Договор купли-продажи

Оглавление

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования темы купли-продажи  недвижимого имущества обусловлена характером и широтой возможностей, предоставляемых субъектам гражданско-правовых отношений в рамках рыночных экономических отношений. В условиях, когда ограничения по приобретению и переходу права собственности на недвижимое имущество сведены к минимуму, строгая регламентация наиболее существенных аспектов правоотношений лиц, осуществляющих сделки такого рода, выступает одной из гарантий правомерности способов реализации прав и законных интересов гражданами и юридическими лицами. При этом «правовое регулирование оборота недвижимого имущества имеет давнюю историю. Этим вопросом занимались самые известные ученые-цивилисты России»¹.

Выделение в главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – «ГК РФ») отдельных правил, посвященных купле-продаже недвижимости, опосредовано, прежде всего, следующими обстоятельствами:

1) большинство объектов недвижимости  неразрывно связаны с теми  земельными участками, на которых они располагаются;

2) поскольку недвижимое имущество  по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей;

3) в связи с целевым назначением  и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте;

4) недвижимость, как правило, является  индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

В настоящий момент, как на законодательном, так и на правоприменительном уровне достигнуты значительные успехи в вопросах правового регулирования купли-продажи недвижимости. Однако вместе с тем еще остаются нерешенными отдельные вопросы, выявляющиеся в процессе правоприменительной практики. Чаще всего, например, это касается коллизий норм гражданского, жилищного и земельного законодательства. Не менее актуальным остается вопрос о порядке исполнения сторонами своих обязательств по договору, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Объект исследования – совокупность правоотношений, возникающих и реализующихся  по поводу перехода права собственности  на недвижимое имущество в рамках договора купли-продажи.

Предмет исследования – договор купли-продажи, как правовой институт, как форма соглашения, отражающего намерения сторон и условия их реализации, как форма документарного закрепления обязанностей сторон сделки по купле-продаже недвижимости.

Целью данного исследования является анализ нормативного регулирования договора купли-продажи недвижимости, сложившегося в контексте принятия и последующего совершенствования Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Задачи:

- раскрыть понятие  и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества;

- рассмотреть особенности правового  регулирования договора купли-продажи  недвижимого имущества;

- проанализировать элементы договора, в том числе – субъекты, предмет, существенные условия и форму договора купли-продажи недвижимого имущества;

- выявить особенности договорных обязанностей покупателя и продавца.

Методологическую базу исследования составили парадигмальный для современной юридической науки диалектический метод; общенаучные логические методы (анализ и синтез, индукция и дедукция и др.) и частноправовые методы (формально-логический, сравнительно-правовой).

Информационную базу исследования, ее эмпирическую основу составили, прежде всего, акты законодательной власти и решения судебных органов. Теоретическая база исследования сформирована на основе изучения трудов отечественных правоведов, исследовавших тему обязательственных отношений применительно к купле-продаже недвижимого имущества. Среди них Г.Ф.Шершеневич,  О. С. Иоффе, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников.

 

 

ГЛАВА 1. Общая характеристика  договора купли-продажи недвижимости 

1.1. Понятие и признаки договора  купли-продажи недвижимого имущества

Содержание договора купли-продажи  недвижимого имущества отражено в статье 549 «Договор продажи недвижимости» § 7. «Продажа недвижимости» Главы 30 «Купля-продажа» Раздела IV «Отдельные виды обязательств» Гражданского Кодекса Российской Федерации: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество»².

Такая конструкция является общеупотребительной  по отношению ко всем видам договоров, предусмотренных ГК РФ. Посредством  нее может быть раскрыто понятие и основные признаки договора купли-продажи недвижимого имущества, т.к. из нее вытекают основополагающие характеристики договора.

Так, договор купли-продажи является «классическим, наиболее полно разработанным видом обязательства»³, поскольку отношения, им регулируемые, являются основой гражданского оборота. Показательно, насколько широта применения данной формы договора зависит от социально-экономических реалий: так, «при социализме закон стоимости утрачивает всеобщее значение, а потому ограничивается и сфера применения договора купли-продажи, используемого преимущественно для реализации предметов потребления и лишь в сравнительно небольших масштабах для реализации средств производства»⁴.

Посредством заключения договора купли-продажи  покупателем приобретается не только вещь, но право собственности на эту вещь. Эта черта договора купли-продажи недвижимого имущества послужила основанием к тому, что законодательство Российской Империи не относило его к видам обязательств, «купчая крепость рассматривалась в качестве акта перенесения права собственности на недвижимость»⁵.

Договор купли-продажи недвижимого  имущества – вид договора купли-продажи некоторой вещи, и как таковой обладает признаками:

- консенсуальности (считается, что он заключен с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, и передача предмета сделки  в данном случае выступает как исполнение ранее достигнутого соглашения; основываясь на этом свойстве, договор может быть заключен в отношении недвижимости, которую продавец только обязуется создать);

- двусторонности⁶ и взаимности (равенство прав, обязанностей и ответственности сторон в договоре),

- возмездности (договор имеет цену, которую покупатель обязан оплатить для перехода права собственности на вещь, либо подразумевает иное встречное предоставление, которое должен получить продавец).

Таким образом, договор купли-продажи  недвижимого имущества – это  надлежащим образом оформленная  сделка, согласно условиям которой  продавец обязуется передать покупателю определенное соглашением недвижимое имущество, а тот, в свою очередь – уплатить оговоренную соглашением цену.

1.2.Правовое регулирование отношений  по продаже недвижимого имущества 

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости осуществляется в рамках ГК РФ, но ими не ограничивается. Оно зависит от особенностей предмета договора, согласно правилу, гласящему, что  «в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами»⁷. Общие правила о договоре купли-продажи применяются к договору купли-продажи недвижимости в той мере, в какой они не противоречат специальным нормам⁸.

К сделкам  с землей применяются специальные  нормы Земельного кодекса Российской Федерации⁹. К сделкам с водным и воздушным транспортом – законодательство, регулирующее отношения в соответствующих сферах¹⁰. Купля-продажа жилых помещений, соответственно регламентируется Жилищным¹¹, а по ряду аспектов – Градостроительным¹² кодексами Российской Федерации. При вступлении Российской Федерации в отношения по поводу купли-продажи недвижимого имущества с иностранными контрагентами, вступают в действия международно-правовые акты и Федеральный закон от 15.07.1995 N 101-ФЗ (ред. от 01.12.2007) «О международных договорах Российской Федерации»¹³.

Особенности вступления в отношения по поводу договоров купли-продажи недвижимости отдельных субъектов может регламентироваться специальными законами.¹⁴ Также специальными нормами регулируется статус отдельных объектов недвижимости¹⁵. Отдельными нормативно-правовыми актами может регулироваться процедура установления и исполнения договорных обязательств¹⁶.

Разрешение  споров осуществляется в соответствии с нормами Гражданско-Процессуального и Арбитражно-процессуал¹⁷ьного кодексов Российской Федерации.

Одним из существеннейших аспектов современного регулирования отношений по продаже недвижимого имущества является требование о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости, а в установленных законом случаях – и сделок с ним. Так, согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ, при сделках с жильем подлежит регистрации и сам договор. Эта норма не подтверждается положениями ЖК РФ, говорящего лишь о регистрации прав собственности¹⁸, но, между тем, согласно ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, данные о таких сделках вносятся во второй раздел Единого государственного реестра прав. «Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации»¹⁹. Помимо иных документов, указанных Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, подлежат предоставлению для регистрации.

-  «подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (пункт 1 статьи 17, пункт 5 статьи 18 Закона);

- подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства»²⁰.

Исключением из указанного правила  являются случаи, когда стороной (покупателем) в сделке выступает Российская Федерация: «при приобретении федеральными органами исполнительной власти у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах за счет средств федерального бюджета в целях предоставления гражданам в случаях, предусмотренных федеральными законами, в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"²¹, государственная регистрация государственных контрактов, предусматривающих приобретение таких жилых помещений, не требуется»²².

«Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже»²³ (ст.ст. 131, 151 ГК Р Ф), а не сам договор купли-продажи²⁴, но до осуществления регистрации исполнение договора сторонами не влечет изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, можно говорить о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, как о завершающем этапе сделки.

Уклонение стороны от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость является противоправным, и «суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности»²⁵. Убытки причиненные задержкой регистрации подлежат возмещению виновной стороной.

Договор купли-продажи недвижимого имущества может предусматривать, что «переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект»²⁶, тогда регистрация может быть осуществлена при нахождении объекта недвижимости во владении этим имуществом. Аналогично не является препятствием нахождение вещи во владении у третьих лиц.

Переход права собственности на объекты недвижимости регистрируется в едином государственном реестре специально уполномоченными органами – Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии²⁷ и ее территориальными подразделениями²⁸.

Полномочия федерального и территориальных органов закреплены в ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ:

- «регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними»²⁹ - отнесена к исключительной компетенции федерального органа;

-  «государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги и расположенные на территориях более одного регистрационного округа, и сделок с такими объектами»³⁰ - могут осуществляться как федеральным, так и территориальными органами;

- во всех остальных случаях  регистрация входит в компетенцию  исключительно территориальных регистрационных органов.

Решением федерального регистрационного органа полномочия по осуществлению регистрационной функции могут возлагаться на подведомственные Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и карто-графии государственные бюджетные учреждения. Эти органы лишены полномочия осуществлять действия, предусмотренные ст. 10 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, содержащие перечень исключительных полномочий Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и карто-графии.