Краевой рынок недвижимости

     Использование средств коммерческих организаций  для улучшения жилищных условий  штатных сотрудников, молодых специалистов.

     С целью повышения доступности  ипотечного кредитования для работников предприятий Агентством ведется работа напрямую с организациями-работодателями.

     Кредитование  участников долевого строительства  жилья под залог имущественных  прав.

     ОАО «АИЖК» разработан и реализуется  на рынке новый ипотечный продукт - предоставление кредита на приобретение жилья под залог имеющегося жилья (своего или жилья третьих лиц). Таким образом, уже на начальном этапе формируется закладная, и ипотечный кредит может быть рефинансирован.  Данный механизм позволяет оформить кредит даже в случае отсутствия средств, достаточных для первоначального взноса. При этом стоимость жилья, оформляемого в залог, должна быть выше приобретаемого жилья на 30%.  Полученные средства могут быть вложены не только в покупку квартиры, но и в строительство собственного дома.

     Увеличение  объемов долевого участия операторов ипотечного жилищного кредитования на первичном рынке жилья в Алтайском крае.

     В настоящее время с привлечением ипотечных жилищных кредитов введены  в эксплуатацию дома трех жилищно-строительных кооперативов, строящихся с участием средств краевого бюджета, что позволило обеспечить квартирами 298 семей.

     Проектом  закона Алтайского края «О краевом  бюджете на 2007 год» было предусмотрено 500 млн. рублей на предоставление гарантий краевого бюджета по банковским кредитам, получаемым для строительства жилья и обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой, а также на модернизацию коммунальной инфраструктуры. 

     Алтайский край принял участие в пилотном проекте  по ипотечному кредитованию населения  под залог земельных участков, реализуемом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

     Реализация  программы развития ипотечного жилищного  кредитования в Алтайском крае повышает доступность приобретения жилья гражданам с разным уровнем доходов и позволяет улучшить их жилищные условия.

     Сегодня более семи тысяч жителей региона  улучшили свои жилищные условия с  помощью ипотеки.   Важным фактором в работе является то, что заемщику сначала предоставляется жилье, а уже затем в течение долгого времени (до 30 лет) он рассчитывается по кредиту. С заемщиками работают партнеры «АИЖК» – опытные риэлтеры, обеспечивающие максимальную безопасность и оперативность заключения сделки. Все это делает ипотеку доступной и безопасной, поэтому каждый третий клиент в крае – это работник бюджетной сферы. 

     Ипотека в Алтайском крае приобретает  социально ориентированный характер. Некоторое время «АИЖК» осуществляла кредитование покупки не только квартир  на вторичном рынке, но отдельных комнат. Кредитование покупки комнат позволяет решать жилищные проблемы студентам, молодым семьям, малообеспеченным людям. Однако при этом существуют программы, помогающие человеку стать новоселом вообще без первоначального взноса.  В «АИЖК» можно оформить кредит и на ремонт жилья. Можно получить кредит на индивидуальное строительство жилого дома, на достройку ранее начатого строительства индивидуального жилья.  Благодаря совместной работе «АИЖК» и администрации края, теперь получить кредит можно на всей территории Алтайского края. Каждый житель региона, проживающий даже в самом отделенном районе края, может купить любое понравившееся жилье в кредит, не выезжая за пределы своего населенного пункта.

     Алтайский край  до наступления экономического кризиса по объемам ипотечного жилищного кредитования был в числе лидеров в России. В 2007-м году в формате жилищной ипотеки было привлечено в Алтайском крае более 14 миллиардов рублей. В 2008-м году были несколько сокращены объемы ипотечного кредитования жилищного  до 8 миллиардов рублей. К концу года ипотека «заморозилась».

     На начало 2009 года отмечается тенденция возобновления работы института ипотеки. Это связано с тем, что головная региональная структура – «Агентство ипотечного жилищного кредитования», структура, которая ведет самые большие объемы жилищной ипотеки, практически полностью принадлежит администрации Алтайского края, которая, соответственно, влияет на работу Агентства самыми различными способами:  через формирование менеджмента этой компании, через наполнение уставного капитала этой компании, через выстраивание деловых отношений с банками. Задействован весь набор инструментов влияния на ситуацию. Данные меры являются очень эффективными.

     УФАС  по Алтайскому краю проведен анализ состояния конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования на территории Алтайского края за период с 2004 по 2006 годы.

     Анализ  ситуации на рынке ипотечного кредитования на территории Алтайского края показал  увеличение количества кредитных организаций, действующих в сфере ипотечного кредитования.

     По  состоянию на 01.01.2007 года на территории края было зарегистрировано 8 самостоятельных  коммерческих банков и 22 филиала банковских организаций, головные офисы которых  находятся в других регионах России (из них 3 не выдают ипотечные кредиты).

     Серьезным фактором развития ипотечного кредитования стала возможность рефинансирования кредитов через регионального оператора  ОАО «АИЖК» - ОАО «Краевое агентство  по жилищному ипотечному кредитованию»  и через сервисного агента ОАО «АИЖК» - ООО «Алтайская ипотечная корпорация».

     На  рынке прослеживается тенденция  к снижению степени концентрации. Это свидетельствует о том, что  с каждым годом в Алтайском  крае появляются новые банки и  конкуренция между ними усиливается. 

     В течение 2005-2006 годах больше всего кредитов было выдано со сроком кредитования до 20 лет. Основная масса заемщиков в возрасте до 30-35 лет.  

     Анализ  условий кредитования позволяет  сделать следующие выводы. Срок кредитования в 2004 году в самостоятельных банках края и иногородних филиалах был 5-10 лет, начиная с 2005 года наблюдается снижение процентной ставки по кредитам (с 18 % до 10,5 % годовых) и увеличение срока кредитования (от 10 лет до 30 лет).  Денежные средства физическим лицам для приобретения жилья в 2004- 2006 г.г., кроме банков, выдавали жилищно-накопительные кооперативы, потребительские ипотечные кооперативы и потребительские жилищно-накопительные кооперативы.

     Всего 6 организаций - это 3 кредитных потребительских  кооператива - КПКГ «Городской», КПКГ «ДПА», КПКГ «Резерв» и 2 потребительских ипотечных кооператива - ПИК «Жилье в рассрочку» и ПИК «Строим вместе» и 1 потребительский жилищно-накопительный кооператив «Наш дом».  

     Лидирующие  позиции по выдаче займов (по сумме  займов) в 2004-2005 годах занимал потребительский жилищно-накопительный кооператива «Наш дом».

     В Алтайском крае реализуются 2 Федеральные  целевые программы: ФЦП «Жилище» на 2002 - 2010 года и ФЦП «Социальное  развитие села до 2010 года».

     Для реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» программы ФЦП «Жилище» на конкурсной основе администрацией края выбраны 3 коммерческих банка - ОАО КБ «ФорБанк», Алтайский банк «Сбербанка России» и филиал 2214 ОАО «Внешторгбанк».  

     Анализ  рынка ипотечного кредитования показал, что рост числа ипотечных кредитов связан с возможностью их рефинансирования через ОАО «АИЖК». Все самостоятельные банки Алтайского края рефинансируют кредиты через регионального оператора и сервисного агента ОАО «АИЖК» в Алтайском крае. Количество кредитов, выданных филиалами иногородних банков, а также самостоятельными банками края по собственным программам кредитования, отличным от стандартов ОАО «АИЖК», - незначительно.

     Таким образом, на фоне роста количества банков, предлагающих ипотечные кредиты, условия  кредитов практически одинаковы. Выбор кредитной программы у заемщиков - ограничен. Условия ипотечного кредитования во многом зависят от условий рефинансирования кредитов, предлагаемых соответствующей организацией.

     Опыт  Алтайского края по формированию системы  земельно-ипотечного кредитования рекомендовано использовать в других субъектах РФ. Об этом было заявлено на заседании Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям при полномочном представителе Президента РФ в СФО.

     Члены Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям при полномочном представителе Президента РФ в СФО отметили успешный опыт по решению этого вопроса, наработанный Алтайским региональным филиалом ОАО «Россельхозбанк». В частности, это касается внедрения различных моделей и механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков сельхозназначения.

     Подводя итог вышесказанному, можно сделать  следующие выводы.

     К настоящему моменту производственный потенциал жилищно-строительного  комплекса в Алтайском крае во многом утрачен. По результатам анализа рынка жилья видно, что в период с 2005 по 2008 гг (период становления системы ипотечного кредитования в крае) изменения основных показателей жилищного рынка в сторону улучшения не произошло, что говорит о неэффективном использовании ипотечного продукта в крае. Перспектива развития системы ипотечных отношений  в Алтайском крае напрямую зависит от наращивания экономического потенциала региона, что крайне сложно в условиях глобального экономического кризиса.

     Основными наиболее перспективными направлениями жилищной ипотеки на территории Алтайского края следует считать развитие государственной Программы ипотечного жилищного кредитования, основанной на механизме открытой двухуровневой модели привлечения финансовых средств со вторичного рынка закладных. Как показывает практика, деятельности региональных операторов (ОАО «АИЖК», ООО «АИК»), участие их не только на первичном, но и на вторичном рынке жилья позволит расширить возможности граждан в получении ипотечных кредитов, увеличить объемы строительства, снизить стоимость жилья под ипотеку.

     Для повышения эффективности формирования системы жилищного ипотечного кредитования на региональном уровне необходимо, с  одной стороны, поддерживать различные  рыночные формы жилищного инвестирования (ипотека, накопительные жилищные кооперативы, кредитные потребительские кооперативы и др.), с другой – предоставлять возможность низкодоходным группам населения учавствовать самостоятельно в улучшении жилищных условий, при поддержке региональных и муниципальных бюджетов.

     Ипотека может стать очень эффективным  инструментом развития жилищного рынка. Подводя итоги анализа жилищного  рынка и рынка ипотечного кредитования в Алтайском крае, можно сделать  вывод о целесообразности разработки новой концепции взаимосвязи и взаимодействия жилищного и ипотечного рынков, которая бы отражала теоретические и практические основы функционирования российской системы жилищного ипотечного кредитования.

     Данная  концепция представлена в третьей  главе.

3. РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ ВЗАИМОСВЯЗИ И ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ЖИЛИЩНОГО И ИПОТЕЧНОГО РЫНКОВ

     3.1. Разработка новой  схемы кредитования

     Ранее для того, чтобы получить ипотечный  кредит, клиент приходил в банк, который, оценив его финансовые возможности, либо выдавал требуемую сумму, либо отказывал в ссуде. По факту, эта схема действует и сегодня, только она прошла ряд существенных преобразований. Главное из которых - новый подход к выдаче кредита. Раньше заемщик не знал, какую точно сумму одолжит ему банк, и серьезно рисковал своей кредитной репутацией в случае отказа от ссуды (потому что в следующем банке непременно интересовались причиной предыдущего отказа). Одновременно с этим, процесс выдачи кредита банком усложнялся трудоемким процессом всевозможных проверок, как приобретаемой недвижимости, так и платежеспособности потенциального клиента.

     Сегодня между банком и заемщиком работает новое звено - ипотечный брокер, роль которого успешно выполняет риэлтор. Работает следующая схема:

     Клиент  обращается к риэлтору, который помогает подобрать банк с подходящими для клиента условиями. Также риэлтор проверяет кредитоспособность клиента для предоставления этих данных банку. В обязанности риэлтора также входит помощь клиенту в сборе необходимых документов (справки, выписки и т.д.).  Клиент по рекомендации риэлтора идет в выбранный банк и получает кредит.  Банк заинтересован в таком проверенном заемщике, а также в расширении круга своих клиентов с помощью риэлтора. Кстати, последнему тоже выгодно работать с банком, так как банк берет часть ответственности на себя, всеми силами стараясь не потерять своих денег. Риэлтор является очень удобным посредником в отношениях клиент-банк. Стоимость подготовки ипотечной документации составляет в среднем $500. Это не считая риэлтерского процента за проведение сделки купли-продажи, размер которой колеблется от 2% до 6% в зависимости от агентства недвижимости. Плата за проведение оценки платежеспособности заемщика банком, как правило, не превышает 1,5% от суммы кредита. Если заемщик хочет, чтобы на всех этапах сделки его интересы представляли опытные юристы, то это обойдется ему приблизительно в $800. Услуги риэлтора полностью оплачиваются клиентом и стоят недешево, поэтому не все заёмщики для облегчения процесса получения ипотечного кредита могут привлечь риэлтора.