Договор купли-продажи

Перечень  объектов недвижимости, подлежащих переходу по договору купли-продажи, установленный российским национальным правом, содержит Гражданский Кодекса Российской Федерации. Включенные в него вещи можно разделить на две категории, отличающиеся по основанию включения их в перечень объектов недвижимого имущества.

Первая из рассматриваемых категорий – это вещи, объединенные признаком, закрепленным в ч. 1 ст. 130 ГК РФ. По отношению к ним категория «недвижимое имущество» выступает в качестве родовой, они же представляют собой отдельные виды естественных и рукотворных объектов, находящихся в существенной взаимосвязи с землей.

Вторая категория – это вещи, отличающиеся высокой стоимостью и особым характером их использования, «стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте»⁵⁶. Имеет место быть явление, именуемое юридической фикцией: противоречащий действительности факт (космический аппарат – недвижимость) объективной реальности (на практике – объект движим) законодательно принимается за истину и в качестве таковой закрепляется нормативно. Причем таковыми они, по сути закона («подлежащие государственной регистрации») признаются с момента создания, а не с момента их регистрации в качестве недвижимости. Факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью)

Для каждого вида таких объектов в ГК и сопутствующих нормативно-правовых актах установлен специфический признак, отличающий особую категорию вещей (физические характеристики, регистрационные требования), либо этот вид недвижимости указан непосредственно (космические объекты).

Согласно ГК РФ, к недвижимому имуществу отнесены:

1) «земельные участки, участки недр; земля – вид недвижимого имущества, значительно ограниченный в части своей оборотоспособности. Ст. 27 ЗК РФ прямо запрещает сделки с землей, изъятой из оборота. Это логично вытекает из необходимости сохранения безопасности рубежей страны, сохранения ресурса земель сельскохозяйственного назначения и т.д.. 

Правоотношения по поводу купли-продажи возможны в отношении двух типов земельных объектов: земельные участки либо части земельных участков  (п.п.2,3 ст. 6 ЖК РФ). Согласно нормам Земельного кодекса Российской Федерации (ч. 1 ст.37 ЗК РФ), продаже и покупке подлежат исключительно земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет в порядке, установленном Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»⁵⁷, поскольку «земельный участок может быть объектом договора купли-продажи только после его идентификации в установленном порядке»⁵⁸. Кадастр содержит сведения:

- кадастровый номер земельного участка, который является одной «из главных индивидуализирующих характеристик»⁵⁹ недвижимого имущества;

- о кадастровой стоимости на  дату последнего утверждения  таковой;

- «сведения о лесах, водных  объектах и об иных природных  объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

- категория земель, к которой  отнесен земельный участок, если  объектом недвижимости является земельный участок;

- разрешенное использование, если  объектом недвижимости является земельный участок⁶⁰;

- адрес правообладателя земельного  участка.

Оборот ряда объектов земельных  правоотношений может быть ограничен законом – как в связи с особым характером статуса земельного участка⁶¹ (например, «распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству»⁶²), так и в связи со статусом субъектов, которые могут выступать сторонами в договоре купли-продажи земли. Например, «иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды»⁶³. С другой стороны, Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования имеют приоритетное право приобретения земель сельскохозяйственного назначения⁶⁴.

2) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе

- здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»⁶⁵,

- жилые и нежилые помещения; «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства»⁶⁶. Это может быть комната, квартира в многоквартирном доме, жилой дом в рамках индивидуального жилищного строительства. 

Следует отметить, что «только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности»⁶⁷. Таким образом, вопрос о праве собственности на дом тесно связан с вопросом прав на земельный участок, на котором он расположен. У лиц, владеющими домами «частного сектора», таковой может находиться в собственности, в бессрочном безвозмездном пользовании. Так или иначе, переход права собственности на дом по договору купли-продажи влечет переход наличествующих прав на земельный участок под ним.

- «предприятия как имущественные комплексы»⁶⁸;

понятие имущественного комплекса  предприятий включает в себя не только земельный участок, строения и оборудование, но также «инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором»⁶⁹; такое положение «естественно для нормального имущественного оборота»⁷⁰;

- линии электропередач, телефонные линии на опорах, связанных с землей, автодороги, совокупность железнодорожных сооружений, необходимых для обеспечения перевозок (пути, линии электропередач, системы сигнализации и связи), трубопроводы и иные имущественные комплексы, служащие целям осуществления хозяйственной, производственной и иной коммерческой деятельности;

3) воздушные суда; к таковым могут быть отнесены устройства, предназначенные для полетов: самолеты, вертолеты, дирижабли⁷¹, т. е. такие летательные аппараты, которые поддерживаемы «в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды»⁷²; выделяют три категории воздушных судов: сверхлегкие (максимальный взлетный вес до 495 кг), легкие (самолеты – до 5700 кг и вертолеты до 3100 кг), иные;

4) космические объекты;

5) морские суда, суда внутреннего плавания (т. е. «все самоходные или несамоходные плавучие сооружения, используемые в целях судоходства, в том числе суда смешанного (река - море) плавания, паромы, дноуглубительные и дноочистительные снаряды, плавучие краны и другие технические сооружения подобного рода»⁷³), подлежащие регистрации в установленном порядке;

подлежат  регистрации недостроенные суда (вносятся в реестр строящихся судов) и иностранные суда (реестр арендованных иностранных судов, бербоут-чартерный реестр);

 6) иные вещи, относимые законом к объектам недвижимости;

в ряде случаев, к этой категории недвижимости относятся  такие объекты, как предприятия, трубопроводы и т.п.⁷⁴, однако такой подход противоречит признаку прочной связи объекта с землей, нарушение которой ведет к невозможности использования объекта по назначению. Сюда, вероятно, следует отнести леса, в том числе леса на землях сельскохозяйственного назначения, и многолетние насаждения – после исключения их из текста ст. 1 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ⁷⁵. Можно предположить, что в будущем в эту категорию войдут не являющиеся плавательными средствами объекты акванавтики, например, используемые при разработке рудных месторождений на дне мирового океана⁷⁶.

Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества может осуществляться как в отношении целостного объекта недвижимости, так и в отношении его части. «Доля в недвижимом имуществе (доля в праве собственности на недвижимое имущество) входит в понятие "недвижимое имущество"»⁷⁷. Неделимой признается только такая «вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения», чего нельзя сказать о таких объектах недвижимости, как земельный участок.

 В рамках международного права понятие недвижимого имущества может варьироваться. Во-первых, это связано со спецификой национального законодательства, которым самостоятельно устанавливается критерий различения движимого и недвижимого имущества, во-вторых – обусловлено целеполаганием сторон, подписавших соответствующий международно-правовой акт. Так, в подготовленном Министерством финансов Российской Федерации⁷⁸ Проекте Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Объединенных Арабских Эмиратов⁷⁹ по ряду вопросов налогообложения и инвестирования, понятие недвижимого имущества раскрывается следующим образом: понятие недвижимости определяется в соответствии с национальным законодательством договаривающихся сторон, при этом оно «в любом случае включает имущество, вспомогательное по отношению к недвижимому имуществу, скот и оборудование, используемые в сельском и лесном хозяйстве, права, к которым применяются положения законодательства, касающегося земельной собственности, права, известные как узуфрукт в отношении недвижимого имущества, и права на переменные или фиксированные платежи, выплачиваемые в качестве компенсации за разработку или право на разработку минеральных запасов, источников и других природных ресурсов. Морские, речные и воздушные суда не рассматриваются в качестве недвижимого имущества»⁸⁰.

В целях  установления минимального необходимого единообразия в понимании значимых правовых категорий и, в том числе, категории недвижимого имущества вводятся международные стандарты. Ими установлено, что оная, «(real estate), определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе и постройки). Это материальная, осязаемая "вещь", которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней»⁸¹.

Согласно  законодательству Российской Федерации, практике его толкования и правоприменения, наличие у объекта физических признаков недвижимого имущества, не делает его таковым по существу. В сущности, это еще одна фикция, но она обусловлена стремлением законодателя привести статус всех объектов недвижимости в соответствие с духом понятия «имущество», каковое, разумеется, может являться бесхозным, но по существу отечественного законодательства подразумевает наличие формального собственника – Российская Федерация, субъекты федерации, муниципальные образования, на территории которых выявлено такое имущество. Установление и формальное закрепление в установленном порядке юридического статуса объекта недвижимости вводит его в число объектов гражданского оборота. Следовательно, помимо указанных выше свойств - таких, как неразрывная связь с землей либо подпадание под требование об обязательной государственной регистрации, объект недвижимости должен обладать формально-правовыми признаками, что подтверждается материалами судебной практики.

Так, индивидуальный предприниматель Т. обратилась в Арбитражный суд Калужской области с требованием о признании объектом недвижимости принадлежащего ей на праве собственности магазина по адресу: г. Калуга, ул. Николо-Козинская. Иск был предъявлен Городской управе городского округа «Город Калуга».

Согласно  техническому заключению N 17 от 14.08.2008 г., магазин относится к объектам капитального строительства.

В письме, направленном в суд, ответчик просил рассмотреть  дело в отсутствии представителей городской администрации и указал, что распоряжением Городского Головы г. Калуги от 30.05.2003 N 2869-р «О предоставлении Т. в аренду земельного участка по адресу: ул. Николо-Козинская, для монтажа временного сооружения из сборно-разборных металлических конструкций как объекта движимого имущества для использования его в качестве магазина» «земельный участок с кадастровым номером 40 : 26 : 000323 : 0188, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Николо-Козинская, предоставлен Т. в аренду для целей эксплуатации временного сооружения для торговли продовольственными товарами, являющегося объектом движимого имущества, общей площадью 73,4 кв. м.»⁸².

Согласно представленным материалам, к приемке государственной приемочной комиссией (решение о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 13.05.2004 N 2642-р) было предъявлено временное сооружение из сборно-разборных металлических конструкций, расположенное по выше указанному адресу.

Т., обратилась в суд о признании  указанного строения объектом недвижимости в связи с наличием основательного фундамента, капитальной конструкции и подключением к городским сетям по постоянной схеме, и с целью последующей государственной регистрации права собственности на данное строение, как объект недвижимого имущества.

Как указал суд, «для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил»⁸³. Признание строений объектом недвижимости и его государственная регистрация в установленном порядке возможны при соблюдении условия, что «перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»⁸⁴, подтвержденного характеристикой естественных свойств объекта, отраженных в технической информации Бюро Технической Инвентаризации соответствующего муниципального образования. Согласно таковой (карточка N 1244 учета строений и сооружений, расположенных на участке г. Калуга, ул. Николо-Козинская, (около)) спорное строение является временным сооружением.