Договор купли-продажи

При осуществлении регистрационной  деятельности указанные компетентные органы

- проводят проверку «действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверку наличия ранее зарегистрированных  и ранее заявленных прав»³¹;

- производят государственную регистрацию;

- выдают документы в ее подтверждение.

На каждый регистрируемый объект прав заводится отдельное дело, содержащее правоустанавливающие документы на него. Также ведутся книги учета поступивших документов. Каждый объект прав, учтенный в Реестре, получает кадастровый номер. Это «государственный учетный номер, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенный этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости"³² его государственного учета»³³. Ранее неучтенные объекты учитываются согласно требованиям «Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер»³⁴. Идентификация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельных участков производится по государственному учетному (кадастровому) номеру, присвоенного органом, осуществляющим ведение государственного земельного кадастра³⁵.

Помимо сведений о характеристиках  объекта недвижимости, сведений о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, данных субъектов сделок - физических и юридических лиц, Реестр содержит также сведения «об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других)»³⁶.

Процедура регистрации перехода права  собственности на объекты недвижимости имеет несколько этапов:

- подача документов на регистрацию;

- проверка правомерности сделки и экспертиза документов;

- поиск возможных оснований³⁷ для отказа в регистрации либо ее приостановления (наличие противоречащих сделке правоустанавливающих документов,  сомнение в наличии оснований регистрации заявленных прав и т.п.);

- внесение записи о сделке, не противоречащей требования и условиям, предусмотренным законодательством, в Реестр;

- «совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав»³⁸.

Регистрация производится в месячный срок со дня принятия заявления и документов. Отказ в приеме документов – не допускается законом.

Переход права собственности на недвижимое имущество, принадлежащее государству и муниципальным образованиям может осуществляться в порядке приватизации. «Приватизация государственного и муниципального имущества представляет собой его возмездное отчуждение в собственность частноправовых субъектов (физических и (или) юридических лиц)»³⁹. Закон содержит следующую формулировку: «Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества»⁴⁰. Представляется, что эта формулировка не вполне корректна⁴¹: регистрируется не имущество, а переход права собственности или в установленных законом случаях – сделка.

Как уже отмечалось в параграфе, посвященном форме договора купли-продажи недвижимого имущества, с момента введения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ отпала необходимость в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Мы склонны согласиться с мнением⁴², что такая подмена правовых институтов – неправомерна.

Нотариат имеет своей целью  оформление сугубо частноправовых отношений между субъектами гражданского оборота путем придания ей надлежащей формы, в то время как государственная регистрация перехода прав есть «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество»⁴³. Кроме того, нотариус отвечает за «вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации»⁴⁴, и его деятельность может быть в таком случае прекращена судом, а органы, осуществляющие регистрацию  отвечают за «своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, … за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный … отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав»⁴⁵.

Таким образом, в случае, если сторонам не были разъяснены их права и обязанности, исключена возможность причинения вреда их интересам в силу их юридической неосведомленности, а сам договор был составлен ненадлежащим образом (хотя бы формально верно, но преднамеренно с ущербом интересам одной из сторон), нотариус фактически несет ответственность наравне со стороной-причинителем вреда, тогда как орган регистрации – ответственен лишь за соблюдение формальностей.

Признать решением проблемы «внесение изменений в текущее законодательство о необходимости привлечения регистрирующих органов в качестве ответчиков по всем делам, связанным со спорами, основанными на зарегистрированном праве или сделке»⁴⁶, на наш взгляд, нельзя. Федеральная служба государственной регистрации и ее территориальные подразделения не могут, по своей публично-правовой природе, и не обязаны, по содержанию правового регулирования целей их деятельности, обеспечивать реализацию интересов частных лиц, а только проверять и фиксировать законность совершаемых ими сделок. Это принципиальное расхождение регистрации и нотариального оформления перехода прав собственности на недвижимое имущество.

Изменение порядка в этой сфере  свидетельствует о стремлении государства обеспечить экономико-правовую эмансипацию частных лиц в условиях рыночной экономики. В этой связи допущение нотариального удостоверения сделки по соглашению сторон обеспечивает интересы тех лиц, которые нуждаются в дополнительной юридической поддержке и гарантиях при заключении сделок.

ГЛАВА 2. Элементы договора купли-продажи  недвижимого имущества

2.1 Субъекты договора купли-продажи  недвижимого имущества

Сторонами (субъектами) в договоре купли-продажи недвижимого имущества могут выступать физические лица и юридические лица, в том числе государственные и муниципальные организации, собственно муниципальные образования, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация через уполномоченные государственные органы.

В ряде случае законом могут быть ограничены права отдельных категорий лиц на приобретение тех или иных видов недвижимого имущества. Так, в силу ч. 3 ст. 16 ЗК РФ, иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица не имеют права владеть на праве собственности землей на приграничных территориях и иных установленных особо территориях Российской Федерации.

В отношении сторон договора купли-продажи  недвижимости действуют общие правила обязательственного права (ст. 308 ГК РФ), исключая случаи применения специальных норм. Так, в качестве покупателя или продавца недвижимого имущества могут выступать как одно, так и несколько лиц.

Взаимность обязательств делает стороны  одновременно должниками и кредиторами  – вплоть до исполнения обязательств. Взаимные обязанности сторон в договоре не порождают обязанностей для третьих лиц, кроме установленных законом случаев.

Основным требованием к сторонам является правомочность лица в соответствующих отношениях. Так, физическое лицо должно обладать полной дееспособностью. Представитель юридического лица, вступающий в сделку, должен быть уполномочен на ее совершение.

Не могут быть заключены от имени  юридического лица договоры в пользу одного из учредителей: «включение в заключаемые с ООО договоры условий об оплате за недвижимость на лицевой счет одного из учредителей противоречит закону, а заключенные на таких условиях сделки являются ничтожными»⁴⁷.

Так, «закрытое акционерное общество "ФинТоргКонсалт Менеджмент" (далее - ЗАО "ФинТоргКонсалт Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Компании "Бамптон Индастриз ЛТД" о признании сделки, оформленной договором купли-продажи недвижимости от 31.03.2005 между ЗАО "ФинТоргКонсалт Менеджмент" и Компанией "Бамптон Индастриз ЛТД, ничтожной, а также о применении последствий ничтожной сделки, обязав каждую сторону по договору вернуть другой стороне все полученное по сделке»⁴⁸.

Требования истца были судом  удовлетворены по следующим основаниям: на момент подписания спорного договора от 31.03.2005 генеральный директор Л., решением внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «ФинТоргКонсалт Менеджмент» от 11.03.2005, был лишен своих полномочий, генеральным директором Общества с 21.03.2005 являлся З. Таким образом, подписание договора было осуществлено ненадлежащим лицом.

Кроме того, крупные сделки⁴⁹, в том числе сделки с недвижимость, совершаемые исполнительными органами акционерных общества, необходимо одобрение оной советом директоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров.

Когда стороной в договоре купли-продажи недвижимого имущества выступает организация, экономически подчиненная органам государственной власти или местного самоуправления, на сделку имуществом, находящимся в ее владении и пользовании, требуется одобрение собственника имущества, полномочного осуществлять распоряжение имуществом. Например, если «районное производственное объединение жилищно - коммунального хозяйства является юридическим лицом, то стороной по договору купли - продажи недвижимого имущества должно выступать указанное районное производственное объединение жилищно - коммунального хозяйства при представлении соответствующего разрешения собственника имущества - муниципального образования, с согласия которого возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости»⁵⁰.

Необходимо отметить, что органы власти могут привлекаться в качестве третьих лиц либо ответчиков в спорных правоотношениях. Например, в следующем случае. Собственники помещений в многоквартирном доме являются одновременно собственниками (на праве общей долевой собственности) участка земли с элементами озеленения и благоустройства, на котором построен дом и неотъемлемые его элементы⁵¹. Если неправомерными действиями органов государственной власти или местного самоуправления либо действиями таких органов и их должностных лиц, совершенных до вступления в силу действующего жилищного законодательства, участок либо часть его оказалась в собственности третьих лиц, собственники жилья правомочны оспаривать права таких лиц в судебном порядке и потребовать установления границ земельного участка.

Таким образом, стороны в договоре купли-продажи недвижимого имущества можно охарактеризовать следующим образом: продавец - праводееспособный собственник  недвижимости либо его уполномоченный представитель, обладающий полнотой полномочий на отчуждение указанной собственности; покупатель – любое праводееспособное лицо.

Права и обязанности сторон в  договоре купли-продажи недвижимого  имущества, а также порядок взаимодействия друг с другом и государственными регистрационными органами урегулированы Гражданским Кодексмо Российской Федерации и сопутствующими законодательными и подзаконными актами сообразно их юридическому статусу. В договор сторонами могут вноситься любые условия, не противоречащие принципам  гражданских правоотношений и нормам законодательства.

2.2 Предмет договора

Предмет договора купли-продажи недвижимого  имущества в ГК РФ не оговаривается. В практике взаимодействия субъектов  гражданского поля под ним привычно подразумеваются объекты сделки, например: «если предметом договора купли-продажи выступает земельный участок, к договору прилагается оригинал кадастровой карты (плана, паспорта) земельного участка»⁵² или «сертификат долевого участия не является имуществом и не может быть предметом договоров купли - продажи и иных сделок»⁵³. Между тем, по мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «предметом договора купли - продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены»⁵⁴. Здесь же авторы оговариваются: не «договора», а «обязательства, вытекающего из договора». Их мнение, с которым мы склонны согласиться, основывается на сложившейся практике понимания предмета сделки, сформулированного О.С. Иоффе: предмет сделки должен включать в себя:

-  материальный  объект (вещь и встречное удовлетворение);

- юридический  объект (выполнение сторонами взятых  на себя обязательств по договору);

- волевой  объект (воля продавца и покупателя, действующих в законодательно установленных рамках)⁵⁵.

Юридический аспект, представляется целесообразным рассмотреть в контексте  исследования формы и условий  договора, волевой - применительно к изучению сторон в договоре. Ниже будет рассмотрен материальный объект исследуемых договорных отношений, подлежащий переходу – вещь.

Объекты недвижимого  имущества – категория вещей, обладающих специфическими признаками, закрепленными в законодательстве и отличающими их от объектов имущества движимого. Раскрыть понятие недвижимого имущества возможно проанализировав характер вещей, отнесенных к этой категории, и правовых критериев их классификации.