Договор купли-продажи

Техническое заключение N 17 от 14.08.2008 г. о капитальном характере постройки не было  принято судом в силу требований о допустимости доказательств: «Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами»⁸⁵. Также не могло быть признано судом требование о признании права собственности на капитальное строение, поскольку не имелось легитимных оснований возведения такого строения.

Иск Т. не был удовлетворен арбитражным судом первой инстанции. Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2008 N А23-2313/08Г-19-136 и Постановлением ФАС Центрального округа от 17.03.2009 N А23-2313/08Г-19-136 данное решение оставлено без изменения.

Подытоживая рассмотрение понятие  «недвижимое имущество», можно заключить, что недвижимость – это 

А) вещи (либо совокупность вещей), которые (либо наиболее значимая из которых) отвечает признакам:

-  существенной взаимосвязи  с землей, нарушение которой ведет  к несоразмерному ущербу в части их использования по назначению⁸⁶;

- легитимности происхождения вещи  и прав на нее;

- включения в перечень вещей, подлежащих обязательной государственной регистрации;

Б) вещи, прямо отнесенные законодателем  к категории недвижимого имущества, отвечающие двум последним критериям.

Таким образом, недвижимое имущество  – родовое понятие по отношению к нескольким видам материальных объектов (вещей), обладающих комплексом законодательно закрепленных характеристик, общих для ряда из них и строго индивидуальных – для других.

Договор купли-продажи недвижимого  имущества может быть составлен лишь в отношении такого объекта недвижимости, который отвечает всем требованиям законодательства, первичным из которых является требование допустимости сделок с нею в рамках гражданского оборота.

Выраженные в договоре намерения  сторон, совершаемые ими во исполнение сделки действия и собственно вещи, подлежащие передаче (недвижимое имущество и деньги), составляют предмет договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, как и в любом договоре купли-продажи, предмет сделки является сложным правовым явлением, требующим учета всех его граней.

2.3 Цена и срок в договоре

Договор купли-продажи недвижимого  имущества подразумевает соблюдение двух существеннейших условий. «Существенные условия - это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового договора, соглашение по которым обязательно должно быть достигнуто сторонами, поскольку в противном случае договор не считается заключенным»⁸⁷.

1. Условие о предмете договора (ст. 554 ГК РФ):

- имущество должно быть строго  определенным (наименование объекта недвижимости, его индивидуализирующие характеристики);

- физическое положение объекта  недвижимости в пространстве (на  земельном участке, в составе более крупного объекта);

- объект недвижимости должен  отвечать требованиям приобретателя  – в противном случае договор также не может считаться согласованным, как и при отсутствии указанных выше сведений.

В тех случаях, когда покупатель был введен в заблуждение относительно наличия обременений участка, об «ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка»⁸⁸ и иных, предусмотренных ст. 37 ЗК РФ недостатках приобретаемого недвижимого имущества, закон устанавливает право покупателя требовать уменьшения покупной целы либо право на расторжение договора и получение возмещения убытков, причиненных недобросовестностью продавца.

2. Условие о цене (ст. 555 Г РФ).

Несогласованность цены на объект недвижимости влечет признание договора незаключенным, правило о «цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги»⁸⁹ - не применяется (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).

Нельзя признать согласованной цену договора, если в предварительном договоре указывается ориентировочная цена с условием оговорить окончательную цену в окончательном договоре⁹⁰, т.к. «предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора»⁹¹.

Установленная цена не подлежит изменению, например, «если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества»⁹².

При назначении цены за единицу площади  или иного физического показателя, суммарная цена устанавливается, исходя из фактического размера объекта.

Выкупная цена участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, включает в себя рыночную стоимость такого объекта недвижимости и убытки⁹³, которые собственник понесет в результате утраты участка, включая упущенную выгоду⁹⁴.

По общему правилу, при переходе права собственности на здания, строения, производственные комплексы и т.п. «покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования»⁹⁵. Если продавец не является собственником земельного участка – покупателю переходят те права на земельный участок под строением, которыми ранее располагал продавец, на тех же основаниях.

Таким образом, предмет договора купли-продажи  недвижимости, имеющей тесную связь с участком, на котором она находится, по существу шире, чем собственно объект недвижимости, а цена учитывает не только непосредственную стоимость последнего, но и цену земли под ним.

Законодатель вправе устанавливать  дополнительные существенные условия  для договоров купли-продажи  отдельных видов недвижимого имущества:

А) При заключении договора купли-продажи  предприятия вводится дополнительное условие, связанное с комплексным  характером приобретаемого объекта недвижимости: «состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия»⁹⁶, которая проводится по специально установленным правилам⁹⁷.

Б) Согласно ст. 558 ГК РФ, в качестве существенного условия договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, если в таковых проживают лица, которые, согласно нормам закона, сохраняют после заключения сделки право пользования этим помещением, назван перечень таких лиц с указанием комплекса их прав по пользованию жилым помещением. Условие о цене в отношении ряда сделок с жилыми помещениями может иметь ту особенность, что цена в договоре увязывается с нормативно установленными стандартами. Так, рыночная стоимость 1 м³ общей площади жилого помещения («общей площади жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас»⁹⁸), в случае применения ее исполнительными органами власти федерального и регионального уровня «для расчета размеров социальных выплат, выделяемых в соответствии с планами на II квартал 2011 года, для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений»⁹⁹ устанавливается в размерах, предусмотренных ведомственными актами.

Отсутствие согласия по значимым условиям договора может быть установлено  не только в том случае, когда  оные отсутствует в тексте договора, но и в иных случаях, когда нет возможности установить фактически оговоренные условия.

Так, 23 апреля 2008 года Федеральный  арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел «кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгкамсиб" на решение от 13.12.2007 по делу N А24-2518/07-18 Арбитражного суда Камчатской области по иску общества с ограниченной ответственностью "Торгкамсиб" к Государственному унитарному предприятию "Камчатский комбинат рыбных и пищевых продуктов" о понуждении к регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Абеля, 6.»¹⁰⁰.

По договору от 14 августа 2008 года ООО «Торгкамсиб»  приобрел у ГУП «Камчатский комбинат рыбных и пищевых продуктов» в собственность ряд нежилых помещений в здании по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Абеля, 6. Договором были установлены следующие условия:

- покупатель обязуется в течение  5 дней после подписания договора  внести предоплату, равную 207 тысяча рублей;

- остаток суммы оплачивается  покупателем в течение 5 дней  с момента регистрации договора  в Управлении Федеральной регистрационной  службы по Камчатской области  и Корякскому автономному округу;

- имущество считается переданным  с момента подписания договора;

- государственная регистрация  перехода прав собственности  осуществляется в двухмесячный срок с момента внесения предоплаты;

- право собственности на приобретенное  имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации.

Одновременно с указанным вариантом  суду был предоставлен второй вариант  договора – также подписанный, от 14 августа 2008 года, где сумма предоплаты назначалась в 200 тысяч рублей, а  порядок передачи имущества не оговаривался.

Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа, как и ранее Арбитражным судом Камчатской области, был сделан вывод, что наличие двух договоров, содержащих различные условия о сумме предоплаты и порядке передачи имущества, говорят о несогласованности условий договора. В этой связи решение Арбитражного суда Камчатской области было оставлено Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа без изменения, а кассационная жалоба ООО «Торгсимб» - без удовлетворения.

В аналогичных ситуациях, когда  договоры датированы разными числами, судами, как правило, признается действующим последний вариант договора¹⁰¹.

Надлежащим образом составленный (содержащий все существенные условия) предварительный договор купли-продажи  недвижимости может послужить основанием для понуждения стороны, отказывающейся заключить основной договор, в судебном порядке¹⁰².

Помимо указанных существенных условий, законодатель может специальными нормами устанавливать дополнительные существенные условия для отдельных видов договоров. Например, от иных договоров о купле-продажи недвижимого имущества, договор о продаже жилых помещений требует соблюдения еще одного существенного условия: таковым «условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением»¹⁰³. Также общим правилом в отношении договоров купли-продажи недвижимого имущества является требование о государственной регистрации перехода прав собственности на него, которое можно считать четвертым существенным условием¹⁰⁴.

«Купля - продажа земельного участка возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки»¹⁰⁵. Обязательным условием сделки является указание на известные продавцу обременения и ограничения в использовании продаваемого им земельного участка.

Из сказанного очевидным образом  следует, что, несмотря на то, что наличие законодательно установленных существенных условий, несоблюдение которых влечет расторжение договора, в целом «выяснение существенных условий и обеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон»¹⁰⁶, позволяя избегнуть злоупотреблением правом со стороны недобросовестных контрагентов,  и порождая формальные основания для возвращения сторон к исходному положению дел в случаях, когда возможности суда по установлению истины ограничены фактическими обстоятельствами дела.

2.4 Форма договора

«Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами»¹⁰⁷. Речь идет о простой письменной форме.

С момента введения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с недвижимостью не требуют нотариального удостоверения¹⁰⁸,  «однако необходимость их нотариального удостоверения может быть согласована участниками сделки»¹⁰⁹. В таком случае нотариальное удостоверение совершается по месту нахождения подлежащего отчуждению недвижимого имущества¹¹⁰.

Несоблюдение установленной законодательством  формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимого имущества. Это правило является специальным по отношению к норме, содержащейся в ч. 2 ст. 434 ГК РФ, допускающего возможность заключения договора купли-продажи «путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору»¹¹¹.

«Один документ» в данном случае трактуется, как идентичность экземпляров договора, подписываемых сторонами. Расхождение в тексте договора трактуется, как нарушение формы договора.

Аналогично трактуется вопрос о  форме предварительного договора: «по  предварительному договору стороны  обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества … (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Как правило, такой договор заключается, если основной договор не может быть заключен «сиюминутно». К примеру, до заключения основного договора требуется провести какие-нибудь работы или же покупателю необходимо собрать денежные средства в достаточном размере, или продавцу необходимо подготовить документы – в общем, причины могут быть совершенно различными»¹¹².