Краевой рынок недвижимости

     В общем объеме ипотечных кредитов в Алтайском крае ОАО «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» занимает лидирующее положение - 45%, банки (по собственным ипотечным программам) – 23%, ООО «Алтайская ипотечная   компания» -17%, жилищно-накопительные и кредитно-потребительские кооперативы - 4% и другие организации - 11%.

     Работа  по ипотечному жилищному кредитованию граждан осуществляется банками, как  по собственным ипотечным программам, так и по федеральным стандартам совместно с операторами (ОАО  «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (АИЖК), ООО «Алтайская ипотечная корпорация» (АИК).

     Удельный  вес банков, имеющих собственные  программы ипотечного  кредитования населения,  в краевом рейтинге  представлен на рисунке 2.2.

     Рис.2 2. Структура объемов ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками

     Уменьшилась доля собственных средств заемщика, необходимая при покупке жилья. Если раньше эта сумма была не менее 30% от стоимости жилья, то позже минимальный  размер составлял 5-10%. Сроки ипотечного кредитования увеличены до 30 лет. Каждая четвертая сделка с недвижимостью, зарегистрированная Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю, - ипотечная (по Российской Федерации – 8,65, по Сибирскому Федеральному округу – 13,0%).

     В связи с большой удаленностью сельских районов и городов от центра края, недостаточным развитием  финансовой инфраструктуры Администрацией края совместно с ОАО «АИЖК» проведена  работа по открытию представительств ипотечного агентства во всех районах и городах края.

     Сеть  структурных подразделений ОАО  «АИЖК» - представительств, осуществляющих ипотечное кредитование, охватывает 56 районов и городов края .

     За  период существования ОАО «АИЖК»  с 2002 года в уставный капитал Агентства  было направлено 32,7 млн. рублей за счет средств краевого бюджета. Более 2400 семей смогли улучшить свои жилищные условия. За 2008 год темп роста числа выданных кредитов по отношению к 2007 году составил 216 %. Всего в 2008 году выдано 1579 кредитов.  Объем рефинансирования, то есть объем средств, привлеченный в экономику края, составил к концу 2008 г. 656,8 млн. рублей.

     Первые  займы на строительство жилья  были выданы в 2004 году. Если в 2004 году было выдано около 14 млн. в виде ипотечных займов на строительство жилья, то в 2008 году - уже в 3 раза больше. Всего в 2008 году было выдано 75 кредитов под залог имущественных прав на сумму 50,4 млн.рублей.

     Специалистами АИЖК была разработана система мультилистинга. Любой желающий получает возможность подобрать себе квартиру с помощью этой системы мультилистинга, причем не только в Алтайском крае, но и в других регионах.

     Эта система позволяет объединять на одной информационной площадке предложения по покупке и продаже жилья от различных агентств недвижимости, строительных организаций, а в будущем и предложения частных лиц. Работа с системой ведется в реальном времени. Это означает, что предложения о продаже жилья, которые агентства недвижимости размещают в системе, сразу же добавляются в общую базу данных предложений, и уже через секунду потенциальный покупатель может их найти.

     Потенциальным покупателем может быть любой  житель края. Чтобы обновлять предложения  в системе, каждому агентству требуется не более 5 минут в день, а эффект от использования системы проявляется в повышении технологичности работы агентств недвижимости, в расширении клиентской базы, в улучшении репутации фирмы и дополнительной рекламе.

     Во  многом своими успехами АИЖК обязано риэлтерским агентствам, с которыми ведется сотрудничество – а это более 60 компаний. Проводятся семинары-практикумы, в рамках которых риэлтеры изучают стандарты процедуры выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов в рамках общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования. Качество обслуживания клиентов по проведении семинаров существенно повысилось. Проводились конкурсы среди риэлтерских агентств- партнеров на самое высокое качество обслуживания и на самое большое количество заключенных ипотечных сделок. По итогам каждого месяца победители награждались переходным кубком.

     На  конец 2005 года было создано 38 районных представительств.

     Главным же достижением агентства можно  считать то, что оно заняло второе место по количеству выданных кредитов среди региональных ипотечных операторов страны за 2005 год.

     В АИЖК в 2005 году объемы кредитования долевого участия в строительстве в 3,6 раза превысили объемы кредитования на первичном  рынке жилья в 2004 году. При этом на вторичном рынке жилья за аналогичный период произошло увеличение в 3 раза. В бюджете Алтайского края уже заложено 100 млн.рублей в виде гарантий.

     Федеральное агентство по ипотечному жилищному  кредитованию предлагает новую схему  работы, по которой оно будет предоставлять региональному оператору, предоплату будущих поставок закладных на срок, необходимый для завершения строительства и продажи жилья. Таким образом АИЖК сможет регулировать процессы роста цен на жилье во всех регионах страны, в случае скачка цен принимать меры по их сдерживанию.

     Для решения задачи повышения платежеспособности населения Алтайского края, в целях  улучшения жилищных условий населения  края с помощью предоставления ипотечных  жилищных кредитов осуществляется комплекс системных мероприятий.

     Это такие мероприятия, как:

      1. Разработка предложений о корпоративном  ипотечном кредитовании.

     С целью повышения доступности  ипотечного кредитования для работников предприятий ведется работа напрямую с организациями -работодателями: заключается  соглашение о предоставлении ипотечных кредитов работникам на льготных условиях со сниженной процентной ставкой по кредиту.

     Так, АКГУП «Алтайкрайэнерго» заключило  с ОАО «Краевое агентство по жилищному  ипотечному кредитованию» договор  о корпоративном кредитовании, согласно которому предоставление ипотечных кредитов работникам осуществляется с привлечением средств работодателя, при этом процентная ставка по кредиту для сотрудников АКГУП «Алтайкрайэнерго» составляет 5 %. В соответствии с данным договором выдано 5 займов на общую сумму 4230 тыс. рублей и  оформляются документы для предоставления новых займов.

     Данный  проект дает возможность работникам организации приобрести жилье на доступных условиях, что является одним из способов мотивации сотрудников  для эффективной работы и привлечения новых специалистов.

     Опыт  реализации указанного проекта может  стать основой для заключения аналогичных договоров с организациями  края.

     2. Предоставление гарантий краевого  бюджета по банковским кредитам, получаемым для строительства  жилья и обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой, на модернизацию коммунальной инфраструктуры.

     Законом Алтайского края «О краевом бюджете  на 2007 год» от 27.12.2006 № 141-ЗС в приложении 29 «Программа государственных внутренних заимствований Алтайского края на 2007 год» на указанные цели было предусмотрено 500 млн. рублей.

     3. Участие в проекте ОАО «Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию»  (г. Москва) по рефинансированию  ипотечных жилищных кредитов, обеспеченных  залогом земельных участков, находящихся в собственности граждан, предполагающих осуществлять на них индивидуальное жилищное строительство.

     4. Участие сервисного оператора  ОАО «АИЖК» в использовании  ипотечных кредитов при реализации  в крае федеральных целевых  программ строительства (приобретения) жилья для отдельных категорий граждан (молодых семей, молодых специалистов сельского хозяйства и др.).

     В 2006 году по программе «Обеспечение жильем молодых семей» выдано 5 ипотечных  кредитов.

     В дополнение к банковскому кредитованию в крае развивается система небанковских кредитных организаций – кредитных потребительских кооперативов и сельскохозяйственных кредитных кооперативов. Ассоциация кредитных союзов Алтая объединяет в своем составе 45 кредитных потребительских кооперативов. Созданная сеть кредитной потребительской кооперации способна оказывать своим членам широкий комплекс услуг, в том числе выдачи займов на приобретение жилья.

     Проблемой остается недостаточное кредитование строительства нового жилья, в том  числе малоэтажного.

     2.3. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в Алтайском крае

     В 2000 году Алтайский край первым из регионов Сибирского федерального округа принял Программу внедрения и развития ипотечного жилищного кредитования.  В октябре 2002 года было создано ОАО  «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (ОАО «АИЖК») - Алтайский региональный оператор. ОАО «АИЖК» работает по стандартам Федерального агентства по ипотечному кредитованию, и в этом его главный плюс. 

     В 2005 году для создания условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения края разработана подпрограмма «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Алтайском крае на 2005 - 2010 годы» краевой целевой программы «Улучшение жилищных условий населения в Алтайском крае на период до 2010 года».  Подпрограмма предусматривает развитие в крае следующих направлений ипотечного кредитования: - привлечение средств общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования через сервисных агентов; - использование средств коммерческих организаций для улучшения жилищных условий штатных сотрудников, молодых специалистов; - кредитование участников долевого строительства жилья под залог имущественных прав; - увеличение объемов долевого участия операторов ипотечного жилищного кредитования на первичном рынке жилья в Алтайском крае.

     Привлечение средств общефедеральной системы  ипотечного жилищного кредитования через сервисных агентов

     Начиная с 2003 года Алтайский край признан  регионом динамичного развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.  Сервисными операторами в данном рыночном сегменте являются:  - открытое акционерное общество «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (сервисный агент ОАО «АИЖК» (г.Москва); - общество с ограниченной ответственностью «Алтайская ипотечная корпорация» (сервисный агент ОАО «АИЖК» (г.Москва).  Кроме этого, на рынке ипотечного кредитования Алтайского края присутствуют коммерческие банки, среди которых лидирующее положение занимает Алтайский банк Сберегательного банка России. 

     Факторы, влияющие на увеличение объемов выдаваемых ипотечных кредитов в Алтайском  крае: 

• увеличение спроса на ипотечные кредитные продукты в связи с увеличением денежных доходов населения;
• совершенствование нормативно-законодательной базы;
• согласование с Федеральной регистрационной службой стандартной формы Закладной и существенное сокращение сроков регистрации сделок;
• переход на более высокий уровень использования информационных технологий по учёту, рефинансированию и сопровождению закладных;
• увеличение доступности кредитов за счет снижения процентной ставки по ипотечным кредитам (с 18% в 2002 году до 11% в 2006 году).
• наращивание объемов выдачи ипотечных кредитов ОАО «АИЖК» за счет приобретенного опыта работы на рынке жилья;
• увеличение числа районных представителей ОАО «АИЖК» (в 2005-2006 годах открыты представительства ОАО «АИЖК» в 56 районах и городах Алтайского края). 

     Динамичное  развитие ипотеки в регионе позволило  Алтайскому краю в первом полугодии 2006 года по объемам выданных ипотечных кредитов выйти на первое место в России.  Общее количество выданных Агентством кредитов за 2003-2006 годы превысило 6,6 тысяч. 

     Учитывая  высокий спрос на ипотечные кредиты  со стороны населения с низким и средним уровнем доходов, ОАО  «АИЖК» в 2006 года были изменены внутренние стандарты:

• процентная ставка по выдаваемым ипотечным кредитам варьируется от 11 до 14 % в зависимости от срока и суммы кредита;
• увеличен объем выдаваемого кредита и срок кредитования населения (кредит может выдаваться на срок до 30 лет; максимальный объем кредита — 4 млн. рублей);
• предусмотрено предоставление кредита под залог имеющегося жилья; - снижен минимальный размер предоставляемого кредита жителям сельской местности (50000 руб.); 
• снижены расходы заемщика на оформление кредита;
• заключены соглашения о сотрудничестве с другими регионами России по приобретению их жителями жилья в Алтайском крае, а жители края приобретают жилье в Кемеровской, Новосибирской, Кировской и Московской областях, Республике Алтай, Республике Тыва, г. Москве, г. Ижевске и г. Нижнем Новгороде.