Оценка финансового состояния предприятия ООО «Уралпромуниверсал»

В проектной стадии находятся еще два комплекса от компании «ЛК-Лайнер» – «ЛК-Европа» и «ЛК-Азия» (рабочие названия присвоены, исходя из будущего месторасположения терминала в пригородах Челябинска). Также на улице Кирпичной (ЧМЗ) будет строиться складской комплекс общей площадью порядка 30 тыс. кв.м. На территории Копейского мясокомбината на сегодняшний день ведется перепрофилирование части складских помещений. Первая очередь уже поступила на рынок – порядка 4 тыс. кв.м. Всего планируется ввести в эксплуатацию 30 тыс. кв.м. складских площадей (агент по сдаче в аренду– компания «Чистые Активы»).

Группа компаний «КАСКАД» возводит складской комплекс «Каскад-Челябинск» по улице Первомайской (общая площадь – 30 тыс. кв.м., класс В; комплекс будет готов к эксплуатации в третьем квартале 2007 года).

Не так давно компания «Евразия Логистик» заявляла о своих планах по строительству 250 тыс. кв.м. складских помещений класса А. Пока «Евразия Логистик» находится на стадии выбора земельного участка. Главным барьером, сдерживающим развитие ранка складской недвижимости, можно считать отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой. Для Челябинского рынка земли особенно характерен административный барьер.

Инвестируем в склад: «подводные камни»

По мнению специалистов, стоимость строительства одного квадратного метра качественного складского комплекса (с учетом стоимости земли и технических условий) класса А+, А, B+ может составляет до от 70000 до 80000 рублей. Класс B обойдется инвестору в 60000 – 68000 рублей. Плюс затраты на оформление земли, согласования, проведение коммуникаций, разработку и внедрение бизнес-процессов, маркетинг и управление объектом. При этом себестоимость строительства напрямую зависит от масштаба проекта. Строительство склада площадью 1 тыс. кв.м. не всегда рентабельно, а строительство логистических парков на 70-100 тыс. кв.м. сегодня может быть одним из самых выгодных инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость, считают специалисты компании «Чистые Активы».

Важно определиться с местоположением склада: выгодным может считаться расположение как в центре города, так и вблизи от основных транспортных магистралей. Но если учитывать рентабельность инвестиционного капитала, склады, размещенные непосредственно в черте города Челябинска, где цены на землю высоки, не эффективны.

С точки зрения выбора категории склада стоит отметить, что доля складов в России, которые можно отнести к классу А, составляет около 20 %. Склады класса А даже в портовом Петербурге можно пересчитать по пальцам. Логистам приходится проявлять немалую изобретательность при поиске подходящего склада. В Челябинске же складские комплексы класс А просто отсутствуют.

Следующим по значимости фактором является стоимость аренды. И здесь опять же есть свои ценовые рамки:

холодные склады – от 250 до 350 рублей за 1 кв.м. в месяц. Класс С и D;

теплые склады – от 350 до 450 рублей за 1 кв.м. в месяц, в основном представлены классом В.

Если учитывать фактор местоположения склада, к примеру, Центральный район, то арендные ставки могут быть значительно выше – порядка 650-700 рублей за 1 кв.м./мес.

Итоги и перспективы

Что касается динамики цен на стоимость аренды складов - арендные ставки, вероятнее всего, будут неуклонно расти на 15-20 % в год, и эта тенденция сохранится еще в течение 3-4 лет. После этого нас ждет умеренный рост на уровне ставки инфляции.

Если говорить о ценах продажи, то средневзвешенная цена на сегодняшний день составляет порядка 65 тысяч рублей за 1 кв.м. Но опять же эти площади представлены классом С и D, как следствие, объективно судить о ценовой ситуации нет возможности. На вторичном рынке встречаются предложения о продаже складских помещений, чья стоимость доходит до 80 тысяч рублей за 1 кв.м. В чем же причина малого объема предложения складских помещений на продажу? Собственники объектов, учитывая дефицит складских помещений и потенциальный рост, как арендных ставок, так и стоимости своих «метров», пришли к пониманию, что на данный момент выгодно придержать объекты, сдавая их в аренду.

Заметим, что необходимость активного развития логистической инфраструктуры подчеркивается на уровне правительства Челябинской области. В частности, об этом было заявлено на последнем совещании при областном Министерстве экономического развития совместно с Челябинской таможней и Южно-Уральской торгово-промышленной палатой. «Челябинская область обладает колоссальным потенциалом.

ООО «Уралпромуниверсал» занимается оптово-розничной торговлей парфюмерии косметики и бытовой химии. Предприятие находится на потребительском рынке города Челябинска.

В результате SWOT – анализа было выявлено, предприятию для поддержания конкурентоспособного состояния необходимо реализовать проект по приобретению складских помещении. Предприятие нуждается в качественных складах класса «А», товарооборот  постоянно растет и предприятие уже не может обходиться 700 кв.м для корректной работы доставки предприятию необходимы складские помещения в 1000 кв.м.

Собственные складские помещению дают возможность предприятию остаться конкурентоспособным, так как основная затратная часть предприятия ООО «Уралпромуниверсал»  является арендная плата за складские помещения. Курсом развития предприятия является сокращение постоянных, затрат которые в свою очередь включены в стоимость продукции. Развития предприятия в других направления практически невозможны. Например поиск новых рынков сбыта невозможен по причине отсутствия таковых, все рынки уже поделены среди конкурентов, при выходе предприятия в другие регионы или области, там действуют другие поставщики с которыми предприятие не может тягаться ценами на продукцию. Так как в цену входят транспортные затраты на доставку товара. А в каждом регионе действует свой поставщик которому не нужно нести затраты на транспортные расходы.

Для дальнейшего развития предприятия необходимо определить некоторые варианты приобретения складских помещений.

1.      Приобретение земли в собственность и постройка складских помещении.

Главным достоинством данного варианта является то, что у собственников предприятия останется в собственности складское помещение которое в последствии можно будет сдавать в аренду и получать прибыль, не зависимо от развития ООО «Уралпромуниверсал».

Так же при нахождении земли и склада в собственности предприятию можно будет сдавать некоторые не задействованные площади другим организациям, тем самым поддерживать свое финансовое состояние арендной платой.

Главной проблемой данного варианта является административные барьеры для приобретения земли в собственность. Данное приобретение практически невозможно. Так же можно отметить еще одним недостатком нестабильное политическое положение и отсутствие полноценной законодательной базы в данном вопросе.  Пренебрегая всеми этими проблемами можно сказать, что расценки на земельные участки являются практически недоступными для приобретения участка в собственность. Можно привести некоторые примеры расценок земельных участков. Данные стоимости земельных участков представлены в таблице 2.1.

Таблица 2.1 – Стоимость земельных участков

Таким образом средняя стоимость 1 кв.м составляет 56500 рублей. Предприятию необходимо площадь 1000 кв.м для строительства значит требуемая сумма будет равна 56500000 рублей. Эта сумма является только стоимостью земли, не считая самого строительства.

Затраты на строительство представлены в смете сделанной предприятием «Стройком» по заказу ООО «Уралпромуниверсал», смета строительства склада представлена в приложении В. (Приложение В.1) Из которой следует, что затраты на строительство равны 9981981,91 рублей. Итого складские помещения обойдутся предприятию в 66481981 рублей.

Данный вариант является наиболее затратным для предприятия, фактически предприятие не обладает такими финансовыми ресурсами.

2.      Приобретение готовых складских помещений.

Преимуществом данного варианта является то же самое,  что и в первом варианте. Собственник останется при собственных складских помещениях.

Недостаток данного метода один это высокая стоимость готовых складов.

Стоимость готовых складских помещений представлена в таблице 2.2.

Таблица – 2.2 Стоимость готовых складских помещений.

              Таким образом средняя стоимость 1 кв.м складских помещении в среднем составила 68250 рублей . Итого за 1000 кв.м предприятию придется заплатить 68250000 рублей этот вариант с покупкой готовых складских помещений так же является затратным.

              3.  Долгосрочная аренда земли под постройку складских помещений.

Преимуществом является то, что стоимость аренды земель очень мала. Земли сельскохозяйственного значения сейчас не востребованы и спрос на них крайне низкий. Так же отсутствуют административные барьеры для оформления земель в аренду, так как местные бюджеты получают арендную плату за пользование сданной земли. Немаловажным является договор аренды, он является долгосрочным и заключается минимум на 50 лет. Главным достоинством данного метода является то, что предприятие надолго обеспечивает себя складскими помещениями, и перестает зависеть от постоянно растущих цен на складские помещения

Недостатком является то, что по истечению долгосрочного договора аренды предприятие остается без земли и без складских помещений выстроенных на собственные средства. Стоимость аренды земли представлена в таблице 2.3.

Таблица – 2.3 Стоимость аренды земли