Менеджмент хозяйственного использования зданий» и «Проектирование и сметно-финансовые расчеты в городском хозяйстве

Как мы можем видеть из таблицы для реализации данного мероприятия потребуются капитальные вложения (единовременные затраты) в размере 104108,18 руб. Доведение системы безопасности до современного уровня, которая бы отвечала всем требованиям, требует значительных затрат, но это «малая цена» того, чтобы не нести ежегодно убытки, которые суммарно могут составить колоссальные убытки.

Прямой экономический эффект от проведения данного мероприятия отсутствует. Однако данное мероприятие можно рассмотреть с точки зрения предотвращения краж (спец. техники, инструмента и др.) и как следствие этого – уменьшение непредвиденных расходов, связанных с выделением денежных средств на возобновление (покупку) предметов и средств труда. Это в свою очередь позволит поддерживать устойчивость и ритмичность производства (оказания услуг, выполнения работ) при отсутствии отклонений с планом материально-технического обеспечения.

1.2.3. Проблемы коммерческого управления зданием и пути их решения

Коммерческое управление включает работы (услуги) из технического управления и управления инфраструктурой с точки зрения экономики недвижимости, которые имеют своей целью увеличить прибыль от эксплуатации здания. В рамках данного направления предлагается развить управление проектами ремонта и реконструкции здания, то есть сопровождение договоров, контроль за сроками исполнения, а так же наблюдение за выполнением всех строительно-монтажных работ.

Хотя здание было построено 10 лет назад и возможно пока конструктивные элементы здания и его инженерные коммуникации не нуждаются в частичном или в полном ремонте. Но тем не менее для своевременного выявления неисправностей коммуникаций или частичного разрушения конструктивных элементов в будущем необходимо ежегодно проводить осмотр и профилактику, что требует значительных затрат времени и ресурсов. Выявление проблем, разработка в связи с этим оптимальных вариантов решений, определение объемов работ и проведение непосредственно ремонтов и др. Все это необходимо решать во время и качественно, с применением современных материалов и технологий. За счет комплекса услуг по ежегодному обслуживанию и содержанию здания, которые будут оказаны сторонней организацией (подрядной организацией), предприятие может договориться о предоставлении скидок на работы (по договоренности, до 10-15%), что позволит снизить затраты на ремонт, выполнить всю реконструкцию и ремонт в четко оговоренные сроки и с использованием современных материалов.

Для поддержания всех конструктивных элементов здания, отдельных его частей и инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии, как уже было сказано выше, заключение договора со строительно-ремонтной организацией будет оптимальным решением данной задачи.

Для примера, возьмем одну из успешных организаций по оказанию услуг в сфере строительства и ремонта, осуществляющую свою деятельность на территории г. Ижевска – ООО «Стройкомплект».

ООО «Стройкомплект» накопил огромный опыт в сфере строительства и ремонта любой сложности, и зарекомендовали себя как компания, предоставляющая услуги с оптимальным соотношением показателя “цена – качество” и выполняющая свои гарантийные обязательства. Квалифицированные специалисты компании разработают всю необходимую документацию, выполнят различные виды строительных работ, а также отделочные работы.

Компания предоставляет полный комплекс ремонтно-строительных работ:

1.      отделочные работы любой сложности;

2.      ремонт, капремонт и отделочные работы в помещениях и зданиях жилого, административного и производственного назначения;

3.      дизайн интерьера, проектные работы и их согласование;

4.      электромонтажные работы;

5.      монтаж систем отопления, водоснабжения и канализации;

6.      монтаж систем вентиляции и кондиционирования и их сервисное обслуживание;

7.      производство окон и дверей из профиля ПВХ;

8.      комплектация объектов

Помимо этого они осуществляют закупку и доставку стройматериалов, вывоз мусора, производят транспортные и погрузочные работы, проводят уборку помещения после выполнения работ и так же отдельно. Также компания «Стройкомплект» предлагает следующий комплекс услуг по строительству:

• земляные работы - рытье траншей, разработка грунта;

• строительство фундаментов зданий;

• фасадные работы;

• гидроизоляция полов и стен;

• устройство кровли (мягкой и жесткой);

• устройство тепло- и звукоизоляции стен;

• благоустройство территорий;

• ограждающие конструкции;

• и иные сопутствующие работы.

При этом «Стройкомплект» имеет в своем распоряжении все необходимое строительное оборудование и технику для проведения работ. Компания рассматривает возможность предоставления системы скидок в зависимости от различного объема работ.

Если заключить договор с этой компанией на годовое обслуживание, то средняя цена текущего ремонта, осмотра и профилактики инженерных коммуникаций здания за год без учета материалов составит около 150 000 руб. В случае, если компания еще сделает 15% скидку МУП г. Ижевска «ДЭП» на условиях долгосрочного сотрудничества, то годовые затраты на текущий ремонт здания МУП «ДЭП» могут уменьшиться с учетом скидки и составят 127 500 руб.

2. Проектирование и сметно-финансовые расчеты

2.1. Методика определения затрат на выполнение работ

После определения номенклатуры и объема работ следует приступить к составлению локальных сметных расчетов (сметы). Перечень и объемы работ определяются по проектным материалам (чертежам планировок, вертикальных разрезов и т.п.) и сборникам нормативов, которые в своих общих положениях содержат правила расчетов объемов работ также положения по содержанию норм и нормативов для конкретных видов работ.

Локальные сметы являются первичными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД) или рабочих чертежей.

Локальные сметные расчеты составляются также на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или на общеплощадочные работы, если объемы работ и размеры затрат окончательно не определились и подлежат уточнению, как правило, на основании РД.

Локальные сметные расчеты составляются на основе:

- задания на разработку проектно-сметной документации;

- результатов механического обследования зданий;

- описи работ на капитальный ремонт объекта;

- действующих сметных нормативов и показателей на виды работ, а также свободных (рыночных) цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и услуги.

Для определения затрат на выполнение работ по предложенным в первой части курсового проекта мероприятиям необходимо рассчитать сметную стоимость.

В общем виде сметная стоимость строительно-монтажных работ (Ссм) складывается из трех составляющих:

Ссм = ПЗ + НР + СП,

где ПЗ – прямые затраты;

НР – накладные расходы,

СП – сметная прибыль.

Прямые затраты учитывают стоимость ресурсов, необходимых для выполнения работ:

                   материальных (материалов, изделий, конструкций);

                    технических (эксплуатации строительных машин и механизмов);

                    трудовых (средства на оплату труда рабочих, а также машинистов, учитываемые в стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов).

Определение сметных затрат по оплате труда включает определение нормативной трудоемкости выполнения ремонтных работ и расчет затрат на оплату труда. Это два показателя рассчитываются на основании данных соответствующих сборников нормативов.

Сметная стоимость материалов определяется по данным сборников нормативов по всем видам работ с учетом индекса удорожания по следующей формуле:

Сн = Смн Им, где

См – сметная стоимость материалов, руб;

Им – индекс удорожания материалов к уровню 2001 года (уточняется ежеквартально).

Следующей составляющей прямых затрат являются затраты, связанные с эксплуатацией и обслуживанием строительных машин и механизмов. Эти затраты определяются исходя из данных о времени использования (нормативной потребности) необходимых машин (в машино-часах) и соответствующей цены (сметной расценки) одного машино-часа эксплуатации машин и механизмов.

Нормативная потребность в строительных машинах определяется путем выделения и суммирования в локальном сметном расчете (смете) показателей стоимостных затрат эксплуатации машин (в том числе оплаты труда рабочих, занятых эксплуатацией машин и механизмов) и количества машино-часов их использования, взятых из соответствующих базовых нормативов ГЭСН-2001 [2].

Для определения стоимости материалов и затрат на эксплуатацию машин и механизмов используются базовые и текущие цены материалов и цены машино-часа. В случае отсутствия текущих цен эти затраты определяются умножением затрат в ценах базисного года на индексы.

Сметная стоимость оборудования определяется  как сумма всех затрат на его приобретение и доставку на приобъектный склад или место передачи в монтаж. При определении затрат на оборудование используются соответствующие методические рекомендации.

При необходимости определяется стоимость оборудования, мебели, инвентаря и т.п.

В конце сметы подводится общий итог, определяющий сумму прямых затрат на общестроительные работы.

Накладные расходы и сметная прибыль

Определение накладных расходов (НР) и сметной прибыли (СП) осуществляется в соответствии с  письмами Министерства регионального развития РФ (Письмо от 06.12.2010 г. № 41099-КК/08, Письмо № 3757-КК/08 от 21.02.2011  и  Письмо от 17 марта 2011 г. №6056-ИП/08).

С 2004г. для определения НР в строительстве используются методические указания МДС 81-33.2004 и МДС 81-34.2004. Сметная прибыль определяется согласно МДС 81-25.2001.

Следует особое внимание обратить на Письмо  Министерства Регионального развития РФ от 17 марта 2011 г. №6056-ИП/08. Все приложения по нормативам накладных расходов и сметной прибыли были заменены новыми по сравнению с использованными ранее в МДС 81-33.2004 и МДС 81-34.2004, Письме от 18 ноября 2004 г. № АП-5536/06. Таблицы в приложениях показывают нормы НР и СП по всем приложениям (по которым они ранее определялись) в двух графах. В первой графе указаны старые нормативы, которые необходимо определять при базовой стоимости объекта, во второй графе указаны откорректированные до целых долей процента нормативы НР и СП, которые уже учитывают коэффициенты 0,85 (для НР) и 0,8 (для СП).

Накладные расходы в локальной смете определяются от фонда оплаты труда (ФОТ) на основе [3]:

                    укрупненных нормативов по основным видам строительства, применяемых при составлении инвесторских сметных расчетов;

                    нормативов накладных расходов по видам строительных, ремонтно-строительных, монтажных и пусконаладочных работ, применяемых при составлении локальных смет;

                    индивидуальной нормы для конкретной подрядной организации.

Согласно данным методическим указаниям НР определяются для всех видов ремонтных работ по следующей формуле:

Нр = (Зс+Зм) Нс Из 0,9,  где

Зс – величина заработной платы рабочих-строителей на уровне сметных цен 2000 г., руб;

3м – величина основной заработной платы рабочих-машинистов на уровне сметных цен 2000 г., руб;

Нс – норматив накладных расходов (Письмо от 17 марта 2011 г. №6056-ИП/08);

Из – индекс текущего уровня оплаты труда рабочих по отношению к уровню 2000 года

При капитальном и текущем ремонте общественных зданий нормативы накладных расходов по видам работ составляют 0,9 от накладных расходов для работ, выполняемых в строительстве.

Размер сметной прибыли определяется от фонда оплаты труда (ФОТ) рабочих на основе:

                    общеотраслевых нормативов, устанавливаемых для всех исполнителей работ, применяемых при составлении инвесторских сметных расчетов;

                    нормативов по видам строительных и монтажных работ, применяемых при составлении локальных сметных расчетов (смет);

                    индивидуальной нормы для конкретной подрядной организации (за исключением строек, финансируемых за счет средств федерального бюджета).

Сметная прибыль определяется аналогично расчету накладных расходов по формуле:

Пс = (Зс+Зм ) Нсп Из  × 0,85, где

Нсп – норматив сметной прибыли (Письмо от 17 марта 2011 г. №6056-ИП/08).

Коэффициент 0,85 используется для нормативов СП по ремонтным работам.

При определении НР и СП для ремонтно-строительных работ и использовании 2 графы таблиц Письмо от 17.03.2011 г. №6056-ИП/08 (в текущем уровне цен, с учётом коэфф. 0, 85 и 0,8 для НР и СП соответственно), повторная корректировка нормативов не требуется. Если используются нормативы гр. 1 (в базисном уровне цен), тогда их нужно скорректировать на эти коэффициенты, согласно Письму от 06.12.2010 г. № 41099-КК/08.

Полученные суммы и норму накладных расходов следует записать в локальном сметном расчёте по строке «Накладные расходы», а суммы и норму сметной прибыли следует записать по строке «Сметная прибыль».