Менеджмент хозяйственного использования зданий» и «Проектирование и сметно-финансовые расчеты в городском хозяйстве

Под менеджментом здания понимается совокупность всех работ или услуг по управлению и хозяй2ственной эксплуатации здания, включает все строительные и технические приборы и системы на основе единой стратегии. Данная стратегия предусматривает объединение всех работ (услуг), традиционно проводившихся отдельно дуг от друга.

Менеджмент хозяйственного использования здания подразделяется на три основных направления:

1. Техническая;

2. Инфраструктурное;

3. Коммерческое.

В рамках каждого из направлений выделяют свои специфические виды работ.

В состав работ в рамках технического управления здания включает:

1. Эксплуатация – комплекс работ, которые требуется провести в рамках обычного и экономически эффективного использования всех приборов и систем здания. Данная работа состоит:

- получение;

- ввод в работу;

- наблюдение, измерение, регулировка;

- подержание в работоспособном состоянии;

- устранение поломок и неисправностей;

- повторные включения (ввод).

2. Документооборот – комплекс мероприятий, которые в период эксплуатации здания необходимы для сбора и хранения всей текущей информации по нему.

3. Управление энергоресурсами – комплекс работ, которые необходимы для эффективной эксплуатации здания по энергоэкономичным критериям с последующей оптимизацией и перераспределением. Управление энергоресурсами включает:

- анализ всех потребляемых энергоресурсов по подразделениям;

- определение возможности для экономии;

- реализация энергосберегающих мероприятий;

-доказательство экономии;

- расчет рентабельности.

4. Управление информацией (hard) – совокупность работ по сбору, передаче, обработке всей необходимой информации по эксплуатации здания. Управление информацией включает:

- внутреннюю компьютерную сеть;

- внутреннюю телефонную сеть;

- систему оповещения о чрезвычайных ситуациях;

- систему контроля входа/выхода;

- внутреннее видеонаблюдение.

5. Реконструкция и модернизация.

Реконструкция – количественное изменение каких-либо параметров здания.

Модернизация – совокупность работ по улучшению фактического состояния приборов и систем здания с целью приведения последних к имеющемуся уровню развития техники и повышения производительности их работы.

6. Соответствие техническим требованиям – перечень работ, при помощи которых, проверяются и контролируются все оговоренные свойства технических приборов и систем здания в течение гарантийного срока их работы. Соответствие техническим требованиям включает:

- сопровождение при приемке и вводе в эксплуатацию;

- своевременное получение информации о дефектах и неисправностях в работе;

- сопровождение устранения неисправностей;

- предъявление претензий.

Состав работ в рамках инфраструктурного менеджмента здания:

1. Управление питанием и отдыхом персонала.

Включает в себя комплекс работ по обеспечению общественного питания и иной социальной поддержки персонала организации.

2. Управление информацией (soft) – совокупность работ по созданию, вводу в эксплуатацию, обработке, хранению, а так же возможность электронного обмена всей необходимой информацией, которая требуется для обеспечения производственных процессов. Управление информацией включает:

-         инстоляцию программ;

-         обеспечение защиты от несанкционированного доступа;

-         обучение или переобучение персонала;

-         своевременное обновление ПО.

3. Управление почтовыми и типографическими работами – совокупность работ (услуг), которые обеспечивают доставку, рассылку всей необходимой служебной корреспонденции внутри здания, а также – функциональную готовность соответствующего оборудования к изготовлению печатной продукции.

4. Управление местами парковки и автостоянкой – перечень работ, необходимых для оптимального использования имеющихся площадей и территорий для организации автостоянки или гаража. Управление местами парковки и автостоянкой включает:

- разметку территории;

- управление местами парковки;

- расчеты и управление кассовыми аппаратами.

5. Управление уборкой территории и дворовым хозяйством – комплекс мероприятий по обеспечению чистоты здания и уборки придомовой территории в рамках действующих санитарных норм. Данный комплекс включает:

- собственную уборку;

- чистку фасадов здания и мытье стекол;

- уход за зелеными насаждениями;

- небольшие ремонтные работы.

6. Управление охраной и безопасностью – совокупность работ по обеспечению безопасности здания и его пользователей от проникновения посторонних лиц. Управление охраной и безопасностью включает:

- контроль входа/выхода персонала;

- охрана объекта в выходные и праздничные дни;

- внутреннее видеонаблюдение;

- наличие системы оповещения о чрезвычайных ситуациях.

7. Управление уборкой и утилизацией отходов – перечень работ (услуг), которые требуется провести по своевременному удалению всех производственных отходов в рамках действующих норм, таких как:

- сбор и сортировка;

- обработка и промежуточное хранение;

- транспортировка к местам хранения;

- окончательное удаление.

8. Управление переездами персонала – комплекс мероприятий, которые необходимы для своевременного переезда персонала и оборудования внутри здания. Управление переездами персонала включает:

- определение требуемых транспортных и подготовительных работ;

- демонтаж, транспортировка и установка оборудования на новом месте;

- координация и контроль проведения транспортных и установочных работ.

В состав работ в рамках коммерческого управления зданием входит:

1. Управление площадями и арендой – совокупность работ (услуг) по рациональному использованию имеющихся площадей и их перераспределение после оптимизации. Управление площадями и арендой включает:

- инвентаризацию имеющихся площадей;

- разделение площадей по затратам на их использование;

- обоснование и расчет арендной платы;

- поиск арендаторов.

2. Планирование, контроль затрат и бухгалтерия – комплекс работ (услуг), необходимых для правильного бухгалтерского управления недвижимостью, а также обеспечение всех завтра по зданию в период его эксплуатации. Данный комплекс работ включает:

- ведение плана счетов;

- составление отчетов по арендуемым площадям;

- текущее сопровождение и обслуживание всех действующих договоров по эксплуатации здания;

- проведение платежных операций;

- составление плана затрат;

- сравнение текущих и плановых затрат;

- корректировка затрат.

3. Управление договорами поставок (закупок) инвентаря и оборудования – комплекс мероприятий по обеспечению своевременных и минимальных с точки зрения поставок необходимых материалов и оборудования в период эксплуатации здания. Данный комплекс работ включает:

- выбор поставщиков;

- размещение заказов;

- контроль за сроками поставок;

- проверка правильности платежей;

- проверка поступившего инвентаря и оборудования (товара).

4. Управление проектами ремонта и реконструкции здания – комплекс работ по определению, проектированию и реализации всех проектно-ремонтных мероприятий в период эксплуатации здания. Данный комплекс работ включает:

- определение необходимого объема работ;

- составление проектно-сметной документации;

- наблюдение за выполнением работ;

- контроль сроков исполнения.

5. Управление прочими договорами по эксплуатации здания – совокупность работ (услуг) по заключению, сопровождению и реализации договоров необходимых для обеспечения оптимального выполнения основных производственных процессов. Данный комплекс работ включает:

- поиск подрядчиков и заключение договоров;

- сопровождение;

- изменение и корректировка действующих договоров;

- контроль.

1.2.1. Проблемы в области технического управления здания и пути их решения

В рамках технического управления одной из важнейших на сегодня проблем является сокращение расходов за счет экономии энергоресурсов. На сегодняшний день из-за многократного удорожания энергоресурсов их доля в себестоимости продукции промышленных предприятий, в том числе в рассматриваемом здании, а также в суммарных затратах по эксплуатации зданий резко возросла. При этом говорить об экономии средств без их учета совершенно бессмысленно.

Разумеется, любая организация знает, сколько она тратит в месяц на электричество или отопление, но знание это основывается на приходящих от коммунальных служб счетах. Кроме того, оплата идет, как правило, по одноставочному тарифу.

Следующей проблемой применительно для данного здания является эксплуатация. Эта работа предполагает систему мер по эффективному использованию приборов и систем здания. Это необходимо для того, чтобы их срок службы был максимален, затраты на эксплуатацию оборудования не повышались, под этим понимается полное сопровождение и наблюдение за оборудованием от момента ввода его монтажа и ввода в работу до момента его ликвидации и замены, также в данную работу входит текущее обслуживание.

Следующей проблемой можно выделить то, что имеются определенные трудности, связанные со сбором, обработкой и корректировкой данных (информации) о состоянии и потреблении материальных ресурсов. Некоторые системы не оборудованы приборами учета потребляемых ресурсов. К тому же на предприятии отсутствуют работники, на которых были бы возложены соответствующие функции по выполнению работы технического менеджмента – документооборот.

По техническому направлению ФМ в качестве одной из самых главных проблем я считаю необходимо рассмотреть работу – управление энергоресурсами, а именно мероприятия по учету, оптимизации, планирования и реализации энергосберегающих мероприятий. Данная проблема представляет собой комплекс работ по сбору, обработке и анализу всех потребляемых зданием энергоресурсов таких как:

1)           анализ всех потребляемых энергоресурсов по подразделениям (площадям);

2)           определение потенциала для оптимизации потребляемых энергоресурсов;

3)           планирование энергосберегающих мероприятий;

4)           реализация этих мероприятий;

5)           расчет срока окупаемости и доказательство экономии.

В здании МУП «ДЭП» по ул. Салютовская, 27 электрическая и тепловая энергия расходуются крайне расточительно. Это происходит вследствие следующих причин:

1. применение устаревших ламп накаливания в некоторых помещениях, а также в автобоксах;

2. высокая плотность расположения элементов освещения;

3. большое количество устаревших электроприборов;

4. система отопления представляет собой чугунные радиаторы, которые малоэффективны и имеют низкую теплопроводность;

5. отсутствие узлов учета в системе отопления;

6. отсутствие термостатических вентилей на радиаторах.

Для снижения затрат на электроэнергию рекомендуется реализация следующих мероприятий:

1.      рациональное размещение элементов освещения;

2.      установка светодиодных ламп;

3.      установка инфракрасных датчиков движения в помещениях;

4.      установка энергосберегающих систем.

Данный спектр мероприятий сможет привести к снижению затрат на энергоресурсы. Кроме того, современные электроприборы гораздо надежнее, а срок службы дольше.

Другой важной проблемой технического управления в разрезе управления энергоресурсами является оптимизация расходов за центральное отопление. Это одна из самых затратных статей расходов любой организации.

Для решения этой проблемы возможны следующие варианты:

1.      промывка трубопроводов и стояков системы отопления;

2.      ремонт и восстановление изоляции трубопроводов в подвальных помещениях;

3.      установка линейных балансировочных вентилей и балансировка системы отопления;

4.      установка термостатических вентилей на радиаторах;

5.      замена чугунных радиаторов на более новые;

6.      модернизация ИТП с установкой и настройкой аппаратуры автоматического управления параметрами воды в системе отопления в зависимости от температуры наружного воздуха.

Схема 1. Технический менеджмент

Из всех выше перечисленных мероприятий, направленных на энергосбережение, хотелось бы остановиться на решение проблем связанных с теплоснабжением здания. А именно демонтаж старых чугунных радиаторов по всему 3-х этажному зданию и установка новых стальных панельных радиаторов, отличающихся энергоемкостью и теплопроводностью. Решение данной проблемы позволит снизить затраты на тепловую энергию и теплоноситель.