Договор купли-продажи

«Соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и договор»¹¹³, то есть и к данному соглашению требования законодателем предъявляются те же, что к основному договору купли-продажи недвижимости.

Структура договора купли-продажи  недвижимости, как документа, должна включать в себя:

1) место и дату составления  документа;

2) личные (паспортные) данные сторон  и указание их положения в  договоре (Продавец и Покупатель);

 для представителя юридического  или физического лица – указание на правовые основания его вступления в сделку («действующий на основании устава», доверенности);

3) предмет договора:

- обязательство Продавца продать,  а Покупателя приобрести за  установленную цену имущество);

- описание объекта недвижимости (адрес или иные данные, позволяющие установить местоположение объекта относительно иных объектов, физические характеристики объекта – площадь, материал, этажность, естественные границы, элементы входящие в объект и т.п., при этом технические   характеристики   жилого помещения должны  совпадать с данными технического учета,  содержавшимся в извлечении из технического паспорта или справке БТИ);

4) юридический статус недвижимого  имущества по отношению к Продавцу (принадлежит на праве собственности, что подтверждается соответствующим Свидетельством);

5) инвентаризационная оценка стоимости  имущества;

6) цена договора;

7) порядок оплаты цены;

8) порядок передачи имущества  Продавцом Покупателю;

9) замечания по поводу наличествующих  недостатков объекта недвижимости либо констатация их отсутствия;

10) порядок обращения сторон  за государственной регистрацией  перехода прав собственности на объект недвижимости;

11) указание обременений и ограничений  пользования недвижимого имущества;

12) обязательство Продавца сняться  в определенный срок с регистрационного учета, вывезти хранящееся в продаваемом помещении имущество и т.п.

13) гарантии отказа Продавца от распоряжения продаваемым имуществом до момента государственной регистрации перехода прав собственности на него;

14) заявление сторон о своей  правомочности при вступлении  в сделку;

15) пункт о полноте договора  либо о последующих дополнительных соглашениях

16) иные условия и заявления,  которые стороны сочтут необходимыми  внести в текст договора;

17) порядок расторжения договора;

16) ответственность сторон;

18) пункт о форме договора  и необходимости ее регистрации  либо отсутствии таковой, а также о количестве экземпляров и их нахождении;

19) адреса и банковские реквизиты  сторон;

20) подписи сторон (печать – при  участии юридического лица).

Количество и содержание ряда пунктов  может варьироваться в зависимости от характера переходящего по договору имущества, условий сделки, особенностей правового статуса сторон, но в целом указанная схема применима к договору купли-продажи любых видов недвижимого имущества.

Законодатель может устанавливать  запрет на включение в договор  каких-либо положений. Так, не допускается внесение в договор купли-продажи земельного участка (его части) следующих условий:

- «устанавливающие право продавца  выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение  земельным участком, в том числе  ограничивающие ипотеку, передачу  земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность  продавца в случае предъявления  прав на земельные участки  третьими лицами»¹¹⁴.

Таким образом, форма договора –  это те правила и требования, которые  предъявляются законодательством к способу выражения ожиданий, намерений, предъявленных к контрагенту требований и принятых на себя обязательств сторон, вступающих в сделку по купле-продаже недвижимости.

 

ГЛАВА 3.  Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества

3.1 Обязанности продавца

В обязанности продавца на первоначальном этапе сделки и в последующем входит предоставление покупателю достоверной информации. В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации, характер которой определен законодательно либо может оказать непосредственное влияние на решение покупателя о заключении сделки (ч. 3 ст. 37 ЗК РФ) возможно расторжение договора либо предъявление покупателем требования о соразмерном снижении цены допускается в случаях установленных законом.

В оговоренный договором момент продавец обязан передать переходящее по договору недвижимое имуществу покупателю. Если оплаченное покупателем имущества не передано в установленный срок, иск может одновременно содержать требование о его передаче и о государственной регистрации перехода права собственности, однако второе требование не может быть удовлетворено судом, если не будет удовлетворено первое.

Если переданное имущество оказывается  ненадлежащего качества, то это порождает  право покупателя

- требовать совершения продавцом действий, предусмотренных ст. 475 ГК РФ:  соразмерно уменьшить цену, устранить недостатки за свой счет в разумный срок, возместить расходы покупателя на устранение недостатков (если таковые не были оговорены соглашением сторон);

- отказаться от исполнения сделки и потребовать возвращения уплаченной суммы.

Соответственно продавец обязуется  выполнить одно из указанных требований – добровольно либо по судебному решению.

 

Особые условия должны быть соблюдены  продавцом в случае продажи земель, находящихся на момент продажи в государственной либо муниципальной собственности (ст. 38 ЗК РФ).

Эти сделки «имеют и ряд существенных отличий от классического договора купли-продажи недвижимости в части порядка определения цены договора и некоторых других особенностей, вызванных участием в договорных отношениях органов публичной власти»¹¹⁵. Договор купли-продажи земель в данном случае допускается по результатом торгов.  Цель проведения торгов состоит в установлении объективных цен на товары (работы, услуги)¹¹⁶. Продажа земельных участков для жилищного строительства допускается только с аукциона, исключая случаи, установленные законом (п.п. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ).

В отношении участка выставляемого  на торги должны быть осуществлены

- кадастровые работы;

- определен вид разрешенного  использования земли¹¹⁷;

- осуществлено «определение технических условий¹¹⁸ подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение)»¹¹⁹;

- принято решение о проведении  торгов либо о предоставлении  земельных участков «при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка»¹²⁰;

- опубликовано сообщение о торгах  или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов.

Предоставление земельного участка  для строительства осуществляется на условиях ч. 5 ст. 38  и в порядке  ст. 32 ЗК РФ.

Протокол о результатах торгов либо решение, принятое полномочными органами государственной исполнительной власти или местного самоуправления, о передаче земельного участка является (в случаях, когда намерением органов власти была именно продажа участка) основанием для «заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность»¹²¹. Если аукцион был признан несостоявшимся, возможно повторное назначение торгов¹²². Нарушения в подготовке торгов могут повлечь признание его результатов недействительными, что влечет признание недействительной заключенных по его результатам сделок¹²³.

При реорганизации юридического лица либо в случае смерти физического лица, обязанности продавца, по основаниям ст.ст. 51, 1110, 1120 ГК РФ, переходят его наследникам, и в этой связи покупатель вправе требовать через суд государственной регистрации перехода права собственности имущества, которое указано в договоре, этим лицам с тем, чтобы они могли исполнить перешедшие им обязательства по договору¹²⁴.

Срок исковой давности требований о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку иное законом не установлено, три года (ст. 196 ГК РФ) «со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права»¹²⁵.

В ряде случаев законодатель устанавливает  приоритетное право отдельных категорий субъектов гражданско-правовых отношений на приобретение недвижимого имущества. Соответственно это порождает обязанность продавца соблюсти процедуру и порядок предложения имущества, которое он намерен продать. Так, при продаже недвижимого имущества, являющегося частью общей долевой собственности, продавец обязан «известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее»¹²⁶, и только в случае, если в течение месяца это предложение не будет принято, он правомочен продать свою собственность любому иному лицу. Нарушение указанного права порождает право иного участника долевой собственности в трехмесячный срок истребовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя. Удовлетворенное требование является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр регистрации прав собственности и сделок с нею.

Субъекты малого и среднего бизнеса, исключая кредитные, страховые и иные организации, указанные в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»¹²⁷, при соблюдении условий, предусмотренных п.п. 1-4 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также субъектов такого рода, «осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»^{128 129}.

Наиболее сложные правила регулирования установлены для тех отношений, которые содержат в себе элемент административного регулирования, а именно – по продаже земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований. Сложившийся здесь порядок исполнения продавцом его обязанностей, а именно – реализации законодательно прописанной процедуры в настоящее время является удобным для злоупотреблений и превышения полномочий должностными лицами. Представляется, что в дальнейшем последует коррекция вопросов именно процедурного характера, делающая механизм принятия соответствующих решений более прозрачным.

Существо договора купли-продажи  недвижимости исключает возможность требования о замене товара, но любое другое из указанных требований, в случае удовлетворения претензии или иска, должно быть исполнено нарушителем соглашения.

3.2 Обязанности покупателя

В обязанности покупателя при осуществлении  сделки купли-продажи недвижимости (исполнения договора купли-продажи  недвижимого имущества) входит принятие покупателем имущества, переходящего по сделке и его оплата.

Принятие имущества осуществляются по передаточному акту или иному передаточному документу, который подписывается сторонами (ч. 1 ст. 556 ГК РФ). Судебные органы в своих решениях прямо ссылаются на норму данной статьи, согласно которой, «если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче»¹³⁰. Отказ от подписания акта рассматривается, как отказ от исполнения обязанностей по договору.

Нарушение покупателем договора влечет его обязанность выполнить требования продавца о расторжении договора и возмещении причиненного неисполнением обязательств во стороны покупателя вреда¹³¹.

Существуют обязанности, которые  вытекают из прав. Так, покупатель, которому по договору было передано во владение недвижимое имущество, вправе обратиться за его государственной регистрацией – обязательной для рассматриваемого типа договоров. Отказ в таковой может обжаловаться в судебном порядке. Однако до момента, когда регистрация будет осуществлена, продавец остается титульным владельцем недвижимости и сохраняет за собой право на защиту своих интересов как собственника. Покупатель в этот период, хотя отсутствие регистрации не влечет признания сделки недействительной, не имеет права распоряжения полученным имуществом, но при этом он обязан осуществлять действия, направленные на охрану и сбережение переданного по договору имущества.

Нарушение своих обязанностей, как  продавцом, так и покупателем  влечет наступление для них гражданско-правовой (и/или, в зависимости от характера  правонарушения, иной другой ответственности  – в случаях, установленных законом). Ответственность сторон в договоре – это те негативные правовые и имущественные последствия, которые оные будут обязаны претерпевать в случае невыполнения своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества. Эта обязанность не зависит от воли сторон, поскольку является результатом действия общих принципов гражданского права, направленных на защиту прав и законных интересов всех участников экономических отношений. В договоре, например, может содержаться условие о возможном несоответствии передаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества условиям договора, и такое имущество может быть принято покупателем по акту, однако это не снимает с продавца ответственности за ненадлежащее исполнение договора¹³² (ч. 2 ст. 556 ГК РФ).