Договор об ипотеке. Содержание и порядок заключения договора об ипотеке

При этом следует  иметь в виду, что в точном соответствии со ст.20 Закона о госрегистрации при реализации удостоверительной функции регистратора может быть отказано в государственной регистрации лишь прав на недвижимое имущество, но никак не сделок с ним. То есть, любой договор, подлежащий государственной регистрации, должен быть зарегистрирован. Даже если он не соответствует закону. Даже если он предусматривает продажу чужого имущества. Или имущества, уже проданного по другому договору¹. Отказано же может быть лишь в регистрации прав, вытекающих из такого рода договоров.

Не предоставляет  права (и не содержит обязанности!) отказать в государственной регистрации  договора об ипотеке и ст.21 Закона об ипотеке – лишь основания для  отказа в регистрации самой ипотеки.

В свете сказанного выше охранительная функция органов государственной регистрации становится если не эфемерной, то весьма и весьма ущербной. В самом деле, логика юридических норм, регулирующих сделки с недвижимым имуществом, ориентирует каждого осмотрительного участника сделки на то, чтобы сначала зарегистрировать сделку (т.е. подождать, когда она вступит в законную силу), а уж потом приступить к исполнению обязательств, взятых на себя по этой сделке. И в каком положении окажется этот осмотрительный участник сделки? Добавим также, что охранительная функция органов государственной регистрации осуществляется только на заключительном этапе сделки, а нотариата – на всех этих этапах.

Юрисдикционная функция вытекает из роли как органа государственной регистрации, так и нотариата как органов гражданской юрисдикции. При этом оба они осуществляют одновременно все формы юрисдикционной деятельности: они занимаются одновременно и оперативно-исполнительной, и правоустановительной деятельностью. Особенностью юрисдикционной деятельности регистраторов и нотариусов является не последующее разрешение уже возникших правовых конфликтов в сфере гражданского оборота, а в основном деятельность по их предупреждению.

Совокупность  изложенного выше позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предназначается, да и не может заменить нотариат, каждый из них занимается своим делом и своими методами.

Неосновательность утверждений о какой-то особой роли органов государственной регистрации  в гражданском обороте, похоже, становится очевидным. Приходит понимание того, что казуистичное, изменчивое и противоречивое российское законодательство требует  особой правовой защиты участников гражданского оборота, столь значимого его  фрагмента, как оборот недвижимого  имущества. Действующее законодательство таково, что даже специалист в области  гражданского права, но без специальных  навыков в оформлении сделок с  недвижимым имуществом, не сможет реализовать  свои права без посторонней помощи. И очень важно, кто эту помощь ему будет оказывать – признанный по особой процедуре специалист (нотариус) или любой, кто отважится объявить себя таким специалистом. ⁵¹

В этой связи  предложения возложить полную имущественную  ответственность за сделки с недвижимостью  как на нотариусов (нотариально удостоверенные), так и на органы государственной  регистрации (совершенные в простой  письменной форме и зарегистрированные), представляются обоснованными⁵².

Заключение

При написании курсовой работы были рассмотрены публикации и исследования современных авторов, касающиеся договора о залоге. Исследование его основных положений и правовой природы  в целом невозможно так же и  без изучения юридической литературы. Для этого были изучены труды  многих правоведов, относящиеся к  данному вопросу.

Подводя итоги курсовой работы можно  утверждать, что в проведенном  исследовании не все вопросы и  аспекты теории и практики, касающиеся договора о залоге, были рассмотрены с одинаковой степенью полноты, а некоторые из них были только поставлены или намечены, но цели и задачи, в целом, были достигнуты.

Действующим законодательством с  целью урегулирования договорных правоотношений, возникающих между их участниками, создана и находит широкое  применение на практике система гражданско-правовых средств, предоставляющих, с одной  стороны, кредитору дополнительные гарантии исполнения основного обязательства  либо возмещения убытков, с другой стороны, накладывающих на должника дополнительные обременения на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательств, а также привлекающих в ряде случаев к исполнению обязательств наряду с должником третьих лиц.

Таким образом, меры, установленные  законом либо соглашением сторон и применяемые для обеспечения обязательств в интересах кредитора, служат стимуляцией участников договорных правоотношений к надлежащему поведению, упорядочивая хозяйственный оборот.

Необходимо отметить, что поскольку  институт договора о залоге непосредственно  относиться к залоговому праву в  целом, постольку договор о залоге находится все еще в стадии развития и совершенствования. Поэтому  нередко встречаются различные  казусы в процессе его применения.

В работе сделан вывод о том, что договор о залоге, как и всякий договор, должен содержать существенные условия, при недостижении согласия по которым договор не может считаться заключённым. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Предмет договора о залоге должен быть максимально точно определён с тем, чтобы ни у сторон, ни у третьих лиц не возникло никаких сомнений относительно того, какой объект обременяется залогом.

При анализе требований, предъявляемых  к предмету залога, в правовой литературе внесено предложение о том, что в законе об ипотеке необходимо предусмотреть обязанность суда определять начальную продажную цену предмета ипотеки хотя бы  с учетом  его стоимости, определенной договором. Что касается договора о залоге движимого имущества, то в нем необходимо как можно полнее указывать реквизиты, позволяющие определить закладываемое имущество.

Так же в работе был рассмотрен договор об ипотеке.

Ипотека является видом залога, получившим заметное распространение в современном  имущественном обороте. Она используется при предоставлении крупных кредитов, а также приобретении жилья с  рассрочкой платежа. Предмет ипотеки - недвижимое имущество, которому присущи  правовые особенности. Это требует  создания специальных правил, определяющих порядок оформления ипотеки и процедуру ее реализации, если обеспеченное ипотекой обязательство не будет исполнено.

Ипотека как обеспечительный институт - это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному  ипотекой, из стоимости заложенного  недвижимого имущества. Особенности  ипотеки предопределяют ее предмет, которым может быть только недвижимое имущество, и введение особой формы  для договора об ипотеке - закладной, представляющей ценную бумагу.

Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который должен быть совершен в нотариальной форме и зарегистрирован в  соответствии с правилами законодательства о регистрации недвижимости. Закон  об ипотеке определяет круг условий  этого договора, которые должны быть достаточными для идентификации  предмета ипотеки и содержать  его оценку в денежном выражении.

При установлении ипотеки ее предмет  всегда остается во владении залогодателя. Он вправе пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него плоды и  доходы. Вместе с тем залогодатель обязан обеспечивать сохранность имущества, в отношении которого установлена  ипотека.

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному  составу залогового правоотношения. Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое  лицо либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные  и административно-территориальные  образования, обладающие гражданской  правосубъектностью.

В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель, как и при других видах залога, вправе требовать удовлетворения за счет реализации того имущества, которое  было предметом ипотеки.

Для успешного развития и функционирования института ипотеки в Российской Федерации необходимо внести следующие нормативные изменения:

1. Во-первых, требует пересмотра  Закон РФ О регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним в сторону создания  боле е четкого и надежного  механизма регистрации залога  недвижимого имущества, а также  процедуры доступа к этой информации  участников рынка ипотечного  кредитования.

2. Во-вторых, предоставление налоговых  льгот как гражданам, использующим  ипотечное кредитование, так и  коммерческим банкам – ипотечным  кредиторам и инвесторам, обеспечивающих  рефинансирование коммерческих  банков-кредиторов.

3. В-третьих, необходимо в Законе  об ипотеке предусмотреть норму,  устанавливающую специальные формы  ответственности банков-кредиторов  за неправомерные действия по  отношению к кредитуемым лицам.

4. В-четвертых, нельзя не обратить внимание на необходимость доработки нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию.

5. В-пятых, необходимо формирование  нормативно-законодательных основ  для использования новых финансовых  инструментов (ценных бумаг) для  привлечения долгосрочных ресурсов  в эту сферу.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 28.06.2009) // СЗ РФ, 18.11.2002, N 46, ст. 4532.
4. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 N 24-ФЗ (ред. от 28.04.2009) // СЗ РФ, 12.03.2001, N 11, ст. 1001.
5. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 17.07.2009) // СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
6. Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 39.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 17.07.2009) // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
8. Федеральный закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" (ред. от 03.06.2009) // СЗ РФ, N 17, 22.04.1996, ст. 1918.
9. Федеральный закон от 28.04.2009 N 61-ФЗ "О внесении изменения в статью 24 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации" // СЗ РФ, 04.05.2009, N 18 (1 ч.), ст. 2141.
10. Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" (ред. от 30.12.2008) // "Российская газета", N 129, 06.06.1992.
11. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". – М.: ЗАО Юстицинформ, 2005 г.;

Акты судебных органов.

12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // "Российская газета", N 152, 13.08.1996.
13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // "Вестник ВАС РФ", N 4, 2005.
14. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.1996 N 8057/95 // "Вестник ВАС РФ", 1996, N 10.
15. Определение ВАС РФ от 18.01.2008 N 17830/07 по делу N А35-7761/06-С23 // Документ опубликован не был.
16. Постановление ФАС ПО от 10 апреля 2003 г. N А55-9653/02-2(27) // Документ опубликован не был.
17. Постановление ФАС МО от 17 июня 2004 г. N КГ-А40/4682-04 // Документ опубликован не был.
18. Постановление ФАС МО от 1 ноября 2004 г. N КГ-А40/9785-04 // Документ опубликован не был.
19. Постановление ФАС УО от 28 марта 2006 г. N Ф09-2126/06-С3 // Документ опубликован не был.
20. Постановление ФАС ВВО от 6 декабря 2007 г. N А43-270/2007-41-25 // Документ опубликован не был.
21. Постановление ФАС СКО от 21 июня 2006 г. N Ф08-2755/2006 // Документ опубликован не был.
22. Постановление ФАС ПО от 3 мая 2007 г. N А57-12081/06-20-19 // Документ опубликован не был.
23. Постановление ФАС ЗСО от 24 января 2007 г. N Ф04-9029/2006(30229-А46-22) // Документ опубликован не был.
24. Постановление ФАС ДО от 10 октября 2003 г. N Ф03-А04/03-2/2338 // Документ опубликован не был.

Литература.

25. Андрус А.В. Ипотека - что это? // Закон и право. № 5, 2008.
26. Бевзенко Р.С. Существенные условия договора ипотеки в арбитражной практике // Законодательство. № 9, 2008.
27. Быков В.П. Особенности правового регулирования договора об ипотеке // Арбитражная практика. № 2, 2008.
28. Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. № 1, 2009.
29. Викторова Р.Н. Проблемы государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества // Юрист. № 2, 2009.
30. Иванников С.Б. Правовые проблемы приобретения жилого помещения по договору ипотеки // Юриспруденция. № 11, 2008.
31. Костылев В., Костылева Н. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. № 1, 2008.
32. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. – М.: «Статут», 2004. – С.82-85.
33. Мартышкин С. Ипотека жилых помещений, возникающая в силу закона // Законность. № 12, 2008.
34. Нагорских А.Ю. Судебная практика по спорам, связанным с государственной регистрацией ипотеки в Санкт-Петербурге // http://info.gbr.ru/2002-1/8.htm.
35. Панин М.А. Закон об ипотеке // Закон и право. № 5, 2009.
36. Петров Д.А. Некоторые вопросы совершенствования законодательства об ипотеке // Арбитражные споры. № 1 (45), 2009.
37. Русецкий А. Оформление договора об ипотеке // Право и экономика. № 1, 2008.
38. Русецкий А.Е. Нововведения закона об ипотеке и государственной регистрации // Право и экономика. № 3, 2009.
39. Савинова В.А. Ипотека в системе обеспечения исполнения обязательства по возврату кредита // Вопросы экономики и права. Научно-информационный журнал. № 1, 2008.
40. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). //  М.: Волтерс Клувер, 2006 г.;
41. Стешенко Л.А., Нотариат в Российской Федерации // М.: ИНФРА-М. 2001. С. 259-260;
42. Шевчук Д. Ипотека // Право и экономика. № 9, 2008.
43. Шарафетдинов Н.Ф. Нотариальный феномен в позитивистском, либертарном и юснатуралистическом типах правопонимания. От феноменологической теории к эссенциальной метатеории // М.: Фонд развития правовой культуры, 2006. – С.41-45.