Договор об ипотеке. Содержание и порядок заключения договора об ипотеке

Срок может определяться также  указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким образом, установленное в представленных обеспечительных договорах (п. 5.2) условие о действии залога до полного выполнения обязательств, взятых ЗАО по кредитному договору, не может считаться условием о сроке.

В случаях если возникновение или  прекращение гражданских прав и  обязанностей по совершенной сделке связывается с наступлением события, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, то это событие  определяет не срок, а условие (ст. 157 ГК РФ)".

Среди юристов возникло мнение  о спорности данного вопроса  и  о предположении, что 

 здесь произошло смешение  понятий "срок исполнения обязательства,  обеспечиваемого ипотекой" и "срок  действия договора ипотеки", что  далеко не одно и то же.

Заслуживает внимание и следующее  рассмотренное дело, по которому  отмечено , что иногда регистрирующие органы считают необходимым представить доказательства возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, и что самого договора, из которого возникли эти обязательства, недостаточно, и требуют  дополнительно предъявить ещё и доказательства исполнения залогодержателем своих обязательств по этому договору.

Так, органами государственной регистрации  было отказано в регистрации договора ипотеки на том основании, что  для государственной регистрации  ипотеки заявителями не был представлен  документ, подтверждающий возникновение  обеспеченного ипотекой обязательства, то есть документ, подтверждающий фактическое  предоставление заемщику кредита по кредитному договору, что явилось  нарушением п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке.

В качестве такого документа был  представлен непосредственно кредитный  договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой. Однако вышеназванный  документ, по мнению регистрирующего  органа, не свидетельствовал о возникновении  обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

По изложенным основаниям заявителям было отказано в государственной  регистрации ипотеки по представленному  договору залога.

Данный отказ был обжалован  в арбитражный суд.

Решением суда отказ в государственной  регистрации ипотеки был признан  незаконным. По мнению суда, кредитный договор в силу ст. 432, 819 - 821 ГК РФ³⁸ является действительным и, следовательно, предъявление текста данного договора служит достаточным доказательством возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.

Постановлением апелляционной  инстанции решение было отменено, но кассационная инстанция отменила постановление апелляции и оставила в силе решение первой инстанции, указав, что в комплект документов, переданных на регистрацию, входил экземпляр  кредитного договора, в обеспечение  исполнения обязательств по которому заключен договор залога. ВАС РФ отказал в принесении протеста в связи с отсутствием оснований³⁹.

Обычной банковской практикой является выдача кредита после государственной  регистрации договора ипотеки - действительно, в ином случае недобросовестный заемщик  может отказаться регистрировать договор, а поскольку дело о понуждении его к регистрации может рассматриваться  весьма долго, в результате банковский кредит становится необеспеченным. Если исходить из логики регистрирующего  органа в данном деле, то получается, что кредит должен быть полностью  выдан до момента регистрации договора ипотеки. Суды, правильно признавшие отказ незаконным, отметили, что доказательством возникновения обязательства является договор, - ведь надо различать возникновение обязательства и его исполнение, а моменты возникновения и исполнения могут различаться.

В случае, когда кредит выдается (и, соответственно, срок возврата кредита наступает) после регистрации договора ипотеки, нельзя говорить о том, что это является обеспечением ипотекой обязательства, которое возникнет в будущем.

Договор ипотеки может обеспечивать одновременно все кредиты, выдаваемые в рамках кредитной линии. При  этом необходимо соблюдение следующих  условий:

1) при заключении договора ипотеки  уже должны быть известны и  описаны в договоре ипотеки  в качестве обеспечиваемого обязательства  все параметры первого транша  и самого договора кредитной  линии;

2) при выдаче каждого транша  по дополнительному соглашению  в рамках договора кредитной  линии происходит увеличение  размера обеспечиваемого (основного)  обязательства, поэтому необходимо внести соответствующие изменения в договор об ипотеке, заключая изменения и дополнения к договору ипотеки;

3) залог прекращается с прекращением  обеспеченного залогом обязательства,  поэтому, чтобы договор ипотеки  продолжал действовать до окончания  срока действия договора кредитной  линии, необходимо, чтобы задолженность  по кредитной линии не погашалась  в ноль до выдачи последнего  транша.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Нотариальное удостоверение  и государственная регистрация  договора об ипотеке

 

Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке  договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации.

В ст. 10 ФЗ» Об ипотеке» содержатся внутренние противоречия. В соответствии с п. 1 несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. А в соответствии с п. 2 ст. 10 Закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В связи с этим встает вопрос: так  все-таки ничтожной сделкой или  незаключенным договором является договор ипотеки, не прошедший государственную  регистрацию? Исходя из буквального  толкования рассматриваемой статьи, такой договор может являться как ничтожной сделкой, так и  незаключенным договором, и залогодатель или залогодержатель могут подать как тот, так и другой иск.

Но если все-таки рассматривать  указанную норму в комплексе  с общими нормами гражданского законодательства, то все получается не так просто. Недействительная сделка недействительна  с момента ее совершения и не влечет никаких последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. Заметим, что по некоторым видам  оспоримых сделок основания для  признания сделки недействительной могут быть устранены после совершения сделки (например, сделка может быть одобрена надлежащим органом или  лицом), в результате чего сделка не признается недействительной. В отношении  ничтожной сделки такое невозможно. Какие бы действия ни совершались  после ее заключения, устранить ничтожность  сделки они не могут⁴⁰.

Теперь представим себе такую ситуацию: залогодатель и залогодержатель  подписали договор ипотеки. Спустя год документы на регистрацию  договора ипотеки не поданы, договор  не зарегистрирован. Какие последствия  возникают в этом случае? Казалось бы, ответ очевиден: во-первых, одна из сторон (как правило, это залогодержатель - все-таки в его интересах обеспечить исполнение своих требований) вправе понудить другую сторону к регистрации  договора ипотеки; во-вторых, обременения  в виде ипотеки не возникло; в-третьих, залогодержатель не может обратить взыскание на предмет ипотеки (за исключением случая, когда взыскание  обращается не в порядке обращения  взыскания на предмет ипотеки, а  как на любое имущество должника в процессе исполнительного производства); в-четвертых, стороны не вправе требовать  исполнения обязательств по договору ипотеки. Все эти негативные последствия  устраняются в случае последующей  регистрации договора ипотеки, причем любая из сторон может быть понуждена  к такой регистрации в судебном порядке⁴¹.

Из ст. 10 Закона ипотеки при этом следует, что в этом случае договор  является ничтожной сделкой, и даже последующая регистрация не может  сделать эту сделку действительной. Кроме того, ничтожная сделка, исходя из общих положений гражданского законодательства, может быть признана недействительной, если она нарушает права истца. Но права залогодателя (сложно представить, что такой иск  будет подан залогодержателем) не нарушены, поскольку не возникло обременения  имущества. И еще в этом случае возникает вопрос: а с какого момента сделка должна признаваться ничтожной? С момента подписания договора? Но тогда можно довести ситуацию до абсурда: признавать ничтожной сделкой любой договор ипотеки, поскольку в любом случае дата подписания договора не совпадает с датой его государственной регистрации, между этими датами проходит не менее месяца. А ничтожная сделка не может быть "воскрешена" в последующем. Если же считать с момента государственной регистрации, то такой момент вообще не возникнет, поскольку основанием для признания сделки недействительной является именно отсутствие государственной регистрации. Хоть какой-то смысл имела данная норма в ранее действовавшей редакции Закона об ипотеке, когда договор ипотеки подлежал нотариальному удостоверению и к признанию сделки ничтожной могло привести отсутствие не только государственной регистрации, но и нотариального удостоверения. При этом рассмотренная абсурдная ситуация с признанием сделки недействительной в связи с отсутствием государственной регистрации была, но имело смысл указание на то, что отсутствие нотариального удостоверения влечет ничтожность сделки⁴².

Сейчас же, когда договор ипотеки  не подлежит нотариальному удостоверению, норма о признании сделки ничтожной  по данному основанию утратила свой смысл. Думается, что договоры ипотеки, не прошедшие государственную регистрацию, должны признаваться незаключенными договорами, а не ничтожными сделками.

На самом деле такое указание Закона и сложившуюся судебную практику вряд ли можно назвать правильными. Признание договора ипотеки незаключенным  договором или недействительной сделкой лишает залогодержателя  возможности зарегистрировать договор  ипотеки и в дальнейшем осуществлять свои права. Но ведь сам договор лишен  каких-либо пороков (если, конечно, договор  содержит все существенные условия), и совершенно непонятно, почему залогодержателя  следует лишать права понудить залогодателя осуществить государственную регистрацию  договора ипотеки. Думается, что наиболее правильным в ситуации, когда сам  договор ипотеки не содержит каких-либо пороков, но не прошел государственную  регистрацию, будет отказ в осуществлении  залогодержателем своих прав, например права на обращение взыскания  на предмет ипотеки, на том основании, что отсутствует вступивший в  силу договор ипотеки. В этом случае залогодержатель не будет лишаться права понудить залогодателя к регистрации  договора ипотеки и на подачу иска об обращении взыскания уже после  регистрации договора ипотеки⁴³.

В соответствии с комментируемой статьей  договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу с момента его государственной  регистрации. Заметим, кстати, что в  судебной практике иногда встречается  очень необычное толкование вопроса  о моменте вступления в силу договора ипотеки.

Так, ФАС МО в Постановлении от 17 июня 2004 г. указал⁴⁴: "Апелляционная инстанция в порядке статьи 268 АПК РФ, повторно рассмотрев заявленные требования, согласилась с выводами суда первой инстанции, отклонив доводы апелляционной жалобы Мосрегистрации, и дополнительно указала, что совершение сделки в силу статьи 153 ГК РФ происходит в момент подписания договора уполномоченными лицами, выражающими волю юридического лица на совершение сделки, то есть данная сделка была совершена до введения в отношении залогодателя процедуры наблюдения и согласия временного управляющего не требовалось.

Заявитель не согласен с выводом  судов первой и апелляционной  инстанций о совершении сделки до введения процедуры наблюдения, полагая, что договор ипотеки не совершается, а заключается, при этом все действия по составлению текста договора, его  подписанию, нотариальному удостоверению  и государственной регистрации  направлены на заключение договора и  представляют собой единый процесс, который считается завершенным  только с момента государственной  регистрации договора в Едином государственном реестре прав.

Поскольку, по мнению заявителя, заключение сделки как единый процесс завершается  государственной регистрацией, а  документы на регистрацию договора об ипотеке были поданы после введения процедуры наблюдения, то свое требование о предоставлении согласия временного управляющего ответчик считает законным и обоснованным.

В отзыве на кассационную жалобу ответчика  Сбербанк России указывает на то, что  в силу положений части 1 статьи 160 и части 3 статьи 433 ГК РФ сделка об ипотеке  была совершена путем составления  документа и подписания его уполномоченными  лицами, хотя будет считаться заключенной  только с даты ее государственной регистрации. При этом истец ссылается на то, что подписание и нотариальное оформление договора об ипотеке, а также подача всего пакета документов в Московский земельный комитет для получения согласия на совершение сделки о залоге права аренды земельного участка были произведены до введения процедуры наблюдения, поэтому Сбербанк России считает отказ ответчика в регистрации договора незаконным.

Кроме того, согласно статье 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается с соблюдением  общих правил ГК РФ о заключении договоров, а часть вторая статьи 10 названного Закона с моментом государственной  регистрации связывает не само заключение договора, а вступление его в силу. С учетом изложенного ссылки апелляционной инстанции на статью 153 ГК РФ являются правильными".

В данном деле был сделан очень  интересный вывод: что моментом совершения сделки является момент подписания договора уполномоченными лицами, а не момент государственной регистрации. Заметим, что с данным выводом нельзя согласиться, поскольку в соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной  регистрации, вступает в силу с момента  регистрации. Однако ГК РФ не различает  моменты совершения сделки и заключения договора, а потому данный вывод  явно не соответствует закону.

Впрочем, это дело является, пожалуй, единственным, в котором был сделан такой вывод.

В соответствии со ст. 10 Закона об ипотеке  договор, в котором отсутствуют  какие-либо данные, указанные в ст. 9 Закона, или нарушены правила п. 4 ст. 13 ФЗ «об ипотеке», не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

По всей видимости, законодатель имел в виду, что при отсутствии какого-либо из указанных условий регистрирующие органы должны отказывать в государственной  регистрации договора ипотеки как  не соответствующего требованиям закона.

Но указанная норма была сформулирована иначе, и в результате неудачной  формулировки, если толковать эту  норму буквально, можно довести  ее толкование до абсурда. Исходя из буквального толкования фразы "Не подлежит регистрации в качестве договора ипотеки", можно предположить, что такой договор либо подлежит регистрации в каком-то ином качестве, либо вообще договором ипотеки не является, представляет собой какой-то иной вид договора, не предусмотренный ГК РФ (что в принципе не запрещено), и регистрации не подлежит вообще, но при этом является действительным.