Договор купли-продажи

Обязанность виновной стороны совершать некоторые действия, вытекающие из ответственности за нарушение договора, в рамках гражданско-правовых отношений, зиждется преимущественно на праве пострадавшей стороны на возмещение причиненного ущерба. Судебное решение, которое, как правило, устанавливает ответственность виновной стороны, лишь фиксирует это право, признавая его обоснованность.

В качестве формы ответственности  сторон можно рассматривать возможность признания сделки ничтожной либо ее расторжение с возложением на виновную сторону, помимо обязанности возвратить приобретенное по сделке, возместить убытки и расходы, понесенные второй стороной.

Расторжение договора по основанию  существенного нарушения договора второй стороной (п.1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ) допускается, если  нарушение влечет для пострадавшей стороны такой «ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора»¹³³.

В иных случаях используются следующие  правовые механизмы:

- присуждение к исполнению в  натуре (ст. 12 ГК РФ); судебная практика показывает, что в спорных правоотношениях суд придерживаются следующего правила: «если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации»¹³⁴;

- отобрание вещи (п. 2 ст. 463 ГК РФ), перешедшей по договору; в этой связи отмечается, что передача вещи – условие образования у приобретателя права собственности на вещь, хотя бы все иные условия, помимо перехода вещи, и государственная регистрация перехода права собственности были исполнены¹³⁵;

- возмещение убытков, если вещь  не может быть возвращена (ст. 398 ГК РФ);

- принуждение к регистрации перехода права собственности на объект недвижимости («необходимо учитывать, что подобные требования не могут быть удовлетворены в случае, если первоначально заявитель не обращался в регистрирующий орган с соответствующим требованием»¹³⁶).

Исключение составляют случаи, когда возможность отказа от исполнения договора предусмотрена в самом договоре.

В самом договоре может быть предусмотрена  также возможность выплаты неустойки, вызванная несвоевременным или ненадлежащим исполнением обязательств (ст. 330 ГК РФ). Если речь идет о покупке недвижимости в кредит, оплата переданной недвижимости должна осуществляться с учетом процентов, начиная со дня, когда недвижимость должна была быть оплачена, до дня ее фактической оплаты, в противном случае также начисляется пеня. Если эти условия не закреплены договором, то вступают в действие нормы ГК РФ, регламентирующие внедоговорной порядок предъявления требований о выплате обычной неустойки, возмещения вреда, уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответственность в договоре купли-продажи недвижимости, таким образом, это, прежде всего, ответственность гражданско-правовая, направленная не столько на наказание виновного лица, сколько на восстановлении прав и законных интересов пострадавшей стороны и возмещение ей причиненных убытков и понесенных, в связи с необходимостью задействования внедоговорных механизмов разрешения спорных отношений, затрат.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор купли-продажи недвижимого  имущества, как сделка, это способ оформления обязательственных отношений между сторонами, одна из которых изъявила намерение продать, а другая – купить и уплатить назначенную продавцом цену за объект недвижимого имущества.

Указанный в договоре объект недвижимости должен

- обладать свойством оборотоспособности;

- иметь надлежащим образом оформленный юридический статус (принадлежать продавцу на праве собственности либо быть отчуждаемым по иному законному основанию;

- быть оформленным в соответствии с требованиями государственной регистрации объектов недвижимости) и отвечать требованиям покупателя, отряженным в договоре либо подразумеваемым обычаями делового оборота.

Законодательство содержит перечень объектов недвижимости, подлежащим переходу по договору купли-продажи, равно, как и указание на отдельные виды объектов, оборотоспособность которых ограничена. Перечень объектов недвижимости, подлежащих купле-продаже, нельзя назвать исчерпывающим, поскольку речь идет и об объектах естественного происхождения, которые могут изменяться, возникать и исчезать в процессе изменений ландшафтов и биоценозов, а об объектах рукотворных, в том числе - могущих появиться в будущем.

Форма договора купли-продажи  (предварительного договора, основного договора, дополнительных соглашений) недвижимого имущества устанавливается законодательно, и любое отступление от нее влечет недействительность соглашения сторон.

Условия договора имеют два существенных пункта (о предмете и цене) для  всех договоров и дополнительно  еще три (о перечне лиц, сохраняющих право проживания после совершения сделки и о регистрации сделки;  о кадастровом учете) – для сделок с жильем и землей соответственно.

Законодатель устанавливает ряд  правил о надлежащих сторонах в сделке, например, о невозможности участи я в сделках по купле-продаже  земель отдельных категорий иностранными лицами (в том числе юридическими – с участием иностранного капитала) и лицами без гражданства. Эти ограничения следует признать справедливыми, поскольку они отвечают интересам общества и государства, которые должны учитываться наравне с интересами отдельных участников гражданско-правовых отношений.

По общему же правилу лицо, вступающее в сделку должно быть дееспособно и правомочно в своих действиях. Ответственность сторон в сделках с недвижимостью базируется на общих принципах и нормативно установленных правилах ГК РФ об ответственности из договора.

Проблемной представляется ответственность регистрирующих органов – в отношении своевременного и надлежащего учета перехода прав собственности на недвижимость и сделок с ней. Нормативное устранение нотариального удостоверения таких сделок не может быть оправдано введением регистрационного порядка, поскольку эти два института не являются ни аналогичными, ни взаимозаменяемыми. У них различная правовая природа. Скорее, можно говорить об изменении подхода к регулированию частноправовых отношений по поводу сделок с недвижимостью, основанном на требовании к повышению правовой грамотности и юридической информированности населения, что, на наш взгляд, преждевременно.

В практической деятельности введение Единого реестра – полезно и эффективно, поскольку устраняет двусмысленности оценки правового статуса отдельных объектов недвижимости и наглядно выявляет обременения, существующие для этих объектов.

В целях развития системы учета  имущественных объектов недвижимости, а также исключения вероятности злоупотребления при сделках с ними, необходимо завершение кадастровых работ и внесение в Единый реестр всех объектов недвижимости, находящихся в собственности органов федеральной, региональной и муниципальной власти. В частности, целесообразно принятие нормы, обязывающей таких владельцев неучтенных объектов недвижимости, и прежде всего, на муниципальном уровне, на котором, как правило, происходит вступление в отношения по поводу купли-продажи недвижимости между властью и физическими и юридическими лицами, осуществить полный учет имеющейся собственности и кадастровое ее оформление – в законодательно установленные строки, предусмотрев для этого выделение средств из бюджетов соответствующего уровня, а при необходимости – выделение средств из вышестоящих бюджетов.

Представляется необходимым также  осуществить установление прозрачной процедуры принятия решения о предоставлении земельных участков для строительства (без торгов), на которые путем заключения договора купли-продажи осуществляется переход права собственности от федеральных, региональных и муниципальных собственников.

И, несомненно, требует коррекция нормы ч. 4 ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», говорящей о «регистрации недвижимого имущества» в смысле – «переход прав собственности на такое имущество».

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ:

Нормативно-правовые источники:

1. Конституции Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, N 4, ст. 445,
2. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 05.07.2010) // Российская газета, N 49, 13.03.1993.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 06.04.2011) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301,
4. Воздушный кодекс Российской Федерации" от 19.03.1997 N 60-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.02.1997) (ред. от 05.04.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 19.04.2011) // Собрание законодательства РФ, 24.03.1997, N 12, ст. 1383,
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 21.04.2011) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16,
6. Жилищный кодекс Российской Федерации  от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14,
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 05.04.2011) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147,
8. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (принят ГД ФС РФ 14.06.2002) (ред. от 06.04.2011) // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3012
9.   Федеральный закон от 15.07.1995 N 101-ФЗ (ред. от 01.12.2007) «О международных договорах Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 16.06.1995) // Собрание законодательства РФ, 17.07.1995, N 29, ст. 2757,
10. Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 28.12.2010) «Об акционерных обществах» (принят ГД ФС РФ 24.11.1995)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2011)// Собрание законода-тельства РФ, 01.01.1996, N 1, ст. 1.
11.   Федеральный закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 411,
12.   Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594,
13.   Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.12.2010) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2011) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813,
14. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 22.11.2010) «О приватизации государственного и муниципального имущества» (принят ГД ФС РФ 30.11.2001) // Собрание законодательства РФ, 28.01.2002, N 4, ст. 251.
15. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (принят ГД ФС РФ 26.06.2002) (с изм. и доп., вступающими в силу с 11.01.2011) //Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3018.
16.   Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ (ред. от 21.04.2011) «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (принят ГД ФС РФ 08.07.2005) // Собрание законодательства РФ, 25.07.2005, N 30 (ч. 1), ст. 3105
17. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственном кадастре недвижимости» (принят ГД ФС РФ 04.07.2007) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) // Собрание законодательства РФ, 30.07.2007, N 31, ст. 4017,
18. Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 05.07.2010) «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 06.07.2007) // Собрание законодатель-ства РФ, 30.07.2007, N 31, ст. 4006,
19. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 30.07.2010) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 15
20.   Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 04.07.2008)// Собрание законодательства РФ, 28.07.2008, N 30 (ч. 1), ст. 3615,
21.   Федеральный закон от 17.07.2009 N 147-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 03.07.2009)// Собрание законодательства РФ, 20.07.2009, N 29, ст. 3584,
22. Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» // Собрание законодательства РФ, 11.09.2000, N 37, ст. 3726,   
23. Постановление Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 (ред. от 27.11.2010) «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» // Собрание законодательства РФ, 20.02.2006, N 8, ст. 920.
24. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 06.04.2011) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии») // Собрание законодательства РФ, 22.06.2009, N 25, ст. 3052.
25.   Распоряжение Правительства РФ от 07.02.2011 N 161-р «О подписании Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Объединенных Арабских Эмиратов о налогообложении дохода от инвестиций Договаривающихся Государств и их финансовых и инвестиционных учреждений» // Собрание законодательства РФ, 21.02.2011, N 8, ст. 1140
26. Указ Президента РФ от 09.01.2011 N 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками»// Собрание законодательства РФ, 10.01.2011, N 2, ст. 268,

Ведомственные и корпоративные нормативные акты и рекомендации

27.   Приказ Минфина РФ от 13.06.1995 N 49 (ред. от 08.11.2010) «Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств» // Финансовая газета, N 28, 1995,
28. Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 N 2881) // Российская газета, N 162, 22.08.2001
29. Приказ Минюста РФ от 08.12.2004 N 192 «Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам не-движимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 17.12.2004 N 6193) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, N 52, 27.12.2004
30. Приказ Минрегиона РФ от 30.03.2011 N 131 «О средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья п субъектам Российской Федерации на второй квартал 2011 года» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 26.04.2011 N 20595) // Российская газета, N 97, 06.05.2011
31. Приказ Банка России от 02.07.1997 N 02-287 (ред. от 23.03.2001) «Об утверждении Инструкции "О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации» (вместе с Инструкцией Банка России от 02.07.1997 N 63) // Вестник Банка России, N 43, 08.07.1997,
32. Письмо Минфина РФ от 06.04.2007 N 03-04-07-01/48) // СПС КонсультантПлюс
33.   Примерные рекомендации по оказанию помощи гражданам и районным (городским) комитетам по земельным ресурсам и землеустройству по осуществлению купли - продажи земельных участков (одобрены Роскомземом, протокол N 5 от 22.06.1993) // СПС КонсультантПлюс
34. Методические рекомендации по выявлению и представлению сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю (группа кодов 80) (утв. Комитетом АРБ по вопросам ПОД/ФТ, протокол заседания Комитета N 22 от 27.01.2010)// СПС КонсультантПлюс
35. Международные стандарты оценки (МСО 1 - 4) //Финансовая газета, N 19, N 22, N 25, N 31,N 33, N 39,N 40, N 45, N 48 – за 1995 и  N 5, 1996 годы.
36. Приказ ОАО "РЖД" от 07.11.2008 N 150 «О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД"» (вместе с «Положением о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД"»)// СПС КонсультантПлюс