Финансовый анализ гостиницы "Березке"

     Бурное  развитие гостиничного хозяйства продолжалось в XX в. Этому способствовало резкое качественное и количественное увеличение автомобильного, авиационного и железнодорожного транспорта, оживление торговых, культурных, научно-технических и спортивных контактов между государствами.

     Туризм  и возрастающая с каждым годом  гостиничная база превратились в  “индустрию услуг”, которая в сочетании с “индустрией развлечений” стала источником крупных доходов, получения прибыли. Современная “индустрия гостеприимства” включает в себя отели, рестораны, бары, курорты, игорные дома, казино, оздоровительные комплексы.

     Руси  постоялые дворы, предшественники первых гостиниц, появляются в XII -XIII вв. В них отдыхали и меняли лошадей. Эти постоялые дворы - “ямы”, как их называли, располагались один от другого на расстоянии конного перехода.  
В XV в. создаются многочисленные почтовые станции, которыми ведает Ямской приказ. По велению Ямского приказа открывались новые станции, ему же подчинялись и ямщики. В это же время строятся многочисленные гостиные и постоялые дворы. В гостиных дворах не только торговали, в них жили и совершали коммерческие операции.  
В связи с ростом промышленного производства и расширением торговых связей в XVIII -XIX вв. растет население городов, открываются новые гостиницы. В 1818 г. в Москве функционирует 7 гостиниц. В Петербурге в 1900 г. насчитывалось уже 325 гостиниц. В 1910 г. в России было 4685 гостиниц, не считая постоялых дворов и трактиров с номерами. Все они принадлежали частным лицам и были чисто коммерческими предприятиями.

     После Октябрьской революции декретом Советского правительства все гостиницы  были национализированы, гостиничное хозяйство подверглось коренной перестройке.  
К 1940 г. гостиницы были построены в 669 городах. В годы Великой Отечественной войны был нанесен огромный ущерб всему народному хозяйству, в том числе и гостиничному.

     В послевоенные годы развернулись большие работы по восстановлению, реконструкции и строительству новых гостиниц. Уже к 1960 г. в 1364 городах Советского Союза гостей обслуживали в 1476 гостиницах.

     Дальнейший  рост материальной и технической  гостиничной базы в стране определили следующие факторы: развитие существующих городов и появление новых; рост промышленности, науки, культуры и искусства; увеличение материального благосостояния людей. Все это создало предпосылки для развития внутреннего туризма, обмена делегациями, увеличения числа командированных и отпускников.  
В 1980 г., в канун московской Олимпиады, гостиничное хозяйство СССР насчитывало 7000 гостиниц общей вместимостью 700 тыс. мест. Было построено много крупных, комфортабельных гостиниц.

     Достигнув определенных высот и занимая одну из важных ролей в экономике и повседневной жизни людей, гостиничный бизнес не стоит на месте. Ежегодно открываются новые отели, идет реконструкция старых, обновляются номера, совершенствуются стандарты обслуживания. По данным Федеральной службы государственной статистики на конец 2008 года в Санкт-Петербурге насчитывалось 400 гостиниц. Мировой экономический кризис немного притормозил строительство многих крупных сетевых объектов в крупных городах России. Но, по мнению многих отельеров, это дает мини-отелям шанс использовать свой потенциал. Поэтому в ближайшие годы прогнозируется рост мини-отелей в городах России и увеличение роли этого типа гостиничных предприятий в гостиничной отрасли. 
 

2. Обзор количества гостиниц в Санкт-Петербурге с 2004-2010г.

  Гостиничная индустрия  является основной движущей силой в  процессе трансформации сферы туризма  в бюджетообразующую отрасль  регионального хозяйства.

     С 6 июля 2004 года действует Программа  развития гостиничной инфраструктуры Санкт-Петербурга. 
            В настоящей Программе под объектами гостиничной инфраструктуры понимаются коммерческие объекты, представляющие собой здания, предназначенные для временного проживания людей. К данным объектам относятся гостиницы (отели), мотели, хостелы. Основным отличительным признаком объектов гостиничной инфраструктуры является то, что они предлагают полный комплекс услуг по приему, размещению и обслуживанию пребывания гостей. 
            Цель настоящей Программы заключается в определении инициатив и практических мер по поддержке процесса ускоренного развития гостиничной индустрии в Санкт-Петербурге, позволяющих решать следующие основные задачи:

• увеличение количества объектов гостиничной индустрии в Санкт-Петербурге, обеспечивающее развитие конкурентной среды на рынке гостиничных услуг и, как следствие, повышение уровня обслуживания, оптимизацию показателя цена/качество оказываемых гостиничных услуг, выравнивание стоимости гостиничных услуг, повышение привлекательности туристического продукта, увеличение туристических потоков (включая повторные посещения) и доходов бюджета Санкт-Петербурга от туристической деятельности;
• повышение эффективности работы как отраслей, входящих в состав инфраструктуры туризма (общественное питание, транспорт и другие), так и смежных отраслей (торговля, легкая промышленность и другие);
• решение проблемы эффективного использования в установленном законодательством порядке объектов недвижимости (зданий и земельных участков) на территории Санкт-Петербурга путем их реализации в целях размещения объектов гостиничной инфраструктуры и значительного увеличения притока прямых инвестиций в Санкт-Петербург;
• содействие развитию туризма в Санкт-Петербурге как отрасли, отвечающей принципам устойчивого развития территории и способствующей решению задач структурной перестройки экономики Санкт-Петербурга;
• содействие решению задачи удвоения валового регионального продукта за счет повышения доходов Санкт-Петербурга от туризма;
• становление Санкт-Петербурга в качестве одного из ведущих мировых туристических центров, что, в свою очередь, подразумевает привлечение туристических потоков в Санкт-Петербург на уровне 9-9,5 млн. человек в год (формальный критерий отнесения крупных городов к туристическим центрам международного уровня - количество туристов в год, как минимум в 2 раза превышающее количество постоянных жителей).

     Для реализации задач настоящей Программы  необходимо осуществить комплекс мероприятий, базирующихся на рыночных механизмах, с активным использованием маркетинговых  стратегий.

     Большинство гостиниц расположено в исторической центральной части Санкт-Петербурга.

     В Центральном, Адмиралтейском, Петроградском  и Василеостровском районах сосредоточено 255 гостиниц, что составляет около 70% общего числа средств размещения. Большая доля всего городского номерного  фонда также приходится на исторический центр Санкт-Петербурга.  

     В Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском районах размещается 10 860 номеров, что  составляет почти 52% общегородского номерного  фонда. Распределение гостиниц с  номерным фондом не менее 50 номеров по категориям представлено на диаграмме ниже.

     Наибольшая  доля приходится на отели категории  «три звезды» – 45%. За ними следуют  гостиницы эконом-класса – 31%, «четыре  звезды» – 14% и «пять звезд» – 10%. Недостаток гостиниц и, соответственно, номерного фонда больше всего ощущается в сегменте «три» и «четыре звезды», которые предоставляют комфортные условия проживания по доступным ценам. С каждым годом возрастают туристические и бизнес-потоки, увеличивается спрос на доступные и качественные гостиничные номера, что со временем должно привести к нивелированию сезонности высокой загрузки отелей.

     В последние годы возрос интерес к  Санкт-Петербургу со стороны крупных  мировых гостиничных операторов. Доли международных сетевых операторов в структуре номерного фонда города представлены на диаграмме ниже.  

     Для увеличения делового и туристического потоков необходимо, чтобы в Санкт-Петербурге было представлено большее количество известных мировых операторов. В  ближайшее время ожидается выход  на петербургский гостиничный рынок таких операторов, как InterContinental Hotels Group, Starwood Hotels&Resorts, Domina Hotels&Resorts, Four Seasons Hotels&Resorts, Hilton Hotels Corporation и др.

     В настоящее время все большее  распространение получает включение  гостиничной функции в состав многофункциональных комплексов, наряду с торговлей, офисами и жильем. Реализация таких проектов снижает риски и сроки возврата вложенных средств.

     В центре Санкт-Петербурга создание новых  гостиниц затрудняется малым количеством  пригодных под строительство участков, конкуренцией со стороны уже существующих отелей и высотным регламентом. В силу этого обозначилась тенденция развития гостиничного сектора рынка коммерческой недвижимости за пределами центра города. Все больше проектов реализуется на окраинах Санкт-Петербурга и в пригородах.

     Количество  мини-отелей и малых гостиниц в  Санкт-Петербурге по мере насыщения  рынка гостиничной недвижимости перестанет расти и стабилизируется, а конкуренция в данном сегменте будет возрастать. Для повышения доходности большинство может мини-отелей объединиться в сети.

       На начало 2004 года в Санкт-Петербурге  эксплуатировалось 165 гостиничных  предприятий на 31926 мест. В это  число включены не только отели,  но и небольшие ведомственные  гостиницы, общежития гостиничного типа при учебных заведениях, научных и проектных организациях и предприятиях (таблица 1).

                                          Таблица 1

Сводные данные об объектах размещения¹ 
Санкт-Петербурга и пригородов на 01.01.2004

      На конец 2007 года на тысячу жителей Петербурга приходилось, по разным оценкам, от 2,3² до 5³ гостиничных номеров. Эксперты считают, что Санкт-Петербургу необходимо достигнуть европейского показателя – 15 номеров на тысячу человек; таким образом, до насыщения гостиничного рынка Северной столицы еще очень далеко. По данным Colliers International, сегодня гостиничный комплекс Петербурга насчитывает 105 объектов на 14,7 тыс. номеров (не считая мини-отели и общежития). В 2007 году прирост номерного фонда составил 428 номеров (данные GVA Sawyer). В эксплуатацию было введено 4 новых отеля. Кроме того, в апреле в поселке Репино Курортного района открылся после реконструкции Orange Club Hotel Repino на 118 номеров (категория 4*).

     С начала 2007 года произошло несколько  крупных покупок в сегменте гостиничной недвижимости:

     1) Британский фонд Northern European Properties Limited (NEPR) приобрел Sokos Hotel Vasilievsky на 278 номеров  у другого зарубежного инвестфонда  – London & Regional Properties. Сумма сделки  составила 82 млн. евро. Отель открылся  в начале 2008 года под брендом Holiday Club.

     2) Норвежский фонд Linstow приобрел у  холдинга «Адамант» строящуюся  в Санкт-Петербурге гостиницу  Reval Hotel (Литейный проспект, 5/19). Оператором  отеля на 175 номеров, который планируется  открыть в 2009 году, станет эстонская компания Reval Hotels, принадлежащая фонду. Сумма сделки оценивается в –70 млн.

     3) Швейцарская компания Evimmo AG приобрела  у петербургского холдинга Setl City гостиницу «Андерсен Отель» на 140 номеров на ул. Чапыгина. Сумма  сделки, по оценкам экспертов, могла составить –25 млн.

     4) Балтийская строительная компания (БСК) продала недостроенную гостиницу  на Васильевском острове (2-я  линия ВО, 61). Имена новых собственников  не разглашаются. Сообщается, что  гостиница откроется в 2008 году  под брендом Courtyard (Marriott).

     5) В конце 2007 года на торгах  Фонда имущества Санкт-Петербурга  было продано здание гостиницы  на ул. Садовой, 53 (35 номеров) компании  «Петербургские отели». Сумма сделки  составила 254 млн. руб. [7]

     Однако  в конце 2008 г. развитие экономики Санкт-Петербурга и, в частности, рынка гостиничной недвижимости сменилось серьезным сокращением темпов роста, а сложности, связанные с финансированием ряда проектов, привели к переносу сроков ввода в эксплуатацию гостиничных объектов. Причиной подобных действий послужил небезызвестный глобальный экономический кризис. Однако наряду с негативными последствиями для рынка текущий кризис способен также оказать положительное влияние на рынок и оздоровить его.