Краевой рынок недвижимости

     Условия предоставления кредита в банке  «Росбанк»

     8. ВТБ 24

• учитываются различные виды доходов, в том числе доходы близких родственников;
• ставка от 11,10% в долларах США и евро или от 14,10% годовых в рублях;
• срок кредитования — до 50 лет;
• досрочное погашение кредита через 3 месяца без комиссий и штрафов;
• незначительные расходы на оформление сделки.

     9. Сбербанк.

     Табл.1.3

     Условия предоставления кредита в банке  «Сбербанк»

     Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в  настоящий момент ряд банков рассматривает  ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов. [37; c.108-115]

      1.4. Проблема привлечения банками  ресурсов для ипотечного кредитования

     Проблему  привлечения ресурсов для долгосрочного  ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного  ипотечного кредитования в России.

     Слишком “короткие” и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности  российских банков при ипотечном  кредитовании. Ни один банк не в состоянии  формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при  этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

     Имеются 2 основные стратегии привлечения  банками финансовых ресурсов для  ипотечного кредитования:

     ориентация  на “розничные” источники кредитных  ресурсов (депозиты населения и юридических  лиц);

     2)   ориентация на “оптовые” источники  кредитных ресурсов (кредитные линии  российских и иностранных кредитных  организаций, средства институциональных  инвесторов, целевые облигационные займы).

     К “розничным” источникам кредитных  ресурсов можно отнести также  средства на “контрактных” жилищных накопительных счетах (такие счета  предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы  средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

     По  ряду причин (например, потеря доверия  к большинству банкам со стороны  населения после августа 1998г.) вклады населения являются наименее возможным  сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

     Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из “оптовых” источников считается  более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных  ресурсов. К таким источникам относятся:

     -   кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

     средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

     -   средства от продажи целевых  облигационных займов.

     Один  из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

     Возможны  следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

     Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

     Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных  кредитов через операторов этого  рынка.

     Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций  под залог закладных (ипотечных  кредитов).

     Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных  договоров под залог жилья  с оформлением соответствующих  закладных.

     Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через  систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

     Реализация  последней модели затруднена тем, что  в соответствии с п. 3.4 Инструкции ЦБ от 2 июля 1997г. №63 “О порядке осуществления  операций доверительного управления и  бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ” кредитная организация – доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему можно, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании. [41]

     1.5. Нормативно-правовое  регулирование ипотечного кредитования  в Российской Федерации и перспективы его развития

     Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало  решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

     В части, касающейся отношений, связанных  с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила  обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

     Во  исполнение требований Гражданского кодекса  РФ в 1999 г. был принят Федеральный  закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

• вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
• государственной регистрации подлежат:
• право собственности на недвижимое имущество;
• сделки с недвижимостью
• ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
• создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
• государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;
• государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Вторым  немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

1. в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)
2. в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
3. изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только  с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, кА также приобретение самим залогодержателем.