юридическими лицами земельных  участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

 

выявление нарушенных земель, а также  земель, подверженных водной и ветровой эрозии (водная эрозия - процессы разрушения верхних, наиболее плодородных горизонтов почвы талыми или дождевыми водами. Различают линейную (глубинную, овражную) и плоскостную водную эрозию (поверхностную эрозию, смыв почв); ветровая эрозия (дефляция, выдувание - процессы разрушения верхних, наиболее плодородных горизонтов почвы ветром), селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям;