Автор работы: Пользователь скрыл имя, 28 Февраля 2013 в 16:10, курсовая работа
Актуальность исследования темы купли-продажи недвижимого имущества обусловлена характером и широтой возможностей, предоставляемых субъектам гражданско-правовых отношений в рамках рыночных экономических отношений. В условиях, когда ограничения по приобретению и переходу права собственности на недвижимое имущество сведены к минимуму, строгая регламентация наиболее существенных аспектов правоотношений лиц, осуществляющих сделки такого рода, выступает одной из гарантий правомерности способов реализации прав и законных интересов гражданами и юридическими лицами
Оглавление
ВВЕДЕНИЕ 2
ГЛАВА 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости 5
1.1. Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества 5
1.2.Правовое регулирование отношений по продаже недвижимого имущества 7
ГЛАВА 2. Элементы договора купли-продажи недвижимого имущества 17
2.1 Субъекты договора купли-продажи недвижимого имущества 17
2.2 Предмет договора 20
2.3 Цена и срок в договоре 32
2.4 Форма договора 38
ГЛАВА 3. Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества 43
3.1 Обязанности продавца 43
3.2 Обязанности покупателя 48
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 52
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ: 55
При осуществлении регистрационной деятельности указанные компетентные органы
- проводят проверку «действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
- проверку наличия ранее
- производят государственную
- выдают документы в ее подтверждение.
На каждый регистрируемый объект прав заводится отдельное дело, содержащее правоустанавливающие документы на него. Также ведутся книги учета поступивших документов. Каждый объект прав, учтенный в Реестре, получает кадастровый номер. Это «государственный учетный номер, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенный этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости"32 его государственного учета»33. Ранее неучтенные объекты учитываются согласно требованиям «Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер»34. Идентификация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельных участков производится по государственному учетному (кадастровому) номеру, присвоенного органом, осуществляющим ведение государственного земельного кадастра35.
Помимо сведений о характеристиках объекта недвижимости, сведений о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, данных субъектов сделок - физических и юридических лиц, Реестр содержит также сведения «об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других)»36.
Процедура регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости имеет несколько этапов:
- подача документов на
- проверка правомерности сделки и экспертиза документов;
- поиск возможных оснований37 для отказа в регистрации либо ее приостановления (наличие противоречащих сделке правоустанавливающих документов, сомнение в наличии оснований регистрации заявленных прав и т.п.);
- внесение записи о сделке, не противоречащей требования и условиям, предусмотренным законодательством, в Реестр;
- «совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав»38.
Регистрация производится в месячный срок со дня принятия заявления и документов. Отказ в приеме документов – не допускается законом.
Переход права собственности на недвижимое имущество, принадлежащее государству и муниципальным образованиям может осуществляться в порядке приватизации. «Приватизация государственного и муниципального имущества представляет собой его возмездное отчуждение в собственность частноправовых субъектов (физических и (или) юридических лиц)»39. Закон содержит следующую формулировку: «Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества»40. Представляется, что эта формулировка не вполне корректна41: регистрируется не имущество, а переход права собственности или в установленных законом случаях – сделка.
Как уже отмечалось в параграфе, посвященном форме договора купли-продажи недвижимого имущества, с момента введения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ отпала необходимость в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Мы склонны согласиться с мнением42, что такая подмена правовых институтов – неправомерна.
Нотариат имеет своей целью оформление сугубо частноправовых отношений между субъектами гражданского оборота путем придания ей надлежащей формы, в то время как государственная регистрация перехода прав есть «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество»43. Кроме того, нотариус отвечает за «вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации»44, и его деятельность может быть в таком случае прекращена судом, а органы, осуществляющие регистрацию отвечают за «своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, … за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный … отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав»45.
Таким образом, в случае, если сторонам
не были разъяснены их права и обязанности,
исключена возможность
Признать решением проблемы «внесение изменений в текущее законодательство о необходимости привлечения регистрирующих органов в качестве ответчиков по всем делам, связанным со спорами, основанными на зарегистрированном праве или сделке»46, на наш взгляд, нельзя. Федеральная служба государственной регистрации и ее территориальные подразделения не могут, по своей публично-правовой природе, и не обязаны, по содержанию правового регулирования целей их деятельности, обеспечивать реализацию интересов частных лиц, а только проверять и фиксировать законность совершаемых ими сделок. Это принципиальное расхождение регистрации и нотариального оформления перехода прав собственности на недвижимое имущество.
Изменение порядка в этой сфере свидетельствует о стремлении государства обеспечить экономико-правовую эмансипацию частных лиц в условиях рыночной экономики. В этой связи допущение нотариального удостоверения сделки по соглашению сторон обеспечивает интересы тех лиц, которые нуждаются в дополнительной юридической поддержке и гарантиях при заключении сделок.
Сторонами (субъектами) в договоре купли-продажи недвижимого имущества могут выступать физические лица и юридические лица, в том числе государственные и муниципальные организации, собственно муниципальные образования, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация через уполномоченные государственные органы.
В ряде случае законом могут быть ограничены права отдельных категорий лиц на приобретение тех или иных видов недвижимого имущества. Так, в силу ч. 3 ст. 16 ЗК РФ, иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица не имеют права владеть на праве собственности землей на приграничных территориях и иных установленных особо территориях Российской Федерации.
В отношении сторон договора купли-продажи недвижимости действуют общие правила обязательственного права (ст. 308 ГК РФ), исключая случаи применения специальных норм. Так, в качестве покупателя или продавца недвижимого имущества могут выступать как одно, так и несколько лиц.
Взаимность обязательств делает стороны одновременно должниками и кредиторами – вплоть до исполнения обязательств. Взаимные обязанности сторон в договоре не порождают обязанностей для третьих лиц, кроме установленных законом случаев.
Основным требованием к
Не могут быть заключены от имени юридического лица договоры в пользу одного из учредителей: «включение в заключаемые с ООО договоры условий об оплате за недвижимость на лицевой счет одного из учредителей противоречит закону, а заключенные на таких условиях сделки являются ничтожными»47.
Так, «закрытое акционерное общество "ФинТоргКонсалт Менеджмент" (далее - ЗАО "ФинТоргКонсалт Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Компании "Бамптон Индастриз ЛТД" о признании сделки, оформленной договором купли-продажи недвижимости от 31.03.2005 между ЗАО "ФинТоргКонсалт Менеджмент" и Компанией "Бамптон Индастриз ЛТД, ничтожной, а также о применении последствий ничтожной сделки, обязав каждую сторону по договору вернуть другой стороне все полученное по сделке»48.
Требования истца были судом удовлетворены по следующим основаниям: на момент подписания спорного договора от 31.03.2005 генеральный директор Л., решением внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «ФинТоргКонсалт Менеджмент» от 11.03.2005, был лишен своих полномочий, генеральным директором Общества с 21.03.2005 являлся З. Таким образом, подписание договора было осуществлено ненадлежащим лицом.
Кроме того, крупные сделки49, в том числе сделки с недвижимость, совершаемые исполнительными органами акционерных общества, необходимо одобрение оной советом директоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров.
Когда стороной в договоре купли-продажи недвижимого имущества выступает организация, экономически подчиненная органам государственной власти или местного самоуправления, на сделку имуществом, находящимся в ее владении и пользовании, требуется одобрение собственника имущества, полномочного осуществлять распоряжение имуществом. Например, если «районное производственное объединение жилищно - коммунального хозяйства является юридическим лицом, то стороной по договору купли - продажи недвижимого имущества должно выступать указанное районное производственное объединение жилищно - коммунального хозяйства при представлении соответствующего разрешения собственника имущества - муниципального образования, с согласия которого возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости»50.
Необходимо отметить, что органы власти могут привлекаться в качестве третьих лиц либо ответчиков в спорных правоотношениях. Например, в следующем случае. Собственники помещений в многоквартирном доме являются одновременно собственниками (на праве общей долевой собственности) участка земли с элементами озеленения и благоустройства, на котором построен дом и неотъемлемые его элементы51. Если неправомерными действиями органов государственной власти или местного самоуправления либо действиями таких органов и их должностных лиц, совершенных до вступления в силу действующего жилищного законодательства, участок либо часть его оказалась в собственности третьих лиц, собственники жилья правомочны оспаривать права таких лиц в судебном порядке и потребовать установления границ земельного участка.
Таким образом, стороны в договоре купли-продажи недвижимого имущества можно охарактеризовать следующим образом: продавец - праводееспособный собственник недвижимости либо его уполномоченный представитель, обладающий полнотой полномочий на отчуждение указанной собственности; покупатель – любое праводееспособное лицо.
Права и обязанности сторон в договоре купли-продажи недвижимого имущества, а также порядок взаимодействия друг с другом и государственными регистрационными органами урегулированы Гражданским Кодексмо Российской Федерации и сопутствующими законодательными и подзаконными актами сообразно их юридическому статусу. В договор сторонами могут вноситься любые условия, не противоречащие принципам гражданских правоотношений и нормам законодательства.
Предмет договора купли-продажи недвижимого
имущества в ГК РФ не оговаривается.
В практике взаимодействия субъектов
гражданского поля под ним привычно
подразумеваются объекты
- материальный
объект (вещь и встречное
- юридический объект (выполнение сторонами взятых на себя обязательств по договору);
- волевой объект (воля продавца и покупателя, действующих в законодательно установленных рамках)55.
Юридический аспект, представляется целесообразным рассмотреть в контексте исследования формы и условий договора, волевой - применительно к изучению сторон в договоре. Ниже будет рассмотрен материальный объект исследуемых договорных отношений, подлежащий переходу – вещь.
Объекты недвижимого
имущества – категория вещей,
обладающих специфическими признаками,
закрепленными в