Ипотечное кредитование в современной экономике

       Также среди принципов кредитования выделяют дифференцированность. Этот принцип заключается в предоставлении кредита на различных условиях в зависимости от характера заёмщика, кредитного риска, срока кредитования, своевременности возврата и некоторых других обстоятельств.

       Таким образом, сущность кредита можно охарактеризовать как передачу кредитором ссуженной стоимости для использования на условиях срочности, платности  и материальной обеспеченности.

       До  сих пор речь шла об абстрактном  кредите. Конкретные формы его проявления различны и зависят от состава участников кредитных операций, то есть тесно связаны со структурой и в определённой степени с сущностью кредитных отношений. Структура кредита включает в себя, как отмечалось ранее, кредитора, заёмщика и ссуженную стоимость, поэтому  формы кредита можно рассматривать в зависимости от характера:

       - ссуженной стоимости;

       - кредитора и заёмщика;

       - целевых потребностей заёмщика.

       В зависимости от ссуженной стоимости  целесообразно различать товарную, денежную и смешанную (товарно-денежную) формы кредита.

       Товарная форма кредита исторически предшествует его денежной форме. Там, где функционирует товарная форма кредита, его движение часто сопровождается и денежной формой кредита.

       Денежная  форма кредита – наиболее типичная, преобладающая в современном хозяйстве. Это и понятно, поскольку деньги являются всеобщим эквивалентом при обмене товарных стоимостей, универсальным средством обращения и платежа. Данная форма кредита активно используется как государством, так и отдельными гражданами, как внутри страны, так и во внешнем экономическом обороте.

       Наряду  с товарной и денежной формами  кредита применяется и его  смешанная форма. Она возникает, например, в том случае, когда  кредит функционирует одновременно в товарной и денежной формах. Можно  предположить, что для приобретения дорогостоящего оборудования потребуется не только лизинговая форма кредита, но и его денежная форма для установки и наладки приобретённой техники.

       Смешанная (товарно-денежная) форма кредита  часто используется в экономике  развивающихся стран, рассчитывающих за денежные ссуды периодическими поставками своих товаров (преимущество в виде сырьевых ресурсов и сельскохозяйственных продуктов). Во внутренней экономике продажа товаров в рассрочку платежей сопровождается постепенным возвращением кредита в денежной форме.

       В зависимости от того, кто в кредитной  сделке является кредитором, выделяют следующие формы кредита:

       - коммерческий;

       - государственный;

       - международный;

       - банковский. ⁴

       Банковская  форма кредита – наиболее распространённая форма в современном обществе. Это означает, что именно банки чаще всего предоставляют свои ссуды субъектам, нуждающимся во временной финансовой помощи. Это неслучайно. Банк является особым субъектом, основополагающим занятием которого становится предоставление кредитов различным субъектам экономики.

       К основным характеристикам банковского  кредита можно отнести:

       - добровольность кредитной сделки, что означает возможность для  заёмщика получить кредит в любом банке вне зависимости от наличия расчётного счёта;

       - договорной характер кредитных отношений, который обеспечивается заключением кредитного договора, который в свою очередь выступает юридической основой кредитной сделки;

       - границы кредитования, которые определяются  как регулирующими органами, через  обязанность банков соблюдать обязательные экономические нормативы, так и кредитной политики самого банка;

       - целевая направленность кредита,  которая позволяет выбрать оптимальный вариант кредитования, обеспечить контроль за использованием кредитных ресурсов и своевременно выявить признаки ухудшения качества кредита.

       Формы кредита можно также различать  в зависимости от целевых потребностей заёмщика. В этой связи выделяются две формы: производительная и потребительская формы кредита.

       Производительной  форме кредита свойственно использование  ссуды на цели производства и обращения, на производительные цели. Потребительская форма кредита в отличие от его производительной формы используется населением на цели потребления, он не направлен на создание новой стоимости, преследует цель удовлетворить потребительские нужды заёмщика.

       Итак, современный кредит имеет преимущественно  производительный характер. Решающий удельный вес среди разнообразных форм кредита имеет банковский кредит. Это означает, что заёмщик не только должен возвратить ссуду, но и уплатить за её использование ссудный процент.

       Вид кредита – это более детальная  его характеристика по организационно-экономическим признакам, используемая для классификации кредитов.

       Кредит  подразделяется на виды в зависимости  от их отраслевой направленности. Когда кредит обслуживает потребности промышленных предприятий, то это промышленный кредит. Основная направленность кредита находит своё воплощение в государственной статистике ряда стран. По отраслям делят кредиты и отдельные коммерческие банки.

       Классификация кредита обусловлена также объектами кредитования. Объект выражает то, на что направляются кредитные средства. Кредит используется для приобретения различных товаров (в промышленности – сырьё, топливо, тара, оборудование; в торговле – товары разнообразного ассортимента, у населения – товары длительного пользования), то есть объектами кредитования выступают различные товарно-материальные ценности. Но объект кредитования может и не иметь материально-вещественной формы. Ссуда довольно часто берётся под разрыв в платёжном обороте, когда у предприятия временно отсутствуют свободные денежные средства, но возникают обязательства по разнообразным видам текущих платежей.

       Классификация кредита по видам зависит и  от его обеспеченности. Обеспеченность различают по характеру, степени (полноте) и формам. По характеру обеспечения выделяют ссуды, имеющие прямое и косвенное обеспечение. Прямое обеспечение содержат, например, ссуды, выданные под конкретный материальный объект, на покупку конкретных видов материальных ценностей. Косвенное обеспечение могут иметь, например, ссуды, выданные на покрытие разрыва в платёжном обороте.

       При классификации кредита в зависимости  от срочности кредитования выделяют краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные ссуды. Краткосрочные ссуды обслуживают текущие потребности заёмщика, связанные с движением оборотного капитала. Краткосрочными ссудами считаются такие ссуды, срок возврата которых по международным стандартам не выходит за пределы одного года. В России к краткосрочным относят ссуды со сроком от 3 до 6 месяцев.

         Среднесрочные и долгосрочные  кредиты обслуживают долговременные потребности, обусловленные необходимостью модернизации производства, осуществления капитальных затрат и т.д. В мировой практике нет единообразия в установление срока по этим видам ссуд. В России к среднесрочным ссудам относят ссуды со сроком погашения от 6 до 12 месяцев, к долгосрочным – со сроком погашения свыше года.

       Особым  видом долгосрочных ссуд является кредитование на покупку, строительство недвижимости – квартир, домов, гаражей, осуществляемое при условии залога приобретаемых объектов недвижимости. Такие кредиты называются ипотечными. Залог недвижимости (ипотека) наиболее эффективно может защитить интересы кредитора поскольку:

       - недвижимость сравнительно мало  подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

       - недвижимость обладает осложнённой  оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко контролировать либо вообще запретить её отчуждение;

       - стоимость недвижимости имеет  тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

       - высокая стоимость недвижимости  и риск её потери являются  мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств. 

       1.2  Ипотечное кредитование как вид кредита  

       Согласно  Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.⁵

     Залогодателем может  быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.⁶

       Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). То есть ипотека – это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счёт заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечение любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита. Значит, ипотеку можно представить как кредит, полученный под залог недвижимости. К категории недвижимости, которая может быть предметом залога согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года, относятся земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи и т.д.

       В таблице 1 показаны основные условия  возникновения ипотеки, предметы ипотеки и случаи, когда ипотека не допустима.

       Из  таблицы видно, что предметом  ипотеки может быть не только законченное сооружение, земельный участок, предприятие, квартира, но и незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на участке земли, отведённом для строительства в установленном законом порядке. Часть имущества, которое является неделимой вещью, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека может быть установлена только на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Предмет ипотеки должен определяться в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. ФЗ № 102 также устанавливает правило, в силу которого залог здания или сооружения возможен лишь вместе с земельным участком, на котором они находятся.

Таблица 1 — Недвижимость как предмет залога (ипотеки) В РФ. ⁷