Ипотечное кредитование в современной экономике

          На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.

            Банки, выдающие ипотечные кредиты в России можно разделить на две группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся на государственные и коммерческие. 
        Два банка с государственным участием – Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают около 80%. Это совершенно логично – самая большая филиальная сеть и доступ к дешевым ресурсам позволяют поддерживать объемы выдачи ипотечных и жилищных кредитов на высоком уровне. 
         Самым первым специализированным ипотечным банком стал банк «ДельтаКредит», созданный в 1998 году при поддержке Инвестиционного фонда «США-Россия». В 2005 году банк «ДельтаКредит» приобрела французская банковская группа «Societe Generale». Банк практически неизменно входит в пятерку лидеров российского ипотечного рынка.  
         Среди других специализированных ипотечных банков можно выделить Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, ИпоТек Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА). Финансовый кризис внес свои коррективы в данный список. Из чисто специализированных ипотечных банков на рынке остался только МИА. Остальные либо были поглащены (ГИБ), либо перепрофилировались в универсальные банки (РИБ). На сайте ИпоТек Банка вообще отсутствует слово "ипотека".  
 • Банк «ДельтаКредит» среди специализированных ипотечных банках оказался самым стабильным, ни на один день не прекращая выдачу кредитов. В настоящий момент «Дельтакредит» создает федеральную сеть партнеров, которые выдают кредиты по его программам. 
 • Городской ипотечный банк в 2009 году отказался от собственных ипотечных программ, и сегодня выступает сервисным агентом АИЖК. 

• ИпоТек Банк, созданный в сентябре 2007 года, успел проработать всего один год. С октября 2008 года банк не выдает ипотечных кредитов. 

• Русский  ипотечный банк, помимо выдачи кредитов с 2007 года активно занимался продвижением своих программ через агентов, рефинансируя выданные ими кредиты в рамках программы «Русская ипотека». После покупки Собинбанка, которому принадлежало 100% Русского ипотечного банка, Газэнергопромбанком, банк практически прекратил ипотечную деятельность. С конца 2009 года Русский ипотечный банк вошел в число партнеров АИЖК и в настоящий момент выдает ипотечные кредиты по стандартам АИЖК. С июля 2010 года Русский ипотечный банк возобновил действие собственных ипотечных программ.

• Банк «МИА», созданный в 2000 году, принадлежит Правительству Москвы и является его агентом по реализации программ социальной ипотеки. 

Основными источниками финансирования ипотечных  операций в Российской Федерации являются:

• бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской ипотеке;
• средства кредитных институтов, с каждым годом увеличивающих объемы ипотечного кредитования;
• средства некредитных финансовых институтов (страховых компаний, пенсионных, паевых инвестиционных фондов и т. п.), которые на данный момент очень незначительны, так как вышеперечисленные институты не обладают необходимыми долгосрочными ресурсами и не готовы вкладывать их в достаточно рискованный ипотечный сектор;
• иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 г. начали активно осваивать ипотечный рынок России. Приток иностранного (в основном американского) капитала на российский рынок связан как с наличием у иностранных инвесторов свободных денежных ресурсов, так и с постепенно стабилизирующейся экономической ситуацией в стране. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам в России значительно выше подобных ставок в большинстве западных стран.

                                                 Гарантии по ипотечным

                                                       ценным бумагам  

   

                                                                                                                 Размещение ипотечных

                                                                                                                        ценных бумаг 

                                               Гарантии по обязательствам

                                                регионального оператора

 

   

                                                                                  Рефинансирование             Продажа

                                                                        регионального оператора           закладных     
 

                                                       Рефинансирование

                                                    первичного кредитора

 

 

                                                     Продажа закладных

 

Ипотечный              Залог

 кредит                  жилья 

 

                                                  

                                               Купля – продажа квартиры

 

   

   Страхование

квартиры  и жизни              Проведение сделки                                                             Оценка

     заемщика                       купли – продажи                                                             рыночной

                                                                                                                                     стоимости 

   

Рисунок 2.1 - Механизм взаимодействия Агентства по ипотечному  жилищному  кредитованию и участников ипотечного рынка. 

      В последние годы стали складываться прочные контакты у банков с риэлтерскими фирмами — профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья — и со страховыми компаниями.

         В заключении хотелось бы отметить, что к настоящему времени в  России сложились серьезные предпосылки  для развития ипотеки: начинают  формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти.  

      2.3 Сосотояние рынка ипотечного  жилищного кредитования в 2009-2010гг. 

          В 2011г рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался:

- увеличением  количества кредитных организаций  предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. По состоянию на 1 я варя 2011 число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2010 г увеличилось на 47 кредитных организаций и составило 631, из них 525 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты (далее ИЖК), остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. регулярно осуществляли выдачу ИЖК в рублях 118 кредитных организаций, в иностранной валюте – 12 кредитных организаций;

- дальнейшим  ростом абсолютных и относительных  показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК. В 2010г. кредитными организациями было предоставлено 301 433 ипотечных жилищных кредита на общую сумму 380,1 млрд. рублей или 10,4% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов по сравнению с 2009г. незначительно увеличился и составил 1,26 млн. рублей. В 2010г. кредитные организации активно предоставляли ИЖК в размере материнского капитала в целях погашения основного долга и процентов указанными средствами. Количество предоставленных ИЖК в 2010г. по сравнению с 2009г. увеличилось в 2,3 раза. Объем предоставленных ИЖК в рассматриваемый период продемонстрировал аналогичную динамику (рисунок 1);

- продолжающимся  ростом доли ИЖК, предоставленных  в рублях. В 2010г. было выдано 298 213 рублевых кредитов на общую сумму 364,6 млрд. рублей против 3220 кредитов, предоставленных    

 

в иностранной  валюте, на общую сумму 15,4 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с 2009г. увеличилась на 2,2 процентного пункта и достигла 95,9% (рисунок 2);

- дальнейшим  снижением ставок по кредитам  и либерализацией условий их  предоставления. По сравнению с 2009г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,2 процентного пункта, в иностранной валюте – на 1,7 процентного пункта и по состоянию на 1 января 2011 г. составила 13,1 и 11% соответственно (рисунок 3).

    Средневзвешенный срок предоставления  кредитными организациями рублевых ИЖК сократился на 1 месяц – до 196 месяцев, а сроки по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, увеличился на 15 месяцев – до 155 месяцев;

- устойчивой  тенденцией увеличения объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ИЖК. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях по сравнению с 2009г. увеличилась на 27,2%, в иностранной валюте 0 на 44,5% и по состоянию на 1 января 2011 г. составила 23,6 и 18,1 млрд. рублей соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в объеме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 0,2 и 3,7 процентного пункта и достиг 2,5 и 10% соответственно (рисунок 4). 
 
 

 

    В структуре просроченной задолженности по-прежнему наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая по состоянию на 1 января 2011г. составила 21,2 млрд. рублей, или 51% просроченной задолженности по ИЖК по РФ в целом. При этом, следует отметить, что его доля в 2010г. продолжала сокращаться. Доля просроченной задолженности по ИЖК заемщиков в остальных федеральных округах увеличилась на 0,7 процентного пункта (рисунок 5).

     В 2010г. 175 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 64,6 млрд. рублей (в 2009г. – 167 кредитных организаций на сумму 65,4 млрд. рублей). при этом если в 2009г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования путем продажи пула ИЖК, составили 43% общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями, то в 2010г. – 17% (рисунок 6).

     В 2010г. кредитные организации  не использовали такой вид  рефинансирования, как продажа пула с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг.

     Среди основных источников рефинансирования  ИЖК путем продажи их другим  организациям выделяются специализированные  организации – 64,1% от общего  объема рефинансированных ИЖК  (прав требования по ИЖК). В 2010г. по сравнению с 2009г. доля специализированных организаций – резидентов практически не изменилась – увеличилась на 0,6 процентного пункта – до 64,1%, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требований по ИЖК) остался на прежнем уровне – 41,4 млрд. рублей, а доля прочих организаций увеличилась на 4,2 процентного пункта – до 4,3% (с 0,1 до 2,8 млрд. рублей). Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования уменьшилась на 4,2 процентного пункта (с 13,7 до 10,8 млрд. рублей) (рисунок 7).  
 

 

     Основной объем ИЖК (прав требования  по ИЖК) рефинансирован на внутреннем  финансовом рынке – 85,1%. во  многом этому способствовали  принятые Банком России меры, направленные на предоставление  ликвидности операторам первичного рынка кредитования. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации АИЖК, так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством РФ, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.