Менеджмент хозяйственного использования зданий» и «Проектирование и сметно-финансовые расчеты в городском хозяйстве

Введение

Организации, владеющие зданиями, эксплуатируют их собственными силами, либо силами сторонних организаций (управляющих компаний). При этом объект эксплуатации до сих пор воспринимается как набор помещений, инженерных сетей, территории, а не как единый комплекс, главной задачей которого является обеспечение деятельности организации. А ведь в процессе своей финансово-хозяйственной деятельности предприятия несут не только затраты, связанные с производством и реализацией продукции (выполнением работ или оказанием услуг), но и затраты на организацию, управление и оптимальное использование материальных ресурсов внутри и вокруг здания. Под материальными ресурсами понимают собственно здание, земельный участок, на котором оно расположено, его внутреннюю инфраструктуру и др. Эти ресурсы представляют собой с точки зрения экономиста – средства производства, бухгалтера – материальные активы, юриста – движимое и недвижимое имущество.

Одним  из  путей  снижения  затрат,  является  эффективная  эксплуатация  имеющейся  в распоряжении предприятий (организаций)  недвижимости, и, как следствие, концентрация предприятий, организаций на  своей  основной    профессиональной  деятельности.  Например,  невозможно  продуктивно работать в помещении, которое плохо освещено, в котором холодно или  грязно. К сожалению,  сегодня  управление  большинством  объектов  недвижимости  складывается  из  невообразимого количества договоров (услуги  связи, коммунальные  услуги,  аренда, ремонт и реконструкция, обеспечение безопасности и т.д.). Сопровождение и ведение этих договоров закреплено за различными структурными подразделениями, например департаментом безопасности, управлением материально-технического  обеспечения  и  снабжения, комбинатом  питания,  административно-хозяйственной частью; заканчиваясь, в конечном  счете, в бухгалтерии. Это ведет к необоснованному росту эксплуатационных затрат, так как функционально структурные подразделения зачастую не связаны между собой и могут дублировать друг друга. Отсюда очевидно, что значительный потенциал снижения затрат на содержание и эксплуатацию находится непосредственно в самом объекте (здании).

Такое управление недвижимостью, инженерной и социальной инфраструктурой организации, пространством здания в работе исследуется как фасилити менеджмент – устоявшееся за рубежом понятие, не получившее до сих пор широкого распространения в нашей стране. На сегодняшний день, практическое применение фасилити менеджмента для оптимального управления объектом недвижимости городов является одной из первоочередных задач, стоящих, в том числе перед муниципальными предприятиями.

Фасилити менеджмент (менеджмент хозяйственного использования здания) представляет собой практический метод, который предусматривает анализ, документирование и оптимизацию всех, значимых с точки зрения затрат, процессов, протекающих в зданиях, сооружениях и других объектах, с учетом реальных рабочих мест и интересов пользователя (собственника) здания. При этом речь идет не столько о кратковременном снижении затрат сколько о выработке предпосылок для уменьшения их в будущем.

Однако, одних предложений по снижению затрат не достаточно. Как для собственника недвижимости, так и для инвестора необходимо также экономическое обоснование предложенных мероприятий, которое делается путем сметно-финансовых расчетов.

Объектом исследования курсовой работы выбрано МУП «Дорожно-эксплуатационное предприятие». Предметом исследования является менеджмент хозяйственного использования здания. Главной целью комплексного курсового проекта является закрепление знаний по анализу хозяйственного использования зданий и выполнению сметно-финансовых расчетов при оценке затрат на их содержание.

Результатом работы над курсовым проектом должно стать решение следующих задач:

- выявление и анализ наиболее важных проблем менеджмента хозяйственного использования зданий с учетом выбранного объекта исследования;

- постановка проблем и разработка предложений по их решению (по техническому, инфраструктурному и коммерческому управлению);

- оценка экономической эффективности предложенных мероприятий;

- составление смет с учетом различных вариантов решения выделенных проблем.

1. Менеджмент хозяйственного использования здания

1.1. Основные параметры здания МУП «ДЭП» и его характеристика

Объектом исследования курсовой работы выбрано здание МУП «Дорожно-эксплуатационное предприятие», участок, на котором оно расположено, и его внутренняя инфраструктура.

Муниципальное унитарное предприятие г. Ижевска «Дорожно-эксплуатационное предприятие» создано согласно Постановлению Администрации г. Ижевска №311 от 08 июля 2005 года. Учредителем Предприятия является муниципальное образование - «г. Ижевск», в лице Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска. Имущество предприятия находится в муниципальной собственности  г. Ижевска и принадлежит предприятию на праве хозяйственного ведения. Предприятие не наделено правом собственности на имущество, закрепленное за ним Учредителем. Численность работников на предприятии составляет –

Таким образом, собственник здания – МО «г. Ижевск», а руководство МУП «ДЭП» выступает в качестве пользователя здания.

Предприятие создано для выполнения работ и оказания услуг в целях повышения эффективности работы отрасли городского благоустройства.

Место нахождения: Российская Федерация, Удмуртская Республика, г.Ижевск, ул. Салютовская, 27. К основным параметрам здания можно отнести:

Этажность: 3

Площадь здания: 1301,9 м2

Назначение: нежилое

Год ввода в эксплуатацию (завершения строительства): март 2002 года

Первоначальная стоимость: 7137993 руб.

Износ здания на 01.08.2011 г.: 1235930,28 руб.

Остаточная стоимость на 01.08.2011 г.: 5902062,72 руб.

Степень износа здания: 17%

Длин здания составляет (обмер по І этажу) – 52,83 м.

Ширина здания составляет (обмер по I этажу) – 18,02 м.

Данные взяты из технического паспорта на здание, который является основным документом по объекту, содержащим его конструктивную и технико-экономическую характеристику, составляемую с учетом всех архитектурно-планировочных и конструктивных изменений.

Система управления объектом недвижимости складывается из заключения договоров на услуги связи (телефония, интернет), коммунальные услуги (ХВС, теплоснабжение, электроснабжение), обеспечение безопасности (пост охраны), уборку помещений здания. Так же следует отметить и систему питания, которая организована самостоятельна.

Все коммунальное обслуживание “передается в руки” крупных поставщиков услуг нашего города (ресурсоснабжающая организация).

Служба безопасности организована собственными силами. В организационной структуре предприятия  предусмотрено отдельное структурное подразделение, выполняющее функции охраны. На предприятии организован один пост охраны при въезде на территорию объекта.

Уборка помещений также осуществляется самостоятельно организацией. В штате организации числятся несколько уборщиц.

Система питания организована внутри здания. На 3 этаже организована комната под кухню с электрической плитой и холодильником. Смежное помещение представляет собой комнату для приема пищи, которая оборудована столом, стульями и все необходимым для приема пищи.

План третьего этажа здания представлен на рисунке 1. Здесь расположены следующие основные структурные подразделения: 1, 2 – общее руководство (зам. директора, директор), 4 – планово-экономический отдел, 5 – бухгалтерия и т.д.

Рисунок 1. План этажа здания

План второго этажа здания представлен на рисунке под номером 2.

Рисунок 2. План этажа здания

В курсовой работе будет рассматриваться не все здание в целом, в которое входит 3 этажа, где 1 этаж – авторемонтный бокс, а только 3-ий этаж, так как на этом этаже расположены помещения для административно-управленческого персонала.

Назначения отдельных помещений 2-ух выше представленных планов этажей здания указаны в таблице 1.

Таблица 1

Назначение частей помещения с указанием занимаемой площади

1.2. Сущность и практическое применение фасилити менеджмента

Фасилити менеджмент (ФМ) представляет собой практический метод, который предусматривает анализ, документирование и оптимизацию всех, значимых с точки зрения затрат, процессов, протекающих в зданиях, сооружениях и других объектах, с учетом реальных рабочих мест и интересов пользователя (собственника) здания. При этом фасилити менеджмент направлен на выработку предпосылок для снижения текущих эксплуатационных затрат зданий не только в краскосрочной перспективе, но и в будущем.

ФМ выступает концепцией для организации, управления и эффективного использования всех материальных ресурсов внутри здания (все земельные участки, здания, строения, инфраструктура, приборы и машины и т.д.).

Эти материальные ресурсы представляют собой с точки зрения экономиста – средства производства; юриста – движимое и недвижимое имущество; бухгалтера – материальные и нематериальные активы.

Таким образом, первый существенный аспект ФМ – это цельное, всестороннее рассмотрение и учет всех материальных ресурсов с различных позиций.

Следующий аспект – это взаимоотношения между собственником и пользователем здания, объекта. Оба они имеют совершенно различные точки зрения на имеющуюся в их распоряжении недвижимость и ожидают соответственно противоположные результаты. Собственник рассматривает недвижимость как объект инвестиций и ожидает соответствующей прибыли (ренты). Пользователь ожидает оптимальной поддержки производственных процессов, протекающих в здании, хорошего сервиса, соответствующего качества, а главное – низких затрат.

На каждом этапе жизненного цикла здания функции ФМ различны. Основными задачами ФМ являются [1]:

1.            Экономия средств при эксплуатации здания. Эта задача решается двумя путями:

а) Снижение затрат на потребляемые зданием ресурсы;

б) Оптимальное размещение оборудования и персонала.

2.            Обеспечение комфортного выполнения протекающих в здании производственных процессов. В первую очередь, поддержание оптимальных параметров окружающей среды помещения.

3.            Способность служб и систем здания предотвращать возникновение экстремальных ситуаций, а при их появлении – предотвращать или сокращать к минимуму материальные потери.

С технической точки зрения все 3 задачи связаны между собой. В то же время организационно они могут в определенные моменты вступать в противоречие друг с другом.