Краевой рынок недвижимости

     Для расчета емкости и активности рынка были использованы данные Регистрационного центра города Барнаула и БТИ.

     Показатель обеспеченности жильем как по отдельным городам, так и по краю в целом за все исследуемые периоды соответствует установленному социальному нормативному значению (18 кв. метров на человека), но, несмотря на это, проблема обеспечения жильем в Алтайском крае остается достаточно острой.

     На начало 2008 года 65 тысяч семей считались нуждающимися в улучшении жилищных условий, а это практически каждая десятая семья, проживающая в крае.

     По сравнению с 2006 годом этот показатель уменьшился на 3%, в сравнении с 2005 годом - на 10%. За 2007 год всего 1,5 тысячи семей улучшили свои жилищные условия, тогда как в 2006 и 2005 - 2 тысячи семей. Сохраняется следующая тенденция - получение бесплатного жилья с каждым годом становится все менее реальным.

     Жилой фонд края на начало 2008 года составлял 50,1 млн. кв.м, в период с 2005 по 20008 год среднегодовой ввод жилья по краю в эксплуатацию составил 381,9 тысячи кв.м. В 2009 году наблюдается резкое сокращение ввода в эксплуатацию жилья как в целом по краю (на 15%), так и по городам: Барнаул – 10% сокращения, Белокуриха – 3% сокращения, Рубцовск – 62% сокращения.

     Ежегодно в крае ввод нового жилья составляет не менее 15% от эксплуатируемого жилого фонда.  По некоторым оценкам, увеличение ввода нового жилья в три раза покроет только самую необходимую потребность жителей края в улучшении жилищных условий.

     Основной причиной недостаточного объема нового строительства жилья является экономический кризис, приведший к кризису большинства строительных компаний, а также к неудовлетворительному платежеспособному спросу населения  и к низкому уровню инвестирования.

     Существенное влияние на обеспеченность населения жильем оказывает  также и естественная убыль населения края.

     На начало 2008 года в крае более 17 тысяч жилых домов относится к категории ветхих и аварийных, общая площадь их составляет 1,21 млн.кв.м., что в 2,3 раза превышает объем ежегодного вода в эксплуатацию жилья.

     В этих домах проживают 58 тысяч человек, большинство из которых не могут самостоятельно приобрести жилье. В настоящее время наиболее интенсивно строительство жилья ведется только в городе Барнауле, Белокурихе и в Первомайском районе (они занимают первые три позиции по темпам ввода жилья в крае).

     В 2005-2008 годах в городе Барнауле было введено в эксплуатацию 842 тыс.кв.м. общей площади, или 73% от общего ввода по краю.

     Данные по жилому фонду и обеспеченности населения жильем представлены в таблице 2.4. 
 
 

     Табл. 2.4

Жилой фонд Алтайского края и обеспеченность населения жильем

     Отрицательное влияние на темпы и объемы жилищного строительства оказывают следующие обстоятельства: градостроительная документация большинства поселений устарела и требует корректировки. Это сдерживает развитие рынка земли и усложняет процедуру формирования земельных участков для строительства; сроки согласования строительных объектов составляют в городах Алтайского края до 15 месяцев, что влечет значительные финансовые расходы застройщиков.

     Табл. 2.5

Предоставление жилья гражданам

     Основным  источником инвестиций в основной капитал  за 2005-2008 года в крае являлись собственные  средства предприятий. В структуре  инвестиций по источникам финансирования доля вложений в основной капитал из собственных средств с учетом инфляции в 2005 году уменьшилась на 11,3%, в 2006 – всего на 2%, в том числе за счет повышения доли амортизационного фонда на 14,12%.

     Значительную  часть составляют и привлеченные средства, причем в 2003 году с учетом инфляции их рост составил почти 22%, а в 2005 году наблюдалось снижение на 7%. В структуре привлеченных средств преобладают бюджетные средства, в большей части из федерального фонда. В структуре небюджетных средств в 2005 году увеличилась доля средств индивидуальных застройщиков на 11,39% (с учетом инфляции), а в 2005 году – средств хозяйствующих субъектов на 42%.

     В приложении 3 предоставлены данные по инвестициям в основной капитал  в Алтайском крае и источники  финансирования.

     2.2. Становление рынка  ипотечного кредитования в Алтайском  крае.

     Начало  развитию жилищного ипотечного кредитования в Алтайском крае положила программа  «Внедрение и развитие ипотечного жилищного  кредитования в Алтайском крае на 2000-2005 годы», утвержденная 4 февраля 2000 года на сессии краевого Законодательного Собрания.

     Данная  программа была направлена на обеспечение  доступности приобретения и строительства  жилья для большинства нуждающихся  семей в Алтайском крае и предусматривала  бюджетное финансирование жилищного кредитования с использованием механизма ипотеки для социально незащищенных слоев населения. Согласно данной программе, 30% средств от стоимости приобретенного жилья, которые заемщик должен был внести самостоятельно, могут быть предоставлены ему безвозмездно в качестве субсидии бюджета или ставки предприятий, а 70% - в ипотечный кредит сроком погашения до 15 лет. Ставка устанавливалась 5-6% и не менялась в течении всего срока кредитования, а недостающая часть до банковской кредитной ставки оплачивалась за счет средств бюджета.

     Обязательным  условием для получения данного  льготного кредита являлось то, что  заемщик должен был состоять в  очереди на улучшение жилищных условий  в органах местного самоуправления.

     Оператором  данной системы на начальном ее этапе функционирования в соответствии с постановлением «О механизме реализации закона Алтайского края «О порядке предоставления ипотечных жилищных кредитов жителям Алтайского края за счет средств краевого бюждета» от 6 июля 2000 года №40-ЗС» было определено ОАО «Алтайское отделение Российской ипотечной ассоциации» (АО РИА), но так как это была коммерческая организация, то Администрация не внесла никаких гарантий, и как следствие этого, появилась просрочка платежей бюджета по данной программе, и система в целом зарекомендовала себя не лучшим образом.

     Ситуация  была поправлена с принятием 22 июня 2001 года постановления №400 «О наделении  краевого государственного учреждения «Алтайское государственное учреждение инвестиций» функциями контроля и реализации Программы внедрения и развития ипотечного жилищного кредитования в крае», когда оператором данной программы было назначено КГУ «АГУИ». За три года по указанной программе около 70 семей улучшили свои жилищные условия. Но данный проект не был реализован в полную меру, и зависимость его от бюджета стала причиной этого. Было подсчитано, что ежегодно банкам для реализации этой программы необходимо направлять из краевого бюджета около 20 млн. рублей, а это достаточно большая сумма для Алтайского края.

     Так стало понятно, что для края нужна независимая от бюджета и основанная на самофинансировании система, работающая бы за счет средств, привлеченных инвесторов и фиктивного капитала через ценные бумаги.

     Таким образом, в 2003 году была внедрена федеральная  Программа жилищного ипотечного кредитования, которая функционирует на основе двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования. С участием всех субъектов ипотечных отношений, в частности, включающей коммерческие банки как первичных кредиторов, краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию (ОАО «АИЖК») и ООО «Алтайская ипотечная корпорация (АИК) как региональных операторов федерального агентства, которые специализируются на рефинансировании кредитов, выдаваемых региональными банками.

     Учредителями ОАО «АИЖК» являются: администрация Алтайского края – 80% акций, ООО КБ «Сицсоцбанк» - 10%, КГУП «Алтайстройзаказчик» - 10%, ОАО КБ «Фор-банк» - 5%.

     Участники федеральной Программы. Банки: Алтайкапиталбанк, Сибсоцбанк, ФорБанк, Собинбанк, Тусарбанк, Газпромбанк, Алтайбизнесбанк, банк Возрождение. Страховые компании: ОАО «Военно-страховая компания», ЗАО «СГ Спасские ворота», ЗАО «СГ УРАЛСиб», ОСАО «Ингосстрах», ОАО «Альфа страхование», ООО АСГ «Росэнерго», ЗАО «МАКС», ОАО «Югория», ООО «Росгосстрах-Сибирь». Оценочные компании: ООО «Оценка плюс», ООО «Русский сокол», ООО «Эксперт», ООО «Ваш консультант», ООО «Оценка и экспертиза» и др.

     Основным  инструментом повышения доступности  жилья в рамках реализации приоритетного  национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» является саморазвивающаяся система ипотечного жилищного кредитования. Ипотечное жилищное кредитование является одним из перспективных направлений долгосрочного кредитования граждан. Темпы его роста демонстрируют уверенную положительную динамику.

     Основными факторами сложившейся тенденции  в 2006 году являются рост реальных доходов  населения края 25,9% (по Российской Федерации - 9,6%), активизация деятельности участников ипотечного рынка (особенно федеральных  и региональных банков) и общее снижение среднестатистической ставки по кредитам. 

Рис.2.1 Объем  выданных ипотечных кредитов в Алтайском  крае.

     При этом системообразующим фактором достижения указанных результатов является деятельность сервисного  оператора - акционерного общества «Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию», объем кредитов которого в 2006 году относительно 2005 года увеличился в 4,4 раза, что позволило ему сохранить по данному показателю второе место в Российской Федерации.