Ипотечное кредитование в современной экономике

     Проблема первого взноса. Еще одной серьезной проблемой для отечественного рынка ипотеки являются высокие первоначальные взносы за кредиты. Именно этот фактор в сочетании со стоимостью жилья в крупных городах отсекает немалую часть потенциальных заемщиков. “Мы с женой и сыном живем в Москве уже 6 лет, — рассказывает житель Коломны Игорь. — И все эти годы снимаем квартиру, которая сейчас обходится нам в 30 тыс. руб. в месяц”. По его словам, гораздо охотнее семья отдавала бы эту же сумму ежемесячно на выплату ипотечного кредита, однако накопить на первоначальный взнос по ипотеке у семьи никак не получается. Несмотря на то что таких же, как Игорь, потенциальных заемщиков много, банки размер первоначального взноса снижать не торопятся. До кризиса обычным его уровнем были 30% от суммы кредита. И сейчас многие банки удерживают размер первоначального взноса на этом уровне. Стандарт в этом вопросе задает АИЖК, говорят эксперты. А в АИЖК к началу текущего года ставки рефинансирования резко упали, но минимальный размер первоначального взноса остался на уровне 30%.

     Правда, госбанки в предвыборный год снизили размер первоначального взноса. Например, Сбербанк снизил практически по всем своим ипотечным программам первоначальный взнос до 10%. А поскольку именно банки с госучастием являются примером для всего рынка, то стоит ожидать дальнейшего снижения уровня первоначального взноса и в других организациях. Пока частные банки ограничиваются спецакциями с первоначальным взносом в 10%. Чаще всего они распространяются на сотрудников самих банков или аффилированных с ними компаний.

     Ставки плывут. Сейчас российский ипотечный рынок пришел к цивилизованному компромиссному решению вопроса об изменении ставок. Меняются обстоятельства — меняются и ставки. Широкое распространение получила так называемая плавающая ставка по кредиту. При этом банки чаще всего заранее договариваются с заемщиком об ограничении максимального уровня такой ставки. До кризиса такой практики почти не было. Отчасти этим были обусловлены проблемы многих заемщиков, потерявших в кризис возможность выплачивать ипотечный кредит, так как банки из-за паники на финансовых рынках увеличили плавающие ставки в несколько раз. По словам юристов, сейчас типовой договор банков о плавающей ставке в рамках ипотечного займа предполагает возможность ее повышения максимум на 30%.

     Начало конца комиссии. Еще одним приятным для заемщиков достижением кризиса на ипотечном рынке можно назвать тот факт, что некоторые банки вообще отказались брать комиссионные за выдачу кредита. До кризиса комиссионные выплаты составляли в среднем 1—1,5% от суммы займа, реже от стоимости приобретаемой недвижимости. Теперь ряд крупных отечественных и зарубежных банков вообще отменили эти комиссионные. Остальные игроки снизили размер комиссии на отдельные ипотечные продукты.

     Неценовая конкуренция. Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам к концу первого квартала 2011 года, по данным ЦБ, практически не изменился в сравнении с концом 2009 года и составляет порядка 1,5 млрд. рублей. Отметим, что между банками усиливается конкуренция. И носит она прежде всего неценовой характер. Банки активно открывают новые сервисные ипотечные центры и проводят различные спецакции. Впрочем, это касается привлечения новых клиентов. В отношении переманивания клиентов из других банков ситуация выглядит похуже. Условия, предлагаемые банками по такому весьма актуальному для некоторых заемщиков направлению, как рефинансирование (выдача кредита на погашение ранее выданной ипотеки), эксперты сейчас оценивают как невыгодные.

     Программы рефинансирования позволяют уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита. Процентные ставки, по которым заемщикам других банков предлагается рефинансировать кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке, сейчас начинаются от 11,5% годовых по кредитам в рублях и от 9,1% годовых по кредитам в долларах США. Причем на самом деле получить рефинансирование под минимальную ставку очень трудно. Более популярными стали (хотя и вынужденно, в силу кризиса) программы реструктуризации кредитов. То есть изменения графика погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга. В этом случае решается проблема просроченной задолженности. Если человек не может платить прежнюю сумму по кредиту, ему предлагают сделать ее меньше, но за счет увеличения срока кредита. Есть и еще одна услуга, так называемые “кредитные каникулы”.

     Страховка от риска. Причина медленной либерализации цен и условий на рынке ипотечного кредитования кроется в политике банков, закладывающих всевозможные риски в величину ставок по долгосрочным кредитам. Аналитики напоминают о произошедших в последнее время ужесточениях банковского законодательства, повышении требований к капиталу банков и к обязательному резервированию ими средств под рисковые операции на рынке. Вынужденные держать больше средств в резервах, банки пытаются получить больше прибыли от кредитов, особенно долгосрочных. Кроме того, теперь банкам запретили в одностороннем порядке (не оговорив это предварительно с заемщиком) повышать ставки по кредиту, а также брать комиссию за досрочное погашение кредитов. Эти неприятные для себя запреты банкиры также учитывают при формировании ставок.

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

          В настоящее время в России  происходит только становление  рынка ипотечного кредитования. За последние 5 лет объем кредитов, предоставленных коммерческими банками частными лицами, вырос почти в 7 раз, при этом доля кредитов физическим лицам в общем объёме выданных банками кредитов в экономике увеличилась с 4,8 % до 7,0%. Однако, несмотря на активизацию российских банков на рынке потребительского кредитования и на появление на этом рынке специализированных банков  всё же, доля потребительских кредитов населению в совокупном кредитном портфеле банков остаётся несравнимо малой.

      Из  всех видов потребительского кредитования всё больший интерес вызывает ипотека. Ипотечный рынок России имеет достаточно субъектов с определёнными целями и функциями конкретно для каждого участника, но нет существенного результата. Основных проблем две – низкие доходы населения и неурегулированность правовых отношений при покупке жилья на заёмные средства. Изучение и обобщение истории развития ипотечного кредитования в России и опыта зарубежных стран позволит ускорить данный процесс и избежать возможных проблем и ошибок.

      Несомненно, каждая из используемых моделей ипотечного кредитования в регионах нашей страны имеет свои достоинства и недостатки, но кредитование для банков – это процесс всегда связанный с возможным риском потери значительных денежных ресурсов. Именно поэтому для снижения риска невозврата кредита, особенно тщательного анализа, требуют не только вопросы кредитоспособности заёмщика, но и вопросы обеспечения кредита, а также социальные вопросы.

      Создание  единой базы о заёмщиках (кредитного бюро) способствует значительному снижению рисков невозврата кредитов за счёт возможности получения информации о «кредитной истории» каждого потенциального клиента и его кредитоспособности.

      Особую  роль в формировании системы ипотечного кредитования призвано играть государство. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование должно быть направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им улучшить свои жилищные условия и выражаться в форме предоставления им целевых адресных субсидий на приобретение жилья. Это приведёт к повышению платёжеспособного спроса и к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам. В решении вопроса о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам важную роль должен  сыграть и Банк России. Именно ему под силу  создать такие условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться.

      Для решения вопроса обеспечения  системы ипотечного кредитования достаточными источниками финансовых ресурсов необходимо создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором инвесторы могли вкладывать свои средства, и таким образом организовывать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих ипотечные кредиты. Банки очень ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это будет главным моментом, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

      Все эти проблемы должны быть разрешены  в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации.

      Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, что позволит сделать значительный шаг вперёд в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования не только поможет улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Список  литературы.

1. Федеральный закон № 395-1"О банках и банковской деятельности в РСФСР" от 02.12.1990 (в ред. от 30.06.2003).
2. Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 (в ред. от 17.07.2009, 17.06.2010).
3. Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «Жилищный кодекс РФ» (в ред. от 17.12.2009).
4. Федеральный закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004.
5. Инструкция Банка России №110-И «Об обязательных нормативах банков» от 16.01.04.
6. Положение Банка России № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» от 26.03.04.
7. Порядок оценки кредитных рисков, установления, мониторинга, актуализации и контроля лимитов риска на субъекты Российской Федерации № 618-4-р от 15.12.03.
8. Аверченко, В.А. Принципы жилищного кредитования / В. Аверченко, Р. Весели, Г. Наумов, Э.Эртл. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2008. – 261 с.
9. Акулова, Т.А. Основные тенденции становления Российской модели ипотечного кредитования // Ипотека, 2009. № 10(14). – С. 16-22.
10. Банковское дело: Учебник. – 2-е изд., перераб. и доп./ Под ред. О.И. Лаврушина. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 672 с.
11. Банковское дело: Учебник / Под ред. проф. В.И. Колесникова, проф. Л.П. Кроливецкой. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 466 с.
12. Богданов, С. Правовые аспекты ипотечного кредитования // Экономическое развитие России, 2007. т.4, № 1. – с. 244.
13. Бонцевич, Д.Н. Ипотека как важнейший институт рынка недвижимости в странах с переходной экономикой. – М.: Интеграция, 2007. – 160 с.
14. Головин, Ю.В. Банки и банковские услуги в России: вопросы теории и практики. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 210 с.
15. Голикова, Л., Луцук М. На повестке дня ипотечного сообщества – Кодекс кредитора // Банковское дело, 2006. № 8. – С. 9-15.
16. Деньги, кредит, банки: учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. – М.: Финансы и статистика, 2006. – 464 с.
17. Деньги, кредит, банки: учебник для вузов / под ред. А.И.Ковалева. – М.: Экономист, 2010. – 656 с.
18. Железнова, О. Бесплатное лучше, чем доступное (Почему не хотят брать ипотечные кредиты) // Финанс, 2009, № 9. – С.72-74.
19. Женов, В. Ипотечное кредитование для всех и каждого // Банковское дело, 2008. № 9. – С. 18-20.
20. Ипотечное кредитование в системе экономических отношений /Под ред. А.Е. Фёдорова. – Екатеринбург: изд-во АМБ, 2010. – 156 с.
21. Калиникова, Т. Ипотечное переселение // Финанс, 2009. № 5. – С.31-39.
22. Каримов, Б. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании // Банковское дело, 2009. № 2. – 140 с.
23. Ковалёва, Г.А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России // Банковское дело, 2008. № 9. – С. 44-48.
24. Музыка, З.В. Ипотека и её роль в процветании России // Банковское дело, 2007. № 4. – С. 12-14.
25. Основы ипотечного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: ИНФРА –М, 2009. –  472 с.
26. Финансы и кредит: учебник / Под ред. А.М. Никифорова.- М.:Ява, 2006. – 630с.
27. Финансы, денежное обращение и кредит: Уч. Пособие / Под ред. А.Ю. Казака. – Екатеринбург: РИФ «Солярис», 2008. – 200 с.
28. www.cbr.ru
29. www.blizko.ru
30. www.ipoteka.ru
31. www.rusipoteka.ru