Краевой рынок недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

     Актуальность  темы обусловлена необходимостью формирования в России рынка доступного жилья, создания  эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах, и определения механизмов участия государства в поддержке жилищного рынка, повышения доступа к нему определённых групп населения, нуждающихся в поддержке. Жилье в рыночной экономике – наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, и в будущем страны в целом.

     Жилищная  проблема в России, и в Алтайском  крае в частности, до сих пор остаётся нерешенной. Для большинства граждан  сегодня в условиях сокращения государственного участия в обеспечении их жильем ипотечный кредит представляется единственно возможным способом решения жилищного вопроса.

     Приобретение  собственного жилья - первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

     Как известно, в России, как и во всем мире, всего лишь пять процентов  населения получает бесплатное жильё. Так устроены государственные бюджеты, что большему количеству людей жильё бесплатно не достаётся. От двух до пяти процентов людей покупают жильё сразу, а все остальные люди пользуются кредитом на приобретение жилья. Поэтому от того, как организовано получение ипотечного кредита в той или иной стране, определяет ся уровень доступности жилья.

     Жилищное  ипотечное кредитование - это предоставление долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками, так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами. Важность ипотеки заключается в том, что она является инструментом, который связывает финансовый рынок с рынком недвижимости и тем самым реализует возможность превращения потенциального покупателя жилья – в реального.

     Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

     Алтайский край относится к регионам с высокими темпами строительства. Ежегодно увеличиваются  объемы подрядных работ. По объемам  введенного в действие жилья Алтайский край стабильно входит в тройку лучших регионов Западной Сибири.

     Несмотря  на это проблема с обеспеченностью  жильем остается острой. В Алтайском  крае более 42 тыс. семей стоят в  очереди на улучшение жилищных условий. Причем каждая четвертая - льготники: инвалиды и участники войн, ликвидаторы последствий аварии на Чернобыльской АЭС, вынужденные переселенцы и так далее.

     Сейчас  в регионе реализуется целевая  программа "Улучшение жилищных условий  населения в Алтайском крае", рассчитанная до 2010 года. Общий объем средств, привлекаемых на ее реализацию, составляет более 108 млрд. рублей. Причем 4,8 млрд. - средства бюджетов всех уровней. На территории региона в этой сфере успешно работают "Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АИЖК) и "Алтайская ипотечная корпорация" (АИК), свои ипотечные программы реализуют банки и их филиалы. Также край является одним из немногих регионов-участников пилотной программы "Накопительно-ипотечные системы обеспечения жильем военнослужащих". Алтайский край по-прежнему остается лидером среди регионов России по развитию ипотечного кредитования.

     Но, несмотря на все эти положительные  тенденции, освещаемые в СМИ,  региональный рынок ипотечного кредитования  в данный момент претерпевает некоторый спад.  Участники ипотечного,  да и жилищного рынка в целом выдвигают по этому поводу несколько аргументов, в числе которых и нынешнее состояние рынка недвижимости, и  приостановка выдачи ипотечных кредитов некоторыми российскими банками на фоне кризиса ликвидности на мировых рынках, и появление так называемых «невозвратов», что повлекло за собой резкое ужесточение требований к заемщикам и отказ большему числу клиентов, и существенное повышение процентных ставок по кредитам.  Все это негативно повлияло на возможность населения воспользоваться ипотечным кредитом  прежде всего для решения своих жилищных проблем.

     Существующие  методические разработки по управлению ипотекой в большей степени связаны  с нормативным регулированием, тогда  как решение проблем в области активизации ипотечного кредитования обуславливает необходимость научной проработки и обоснования форм и методов управления ее развитием в жилищном комплексе региона. Отсюда вытекает задача совершенствования методических подходов к развитию ипотечного кредитования с учетом специфики развития рынка недвижимости и действующей банковской системой.

    Целью диссертационного исследования является изучение функционирования краевого ипотечного рынка недвижимости,  анализ существующих программ ипотечного кредитования в процессе их внедрения и разработка методических подходов для  развития ипотечного кредитования.

    Поставленная  цель предопределила решение следующих  задач:

    1. Изучить сущность и развитие  рынка ипотечного кредитования;

2. Проанализировать развитие ипотечного кредитования в Алтайском крае;
3. Разработать концепцию взаимосвязи и взаимодействия жилищного и ипотечного рынков.

    Объектом  исследования выступает система ипотечного кредитования, функционирующая в рамках Алтайского края.

    Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе взаимодействия жилищных и ипотечных рынков.

    Методологической  основой  исследования является диалектический метод и системный подход, обеспечивающие возможность изучения экономических явлений в их развитии, взаимосвязи и взаимообусловленности. В процессе работы использовались такие общенаучные методы и приемы как научная абстракция, сравнение, анализ и синтез.

    Теоретической и методологической базой диссертации стали фундаментальные труды по теории кредита, денежно-кредитного регулирования, развития  и функционирования финансов рыночной экономики, работы по ипотечному кредитованию, залогу,  обороту прав собственности, инвестициям, экономическому росту, развитию жилищного рынка, зарубежному опыту ипотечного кредитования, а также законодательные и нормативные акты Российской Федерации, монографические работы, диссертационные исследования, внутренние инструкции кредитных организаций.

    Информационной  базой данной работы послужили материалы Министерства Финансов Российской Федерации, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Алтайской ипотечной корпорации (АИК), статистические данные, полученные из официальных источников, а также материалы по проблематике диссертации, опубликованные в средствах массовой информации и сайтах Интернета.

    Научная новизна состоит в разработке концепции взаимосвязи и взаимодействия жилищного и ипотечного рынков, отражающей теоретические и практические основы функционирования российской системы жилищного ипотечного кредитования.

     В диссертации получены и выносятся на защиту следующие научные результаты:

• проанализирован зарубежный опыт системы жилищного ипотечного кредитования  и определена степень его применения на уровне региона;
• разработана схема кредитования, состоящая из трех основных участников жилищного ипотечного кредитования (заемщик-риэлтор-банк) и их взаимодействия с другими субъектами жилищного рынка в пределах  региона;

     Поставленная  в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы, которая  соответствует логике проведенного исследования.

     Во  введении обоснована актуальность темы, определены цели и задачи исследования, указаны предмет и объект исследования, раскрыта научная новизна и практическая значимость работы.

     В первой главе диссертационного исследования рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования: сущность ипотечного кредитования; развитие системы кредитования в развитых странах и в России.

     Вторая глава содержит аналитические данные и выводы, сделанные в ходе анализа развития ипотечного кредитования в Алтайском крае и его эффективности, методика процесса ипотечного кредитования в крае в рамках двухуровневой системы, что в целом носит исследовательский характер. Проведён анализ системы ипотечного кредитования в крае за период 2005-2008 гг. Рассмотрены особенности процесса движения закладных, и связанные с этим ипотечные операции по счетам двухуровневой модели.

     В третьей главе проведён анализ концепции унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, и, как попытка найти пути решения выявленных в анализе проблем, указаны перспективные направления системы ипотечного кредитования в Алтайском крае.

     В заключении подведены основные итоги  исследования, а также сделаны  основные выводы и рекомендации.

1. СУЩНОСТЬ И РАЗВИТИЕ РЫНКА  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

     1.1. Ипотечный рынок. Инструменты ипотечного кредитования

     Ипотечный рынок – это рынок ипотечных  кредитов, предоставляемых банками  и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или  иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако,  несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market)  относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.

     Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном  рынке выдаются и могут быть проданы  ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых  - скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

     Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.