Ипотечное кредитование в современной экономике

      Несмотря  на довольно большое количество законов  и нормативных актов, имевшаяся до 2003г. правовая база являлась явно недостаточно проработанной для организации полноценного ипотечного жилищного кредитования, а ряд положений просто создавал проблемы для дальнейшего развития ипотеки в стране.

      В этой связи в  России проведена  огромная организационная работа по подготовке и принятию целого пакета законов, реформирующих жилищное и ипотечное законодательство. Необходимо отметить, что все эти  федеральных законов разработаны с учетом рыночных реалий и основаны на том, что широкое внедрение жилищной ипотеки невозможно без опережающего развития жилищного строительства и создания рынка доступного жилья.

      На  основе анализа и обсуждения основных проблем, препятствующих развитию ипотеки  и рынка жилья и жилищного  строительства, обобщения уже существовавших законодательных предложений Правительства РФ, депутатов Государственной Думы, а также новых инициатив были разработаны и оперативно приняты законы. «Основная цель данного пакета законов – создать правовые условия для формирования рынка доступного жилья за счет:

      1) развития института долгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан,

      2) создания условий для увеличения  объемов жилищного строительства через внедрение открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности на сформированные земельные участки застройщикам, упрощение процедур согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации, развитие системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установление прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства;

      3) повышения эффективности функционирования  рынка жилья за счет снижения  административных барьеров и  транзакционных издержек на рынке, защиты прав граждан – добросовестных приобретателей жилья, оптимизации системы налогообложения участников жилищного рынка с целью повышения его прозрачности и стимулирования развития эффективных институциональных форм организации».

      По мнению специалистов, также важное значение в развитие жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования имеют  следующие нормативно-правовые акты:

      1. Жилищный Кодекс РФ (вступил в силу с 1.03.2005 г.), влияние которого на ипотеку имеет место, но как бы опосредованно.

      Жилищный  Кодекс (далее – ЖК) предусматривает  снижение рисков для кредитных и банковских организаций, что в последующем должно послужить основанием для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. В частности, положения  нового ЖК регламентируют решение вопроса с неплательщиками по жилищным кредитам  - вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств, а это также призвано устранить одно из препятствий для развития массовой ипотеки [6, гл. 5]. Кредитные организации получают, таким образом, гарантии возвратности выданных ипотечных кредитов, появляется более широкое поле для внедрения привлекательных ипотечных программ.

      Следует отметить также еще один очень  важный момент, который не освещается в должной мере аналитиками и  экспертами,  дающими свои оценки ЖК РФ. Новый ЖК практически говорит  россиянам  о законодательном уходе  государства от обеспечения жильем  своих граждан (за исключением т.н. «малоимущих») и призывает  решать жилищные проблемы самим. Следовательно, спрос на ипотечные кредиты начнет расти.

       2. Градостроительный Кодекс РФ (вступил в действие с 1 марта 2005г.) относится к числу принципиально важных нормативных документов для развития жилищного строительства, т.е. формирования предложения на рынке жилья. Он должен:

• упорядочить взаимоотношения органов местного самоуправления с инвесторами, обеспечивая прозрачность процедур землепользования и застройки,
• смягчить требования к индивидуальному жилищному строительству,
• упростить процедуру приобретения прав на земельные участки под жилищное строительство, при этом земельные участки для застройки должны предоставляться только на основе проведенных торгов.

      3.  Федеральный закон № 216-ФЗ от 30.12.2004 г. «О внесении изменений в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

        В нем поправки следующего  принципиального характера:

• отменена обязательность нотариального удостоверения договора об ипотеке.
• предусмотрена возможность страхования ответственности заемщика за не возврат кредита (в пользу кредитора).
• ограничена возможность необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства в процессы ипотечного кредитования.
• предоставляется возможность изменения сроков и процентных ставок по ипотеке, удостоверенной закладной (ранее – лишь в случае частичного исполнения обязательства)
• распространяются ипотечные взаимоотношения на приобретение земельных участков, капитальный ремонт и строительство.

      Для повышения надежности облигаций  с ипотечным покрытием предусматриваются  специальные правовые последствия  банкротства организаций-эмитентов, выпускающих такие ценные бумаги.

      2) отменено ограничение на выпуск облигаций, связанное с размером уставного капитала, которое было прописано в Гражданском кодексе РФ и законах «Об акционерных обществах» и «Об обществах с ограниченной ответственностью».

      Это существенно повышает возможности  эмитентов по привлечению финансирования за счет секьюритизации активов в виде ипотечных ценных бумаг.

      3) значительно расширяется перечень  организаций, имеющих право выдачи  ипотечных ценных бумаг (ипотечные  сертификаты участия теперь могут  выдавать и кредитные организации).

      6. Принят Федеральный закон «О кредитных историях», вступающий в силу с 1 июня 2005 г., призванный обеспечить создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами (коммерческими банками) путем создания базы данных по всем гражданам, обращавшимся в банки за кредитами. Предполагается, что банки смогут «отсекать» от кредитов неблагонадежных клиентов и не терять т.о. деньги добросовестных вкладчиков.

        7. Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу с 1 апреля 2005 г.) вносит значительные перемены в организацию долевого строительства. Этот закон:

      1) регламентирует участие граждан  в долевом строительстве многоквартирных домов,

     2) устанавливает гарантии правовой и экономической защиты граждан и организаций, участвующих в строительстве жилья.

      На  этом представляется целесообразным завершить анализ принятых законов, направленных на развитие жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Несомненно, с вступлением в силу «жилищного пакета» развитие ипотеки получит дополнительный импульс, что должно привести к росту количества участников ипотечного рынка. Усиление конкуренции послужит стимулом к снижению процентных ставок, а значит, ипотека может стать более доступной. Конечно, не стоит ожидать, что это произойдет немедленно. 

         Должен пройти определенный период, в течение которого и банки, и население будут осваивать нововведения, а также выявятся как преимущества, так и  недостатки новаций законодательства.

2.2 Модели ипотечного жилищного кредитования в России

           На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и власти субъектов Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования (коммерческие банки, застройщики, риэлтеры, страховые компании и т. п.) разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.

          В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан.

         Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного строительства:

1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.
2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
3. Схема «Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя путями: самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора-застройщика; либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.
5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20-кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
6. Схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

         К сожалению, в Российской Федерации сегодня практически нет ипотечных банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения. Как свидетельствует российская банковская практика, в случае невыполнения должником своих обязательств кредитные учреждения в Российской Федерации сталкиваются с проблемами при обращении взыскания на заложенное имущество.

         В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций российскими банками широко применялась схема «аренда с правом выкупа». Данная схема предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат кредита. Кроме того, решается проблема организации расчетов за купленное жилье. Однако эта схема невыгодна для заемщика. Во-первых, заемщик несет высокие расходы при оформлении кредита. Во-вторых, при невозможности внести очередную сумму платежа заемщик может лишиться части выплаченных средств. В-третьих, в случае банкротства банка заемщик также теряет свои средства и надежду на получение квартиры. Кроме того, суд может признать сделку ничтожной, так как договор аренды фактически прикрывает кредит под залог.

         Другим способом снижения риска является наличие поручителя. Как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействий коммерческих банков и предприятий.

1. Жилищные  ссуды предприятий своим работникам.

2. Продажа  жилья работникам с рассрочкой  платежа. 

         Роль банка заключается в кредитном рефинансировании предприятий на сумму и срок рассрочек, которые оно установило для своих работников.

3. Кредитование  работников предприятий на покупку  или строительство жилья под поручительство этих предприятий. Банк является первичным кредитором работника.

          До недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас ситуация несколько изменилась. В 1998 г. высший арбитражный суд постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены любые «незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда». А с января 2005 г. объекты незавершенного строительства стали относится к недвижимому имуществу.