Договор об ипотеке. Содержание и порядок заключения договора об ипотеке

Содержание:

 

Введение 3

Глава 1. Договор о залоге. Общие положения 5

1.1. Существенные условия и форма договора о залоге 5

1.2. Судебная практика 13

Глава 2. Договор об ипотеке. Содержание и порядок заключения договора об ипотеке 18

2.1. Общие правила заключения договора об ипотеке 18

2.2. Содержание договора об ипотеке 20

2.3. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке 28

Заключение 38

Список использованных источников 41

 

Введение

В настоящее время российское законодательство в области регулирования обеспечения  договорных обязательств существенно  отстает от практики и не отражает насущных потребностей современного хозяйственного оборота, которые давно нуждаются  в новых правовых механизмах обеспечения  инвестиций в возрождающуюся экономику. Требуется свежий взгляд на обеспечение  договорных обязательств.

Договор залога является одним из наиболее отработанных договорных конструкций  в системе способов обеспечения  обязательств. Правда это положение  относится только к залогу движимого  имущества, в отношении ипотеки  – залога недвижимости, такое утверждение  не совсем верно, так как такой  договор залога, на сегодняшний день нельзя назвать полностью урегулированным  с точки зрения законодательства. Во многом это объясняется несоответствием  положений ГК РФ, Семейного, Жилищного  и Земельных кодексов Российской Федерации.

В современных условиях правовая конструкция  договора залога благодаря своей  универсальности используется в  различных экономических моделях. Развитие современной российской науки  гражданского права должно происходить, в том числе и за счет концепций, сформулированных и апробированных на базе иных правовых систем. Однако при  творческом заимствовании следует  учитывать традиции российской цивилистики, действующее законодательство, сложившиеся  положения российского гражданского права и соответствующие доктринальные  установки.

Все это обуславливает  актуальность исследования теоретических  и практических аспектов договора залога, изучение его конструкции, проблематик  при его применении, а так же выявление его значимости в современном  гражданском праве и в повседневной жизни.

Объектом данной работы служит – договора залога, как одна из ведущих договорных конструкций в области регулирования обеспечения договорных обязательств.

Предметом исследования выступает конструкция договора залога, его существенные условия и форма, конструкция договора об ипотеке и дискуссионные вопросы заключения и регистрации таких договоров, а так же практические проблемы, возникающие при применении договоров залога (договоров об ипотеке).

Целью исследования является изучение договора залога, определение содержание и порядка заключения договора залога.

Реализация данной цели подразумевает  выполнения ряда задач:

1. Изучить научные труды ученых-юристов (правоведов) в области исследования той или иной стороны договора залога
2. Рассмотреть и изучить конструкцию договора залога
3. Проанализировать судебную практику по наиболее спорным вопросам, возникающим при применении договора залога теми или иными субъектами права
4. Проанализировать значимость института государственной регистрации и нотариального удостоверения данного договора.

Источниковедческой  значимостью, при написании этой работы, отличаются труды Н. Костылевой, М. А. Панина, Н.Ф. Шарафетдинова, а так же материалы судебной практики в которых подробно рассмотрены существенные вопросы, касающиеся той или иной проблемы, возникающей в связи с применением договора залога. Труды этих авторов составили методологическую основу курсовой работы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Договор о залоге. Общие положения

1.1 Существенные условия и форма договора

 

Согласно  п. 3 ст. 334 ГК РФ одним из оснований  возникновения залогового обязательства  является договор. Как и всякий договор, он должен содержать существенные условия, при недостижении согласия по которым договор не может считаться заключённым¹.

В договоре о залоге должны быть указаны  предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем  должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится  заложенное имущество.

Первым существенным условием договора о залоге надо назвать предмет  залога. Он должен быть максимально  точно определён с тем, чтобы  ни у сторон, ни у третьих лиц  не возникло никаких сомнений относительно того, какой объект обременяется залогом.При отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным.

Предметом договора залога могут быть не только вещи и имущественные  права, которые находятся в фактическом  владении залогодателя в момент заключения договора, но и те вещи и имущественные  права, которые будут приобретены  им в будущем. (ст. 340 ГК). Применительно к ценным бумагам залогодатель в договоре может указать, например, не только ценные бумаги, которые ему принадлежат на праве собственности, но и дополнительные акции, которые будут зачислены на его лицевой счет в связи с принятым решением о размещении дополнительных акций. В зависимости от вида имущества, передаваемого в залог, залоговые обязательства можно разделить на следующие основные группы: 1) ипотека - залог недвижимости; 2) залог транспортных средств; 3) залог товаров в обороте; 4) залог ценных бумаг; 5) залог имущественных прав; 6) денежный залог.

При заключении договора о залоге здания или сооружения следует обратить особое внимание на включение условия  о залоге земельного участка. В соответствии с п.3 ст.340 ГК РФ залог здания или  сооружения допускается только с  одновременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором  находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально  обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права  аренды этого участка или его  соответствующей части. Данное правило  подлежит применению в случаях, когда  лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником  или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо передает в залог только здание или  сооружение, а земельный участок  либо право его аренды не является предметом залога, такой договор  должен считаться ничтожной сделкой.

В договоре о залоге движимого имущества  необходимо как можно полнее указывать  реквизиты, позволяющие определить закладываемое имущество. Например, если речь идет о залоге оборудования, то это могут быть технические  паспорта, заводские номера, а также  какие-либо другие количественные и  качественные показатели.² Проиллюстрирую вышесказанное на примере случая из судебной практики:

ОАО "Кузнецкий металлургический комбинат" обратилось в арбитражный  суд с иском к ЗАО "БМТ  траст" о признании недействительным договора о залоге имущества. Решением суда исковое требование удовлетворено, поскольку спорный договор признан  незаключенным. Постановлением апелляционной  инстанции решение оставлено  без изменения. Президиум Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации  указанные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, согласно приложению N 1 к договору от 25 декабря 1998 г. N 25-12/98-40, заключенному между ОАО "Кузнецкий металлургический комбинат" (залогодатель) и ЗАО "БМТ траст" (залогодержатель), предметом залога являются рельсы в незавершенном  производстве, рельсы в готовой продукции, рельсы экспортные в готовой продукции, квадрат экспортный в готовой  продукции. По каждому наименованию имущества указаны его количество, стоимость одной тонны и фактическая стоимость имущества, подлежащего залогу.

При рассмотрении спора по делу суд  пришел к выводу об отсутствии возможности  на основании названных сведений выделить заложенное имущество из однородного  имущества, принадлежащего залогодателю, в связи с неуказанием в договоре его индивидуализирующих признаков (технических характеристик продукции). Поэтому суд в мотивировочной части решения указал, что сделка по залогу является незаключенной, поскольку не достигнуто соглашение о предмете залога. Между тем вывод суда сделан без исследования вопроса о виде залога, о возможности применения к отношениям сторон положений ст.357 ГК РФ - "Залог товаров в обороте".

Указанный вопрос имеет существенное значение, т.к. при залоге товаров  в обороте ссылка в договоре на их индивидуализирующие признаки необязательна, поскольку в силу п.1 ст.357 Кодекса  залогодатель вправе изменять состав и натуральную форму заложенного  имущества при условии, что его  общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге.

Таким образом, суд принял решение о  признании договора о залоге незаключенным  на основании неполно исследованных  обстоятельств дела.³

Очень важным, особенно с точки зрения защиты прав залогодержателя, является включение в договор информации о правовом статусе предмета залога. В первую очередь, данная информация должна содержать сведения о вещном праве, в силу которого объект принадлежит  залогодателю, и о регистрации этого права. Также существенное значение для залогодержателя имеет информация об обременениях объекта, существующих к моменту заключения договора о залоге. От того, насколько полной и достоверной является данная информация, часто зависит, будут ли заключены ипотечный договор и договор, оформляющий основное обязательство⁴. Согласно п.2 ст.209 и п.2 ст.335 ГК РФ залогодателем является собственник закладываемого имущества. Исходя из этого необходимо убедиться в том, что право собственности на предмет залога принадлежит залогодателю. Допускается залог имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Юридические лица, обладающие правом хозяйственного ведения, могут заложить без согласия собственника лишь движимое имущество. Для залога недвижимости, закрепленной за организацией на праве хозяйственного ведения, требуется согласие собственника имущества (п.2 ст.295 ГК РФ).

Имущество, закрепленное за учреждениями, финансируемыми за счет средств собственника, не может быть предметом залога. Однако учреждения вправе заложить имущество, которое они приобрели на средства, вырученные от дозволенной предпринимательской  деятельности (ст.298 ГК РФ).

Казенные предприятия вправе заложить закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество лишь с согласия собственника (часть первая п.1 ст.297 ГК РФ). Казенному  предприятию предоставлено право  самостоятельно распоряжаться (следовательно, и сдавать в залог) только произведенной им продукцией, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (часть вторая п.1 ст.297 ГК РФ).

При заключении договора о залоге следует учитывать также требования, предъявляемые к предмету залога и связанные с этим ограничения. Согласно п.1 ст.336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, коими являются требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Часть 2 статьи 336 ГК РФ говорит о  том, что залог отдельных видов  имущества, в частности имущества  граждан, на которое не допускается  обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.

Так, статья 446 Гражданско-процессуального  кодекса РФ, закрепляет перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

• жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением;
• земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности;

предметы  обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;

• имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;
• племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также хозяйственные строения и сооружения, корма, необходимые для их содержания;
• семена, необходимые для очередного посева;
• продукты питания и деньги на общую сумму не менее трехкратной установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника, лиц, находящихся на его иждивении, а в случае их нетрудоспособности - шестикратной установленной величины прожиточного минимума на каждого из указанных лиц;
• топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;
• средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
• призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.⁵

Перечень имущества организаций, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, определяется федеральным законом. Так, например, на движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения не может быть обращено взыскание  по претензиям кредиторов.⁶