Краевой рынок недвижимости

     5. Схема “Рентный залог” предлагает  оформление закладной на принадлежащее  одиноким пенсионерам жилье в  обмен на пожизненную ренту,  индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере  5-20–кратного минимального гарантированного  уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

     6. Некоторые банки предлагают открывать  семейные жилищные накопительные  счета. Целью такого счета является  накопление денег на банковском  счете для получения ипотечного  кредита на приобретение или  строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

     Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:

     - первоначальный взнос заемщика  должен составлять не менее  20% стоимости квартиры;

     - ежеквартальные взносы – не  менее 20% (чтобы накопить 80% от  ее стоимости);

     - через 1,5 года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся 20% стоимости недвижимости.

     Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать долгосрочные ипотечные  кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий (КамАЗ, табачная фабрика “Ява”). В операции участвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и заказчик.

     Задачами  банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей и общая  координация действий участников операции. Заемщик брал кредит под 10% годовых  и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и гарантом и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика (фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет.

     По  такой же схеме Стандартбанк выдал  кредиты фабрике “Ява” для  покупки готовых квартир.

     С 1993г. Соколбанк предоставлял кредиты  под залог недвижимости сроком не более 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема кредитования была следующей:

     1. По условиям целевого жилищного  вклада первоначальный взнос  клиента составлял сумму в  размере стоимости 15 кв. метров  жилья по 1400 тыс. руб. за 1 кв. метр.

     2. Дальнейшие платежи осуществлялись  ежемесячно и рассчитывались  исходя из стоимости жилья  на последний месяц 2-го года (12 месяцев – строительство плюс 12 месяцев – ипотечное кредитование). Таким образом, ежемесячные взносы  фиксировались как в квадратных метрах, так и в денежном выражении с учетом коэффициента инфляции.

     3. При заключении договора с  клиентом о целевом жилищном  накопительном вкладе в нем  фиксировались ежемесячные выплаты  в виде твердых сумм (чего не  делали другие инвесторы) и гарантировалось предоставление ипотечного кредита на оставшуюся сумму (около 40-50% от стоимости жилья) по окончании накопительного года под 50% годовых. Если учесть, что в августе 1995г. ставка рефинансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком проценты за кредит можно было считать льготными.

     С мая 1994г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты  на приобретение жилья своим сотрудникам  на коммерческой основе. В 1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски. При выдачи ипотечных кредитов банками не исследовалась кредитная история заемщика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования в России.

     На  следующем этапе перед банкирами  возникла более сложная задача –  перейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В течение 1994-1997гг. наиболее активно  на рынке долгосрочного жилищного  кредитования действовала банковская группа “СБС-Агро”. Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. число выданных кредитов превысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл.

     В конце 1997г. банковская группа приступила к отработке кредитования по “классической” ипотечной схеме. Этому способствовал  как накопленный банком опыт работы с заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочного кредитования, снять ограничения, накладываемые при “арендной” форме обеспечения кредита.

     Как правило, кредиты предоставлялись  в рублях с привязкой к курсу  доллара США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения  кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%.

     Схема кредитования Столичным банком сбережений получила название “Продажа жилья  в рассрочку”. Партнерами банка являлись Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм (“Жилищная инициатива”, SAVVA, БАНСО и др.). Банк предоставлял клиенту кредит на приобретение жилья. Платежи за кредит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы долга). Отношение размера кредита к стоимости недвижимости составляло 70% при кредитах до 2 лет, 60% – при кредитах на 3-5 лет и 50% – на 6-10 лет.

     При этом процедура получения кредита  стоила заемщику довольно дорого. Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости приобретаемого жилья, включая оплату услуг банка в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% – страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты кредита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка.

     Наряду  с “СБС-Агро” на рынке ипотечного кредитования активно действовал и  Сбербанк. Если сложить выданные им в 1997г. рублевые и валютные кредиты  физическим лицам и привести их к  валютному эквиваленту, то получится сумма более 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% – долгосрочные кредиты, которые выдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости или реконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам – 28%, по валютным – 20,5%.

     В настоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные  кредиты, значительно увеличилось.

     Приведем  условия ипотечного кредитования в  некоторых банках.

     1. Алтайкапиталбанк.

     Срок  пользования кредитом — от 3 до 30 лет. Ставки кредитования:

• «ДельтаЭконом» (Рублевый продукт с зафиксированной на первые пять лет процентной ставкой на 7, 10, 15, 20 лет):
• 14,5% — 16,25%- первые 5 лет — фиксированная,
• по истечении пяти лет процентная ставка определяется ежеквартально: 6% (7%)+MosPrime3M
• «Дельта Рублевый» (Рублевый продукт с фиксированной ставкой на 7, 10, 15, 20 лет): 15,75% — 17,50%
• «Дельта Стандарт» (Долларовый продукт с фиксированной ставкой на 10, 15, 20, 25 лет): 10,75% -12,50%
• «Дельта Мечта» (Рублевый продукт с плавающей ставкой на 10 и 20 лет): 6% (7%) + MosPrime3M

       Ипотечный  кредит по стандартам  «АИЖК» (рублевый продукт с фиксированной  ставкой на срок от 3  до 30 лет)        13,5%-17%

     Минимальный размер кредита – 250 000 рублей (Ипотечный кредит по стандартам «АИЖК»),  450 000 рублей («ДельтаЭконом», «ДельтаРублевый», «ДельтаМечта»). Максимальный размер кредита 4 000 000 рублей (Ипотечный кредит по стандартам «АИЖК»), 9 000 000 рублей.

     Первоначальный  взнос – не менее 30% стоимости приобретаемого жилья.

     2. Омск-банк.

     Сумма кредита от 250 000 рублей. Кредиты для  приобретения жилья предоставляются  на срок до 30 лет. Возможно досрочное  погашение кредита. Процент по кредиту -  22% годовых в рублях. Размер предоставляемого кредита не должен быть больше 70% и меньше 30% от:

     - оценки приобретаемого жилья;

     - цены, запрашиваемой продавцом.

     Максимальная  сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты  по возврату кредита и уплате процентов по нему  не превышают 35%–50% от совокупного семейного дохода (суммарный доход супругов), при этом сумма кредита не может быть более 9 000 000 рублей по рублевым кредитам, и 750 000 $ по валютным кредитам.

     3. Агропромкредит

     Первоначальный взнос  составляет 20% от стоимости объекта залога. Максимальная сумма кредита для Алтайского края 4 000 000 рублей. Срок кредита от 3-х до 30 лет (максимальный возраст Заемщика на момент погашения кредита — 65 лет). Процентная ставка по кредиту 20 %. Комиссия за открытие ссудного счета — 1,5%* от суммы кредита, но не менее 10 000 рублей , — 0,5%* от суммы кредита, но не менее 10 000 рублей — для клиентов по зарплатным проектам.

     4. Россельхозбанк.

     Размер  кредита, выдаваемого на покупку  жилого помещенияв % от стоимости приобретаемого жилого помещения):

     от 30 до 50%. Процентная ставка годовых: от 12 до 120 мес. = 10,75%, от 121 до 240 мес. = 11%, от 241 до 360 мес. = 11,25%.

     более 50 до 70%. Процентная ставка годовых: от 12 до 120 мес. = 12%, от 121 до 240 мес. = 12,25%, от 241 до 360 мес. = 12,50%.

     более 70% до 90%. Процентная ставка годовых: от 12 до 120 мес. = 13,50%, от 121 до 240 мес. = 13,75%, от 241 до 360 мес. = 14%.

     5. Альфа-банк.

     Сроки кредита от 5 до 25 лет. Минимальный  размер кредита 500 000 р. Максимальный – 12 000 000 рублей. Минимальный размер первоначального взноса 30% от оценочной стоимости квартиры.

     Срок  кредитования 5 лет – процентная ставка 20,6%; 6-10 лет – 22,5%; 11-15 лет – 23,3%; 20 лет – 23,8%; 21-25 лет 24,0%.

     Процентные  ставки и сроки для категории «бизнес» (частные предприниматели). Процентные ставки от 14,9% в долларах США и от 21,1% в рублях РФ. Срок кредитования от 5 до 20 лет.

     6. Уралсиб.

     Срок  кредита: от 3 до 7 лет. Срок принятия предварительного решения: 2 дня. Обеспечение: залог приобретаемого жилья, либо залог жилья, имеющегося в собственности заемщика, либо залогодателей - третьих лиц.

     Табл.1.1

     Условия ипотечного кредитования в банке  «Уралсиб»

     7. Росбанк.

     Табл. 1.2