Договор об ипотеке. Содержание и порядок заключения договора об ипотеке

Таким образом, логика законодателя, судя по всему, такова: договор ипотеки  вступает в силу с момента регистрации; отсутствие последней означает, что  договор ипотеки является ничтожным, а ипотека как обременение - не возникшей. Однако в судебной практике единого подхода к последствиям отсутствия государственной регистрации договора ипотеки и ипотеки как обременения до сих пор нет.

Так, в одном из надзорных Определений  ВАС указал, что "...договор залога недвижимого имущества... не был зарегистрирован  в установленном законом порядке, в связи с чем договор залога имущества на основании п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке признан судом незаключенным"¹⁹. Странно, что ВАС не заметил очевидной ошибки нижестоящего суда - в силу прямого указания закона отсутствие государственной регистрации договора ипотеки влечет его ничтожность.

Правильную квалификацию последствий отсутствия государственной регистрации договора ипотеки дал, к примеру, ФАС ВВО, указавший, что "договор залога недвижимого имущества от 19.05.2006 N 03-53/06-Н в установленном законом порядке для регистрации сделок с соответствующим имуществом не был зарегистрирован. Требования закона при подписании договора залога не были соблюдены, поэтому суд правомерно оценил указанный договор как недействительный (ничтожный)"²⁰.

Менее ясно высказался в аналогичном  деле другой окружной суд - ФАС МО: "В  силу ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Ни одно из вышеуказанных действий по заключению договора о залоге сторонами не совершалось. Следовательно, оснований для вывода, что между сторонами возникли залоговые отношения, у суда не имелось" (дело ФАС МО от 9 марта 2006 г. N КГ-А40/971-06). Схожим образом свое отношение к правовым последствиям отсутствия государственной регистрации договора ипотеки выразил и ФАС СКО: "У истца не возникли права залогодержателя на недвижимое имущество, поскольку договор ипотеки не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество"²¹.

Различие между недействительностью  договора ипотеки и невозможностью признания его заключенным ясно видно из следующего дела. Истец  предъявил в арбитражный суд  иск о признании договора ипотеки  недействительным. Однако в результате заявления истца в порядке ст. 49 АПК судом рассмотрен иск о признании названного договора незаключенным в силу несоблюдения при его заключении требований ст. ст. 190, 339 ГК и ст. 9 Федерального закона об ипотеке. Окружной суд отменил состоявшийся судебный акт, указав, что "с учетом правового понятия предмета и основания иска следует, что если требование о признании сделки недействительной заменяется требованием о признании договора незаключенным и приводятся иные основания этого изменения, то имеет место изменение предмета и основания иска. Одновременное изменение предмета и основания иска процессуальным законодательством не допускается"²².

3. Требуется ли государственная  регистрация перехода права по  обязательству, обеспеченному залогом  недвижимого имущества?

Между сторонами договора ипотеки  возник спор по поводу обращения взыскания  на заложенную вещь. В ходе судебного  разбирательства истец уступил  право требования долга, обеспеченного  ипотекой, третьему лицу по договору цессии. Правопреемник истца обратился  с ходатайством о замене. Определением суда ходатайство было удовлетворено. Ответчик не согласился с процессуальным правопреемством, указав, что передача права требования долга, обеспеченного  ипотекой, подлежит государственной  регистрации в ЕГРП. В данном же случае договор уступки был заключен сторонами в простой письменной форме, уступка в ЕГРП зарегистрирована не была.

Оставляя в силе определение  о процессуальном правопреемстве, суды апелляционной и кассационной инстанций  указали, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и  права по договору об ипотеке. Как  предусмотрено абз. 3 п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК должна быть совершена в той же форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор купли-продажи был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, должна была быть совершена в этой же форме. Регистрация перехода права по обязательству, обеспеченному ипотекой, законом не требуется²³.

4. Допускается ли включение в  договор залога(ипотеки) новых обеспечиваемых обязательств?

Судебная практика исходит из того, что обеспечение одной ипотекой нескольких обязательств не противоречит закону. Однако последующее включение  в состав обеспечиваемых требований новых обязательств судами не допускается. В качестве примера можно привести такой судебный спор.

В орган по регистрации прав на недвижимое имущество поступило  заявление общества с ограниченной ответственностью - залогодержателя  по договору ипотеки - о государственной  регистрации дополнительного соглашения к зарегистрированному ранее  договору об ипотеке, заключенного между  теми же сторонами и предусматривающего продление срока погашения кредита  по кредитному договору, обеспечиваемому  ипотекой, а также включение нового обязательства по иному кредитному договору, заключенному после регистрации  договора об ипотеке.

Регистрирующий орган в регистрации  дополнительного соглашения к договору ипотеки отказал, уведомив об этом заявителя  письмом. Основанием для отказа, как следует из письма, послужило несоответствие представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства, поскольку кредитное обязательство, возникшее после заключения договора залога недвижимого имущества (ипотеки), обеспечивающего иное обязательство, может быть обеспечено залогом того же имущества в соответствии с правилами о последующей ипотеке, т.е. путем заключения нового договора об ипотеке.

Заявитель обжаловал отказ в  регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки в суд. Суд  первой инстанции, поддержанный апелляционным  и окружным судами, в удовлетворении требований отказал, указав следующее.

Согласно ст. 43 Закона об ипотеке  имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено  в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или  иного должника тому же или иному  залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается  на основании данных ЕГРП о моменте  возникновения ипотеки, определенных по правилам п. 5 и п. 6 ст. 20 Закона об ипотеке.

При этом положения п. 1 ст. 43 и ст. 45 Закона об ипотеке не содержат каких-либо изъятий для тех случаев, когда  сторонами в предшествующем и  последующем договорах об ипотеке  являются одни и те же лица.

В итоге суд пришел к выводу о  том, что, исходя из буквального толкования приведенных выше норм, вывод регистрирующего  органа о необходимости заключения самостоятельных договоров последующей ипотеки и в случаях, когда они заключаются теми же юридическими лицами, что и в предшествующей ипотеке, является правильным и основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют²⁴.

Всё это свидетельствует о необходимости рассмотрения договора об ипотеке, как самой распространённой разновидности залога, для более детального анализа сущности договоров о залоге.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Договор об ипотеке. Содержание и порядок заключения договора об ипотеке

2.1. Общие правила заключения  договора об ипотеке

 

Согласно ст. 8 ФЗ »Об ипотеке» договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, о двух и многосторонних сделках, предусмотренных ст.420 п.2 главы 9 ГК РФ , положений об обязательствах (ст. ст. 307 - 419 ГК Российской Федерации), если иное не предусмотрено правилами гл. 27 ГК Российской Федерации ("Понятие и условия договора") и правилами об отдельных видах договоров, содержащихся в первой и второй части ГК Российской Федерации (п. 3 ст. 420 ГК Российской Федерации). Однако общие  положения о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе РФ, применяются к отношениям по договору ипотеке только в случаях, когда в ГК РФ или ФЗ »Об ипотеке» не установлены иные правила.

Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа, а также  по обязательствам , возникшим из договора купли-продажи, договора подряда, другого договора, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом , положения об ипотеке могут быть включены как в договор, по которому  возникает обязательство обеспеченное ипотекой (купли-продажи, подряда) , так и может быть заключен отдельно договор ипотеки.

Договор ипотеки является консенсуальным, поскольку заключается без передачи заложенного имущества залогодержателю (ст. 425 ГК, п.3.ст.1 ФЗ «Об ипотеке»).

Согласно ст. 339 ГК РФ , ст.9 ФЗ »Об ипотеке», в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор об ипотеке заключается  в письменной форме путем составления одного документа , подписанного сторонами и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. п. 1 и 2 ст. 10 ФЗ »Об ипотеке»).

Закон допускает  возможность нотариального удостоверения договора об ипотеке по взаимному согласию сторон ,  а также допускается включение соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство. В подобных случаях в отношении государственной регистрации договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

В соответствии со ст. 47 ФЗ «Об ипотеке»  залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:

- по договору об ипотеке;

- по обеспеченному ипотекой  обязательству (основному обязательству).

К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК о передаче прав кредитора путем уступки требования.

Не допускается уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному  ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной. Такой договор является ничтожным.

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и  уступку прав по обеспеченному ипотекой основному обязательству. Заключения отдельного договора уступки прав по основному обязательству в данном случае не требуется. В силу положений ст. 389 ГК договор уступки прав по договору должен быть совершен в той же форме, что и договор, права по которому переуступаются, и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом для государственной регистрации сделок с недвижимостью²⁵.

Если кредитором осуществлена уступка  права требования по основному обязательству, то к лицу, которому переданы права  по обязательству, переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, если договором не предусмотрено  иное. Такое лицо становится на место  прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. Уступка прав по обеспеченному  ипотекой обязательству (основному  обязательству) в соответствии с  п. 1 ст. 389 ГК должна быть совершена в  той форме, в которой заключено  обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство). Заключения отдельного соглашения о внесении изменений  в договор об ипотеке в этом случае не требуется.

В случае заключения сделки об уступке  требования по обязательству, обеспеченному  ипотекой, в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения. Изменения  вносятся по заявлению залогодержателя  по договору об ипотеке и лица, которому залогодержатель передал право (требование) по основному обязательству на основании  договора об уступке права требования.

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Содержание  договора об ипотеке

 

В пункте 1 ст. 9 ФЗ »Об ипотеке» законодатель закрепил условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора об ипотеке. При несогласовании сторонами одного из таких условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается недействительным. К числу существенных условий договора об ипотеке законодателем отнесены: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Перечень  указанных существенных условий договора об ипотеке, приведенный в п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» , практически совпадает с перечнем существенных условий договора о залоге, указанных в п. 1 ст. 339 ГК РФ. Исключением является отсутствие в данном пункте условия о том, у какой из сторон находится заложенное имущество, поскольку в соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» заложенное имущество всегда остается во владении и пользовании у залогодателя.

Наиболее важно при заключении договора правильно указать в  нем предмет ипотеки, чтобы у  органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, не возникло оснований  для приостановки либо отказа в регистрации  договора об ипотеке.

Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной  особенности недвижимости относится  ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные  участки также рассматриваются  в качестве недвижимости), что, в  свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вместе с тем закон  относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе  являются движимыми. К ним относятся  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (искусственные спутники, космические  корабли и т.д.). Такие объекты  также указаны в качестве подлежащих ипотеке. Правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества (в настоящее время объекты незавершенного строительства прямо признаны законодательством недвижимым имуществом), которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке²⁶.