Ипотечное кредитование в современной экономике

      

      Юридическое оформление договора залога имеет большое  значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе его лежит право собственности или право хозяйственного ведения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определённый порядок оформления договоров об ипотеке. Договор об ипотеке обязательно заключается в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы (ФЗ № 216-ФЗ от 30.12.2004 года «О внесении изменений в ФЗ № 102 от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отменено обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки). Государственная регистрация договора ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

      Договор ипотеки должен содержать: наименование залогодателя и залогодержателя и место их нахождения; наименование кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается залогом, с указанием даты и места его заключения; сумма основного обязательства, обеспеченного ипотекой; сроки уплаты сумм основного обязательства; описание закладываемого имущества, его денежную оценку и место его нахождения; наименование документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество; указание на то, что закладываемое имущество не обременено другими обязательствами.

      В договоре об ипотеке должны быть также  указаны наименование органа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, зарегистрировавшего право залогодателя. Он считается заключённым и вступает в силу только с момента его государственной регистрации (комитет по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, земельный комитет, регистрационная палата). Имущество, на которое установлена ипотека, остаётся у залогодателя в его владении и пользовании.

      Если  в договоре об ипотеке указано, что  право залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором в регистрационный орган предоставляется закладная. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченного ипотекой имущества, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на имущество, обременённое ипотекой.⁸

       Сам банк тоже может уступать свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом.

       На  рынке ипотечных кредитов действует  четыре основных субъекта: заёмщик, кредитор, инвестор и правительство, а также  множество второстепенных участников (продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов, органы государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы).

       Деятельность  всех субъектов ипотечного рынка  регулируется различными законодательными актами, стандартами и требованиями.   

       Ипотечный рынок является многоцелевым и многофункциональным, он неоднороден и может быть разделён на первичный и вторичный рынки.

       Субъекты  и инструменты первичного рынка  ипотечных кредитов показаны на рисунке 1. 

 

Рисунок 1 — Субъекты и инструменты первичного рынка. ⁹  

     Субъекты и инструменты вторичного  рынка ипотечных кредитов представлены на рисунке 2.

    На  вторичном рынке действуют различные  финансовые компании, фонды, скупающие активы банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускают ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом, гарантом выступает государство, что повышает их надёжность. 

 

Рисунок 2 — Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных

кредитов. ¹⁰

       В России активно развивается только первичный рынок ипотечного кредитования, а рынок ипотечных обязательств ещё только начинает создаваться.

    Ипотека как вид кредита существует в  разных формах, поэтому и схему  погашения ипотечной задолженности  весьма разнообразны:

    а) Ипотека с твёрдой процентной ставкой.

    б) Ипотека с выплатой по возрастающей.

    в) Ипотека с переменной процентной ставкой.

    г) Ипотека с выплатой раз в две  недели.

    д) Ипотека с дифференцированными  выплатами.

    Итак, следует отметить, что ипотечный  рынок имеет достаточно субъектов с определёнными целями и функциями конкретно для каждого участника, имеет инструменты, которыми можно оперировать на этом рынке, но нет существенного результата.

          2  Ипотечное желищное кредитование в современных Российских условиях

          2.1 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

      В решении вопросов развития системы ипотеки и ипотечного кредитования приоритетное внимание должно уделяться созданию и совершенствованию правового механизма и условий для его эффективного использования. Решающая роль в этом принадлежит государству, которое обеспечивает создание надлежащей законодательной и нормативной базы с целью обеспечения прав кредиторов-залогодателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении  оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан – заемщиков.

      Формирование  законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.).

    На  сегодняшний момент основными нормативными актами в области ипотечного жилищного кредитования являются:

    1) Гражданский кодекс РФ. Принятие части I (1995г.) и части II (1996г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало важным шагом развития российского ипотечного законодательства. Кодекс устанавливает:

• общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости;
• положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения;
• основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.
• ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав.

    Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ был принят Федеральный закон № 122 – ФЗ от 21.06.1997 г  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Таким образом, принятие Гражданского кодекса  РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности.

    2) Федеральный закон РФ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ  от 16.07.1998г. (в ред. от 17.07.2009г.)

      В данном законе:

      1) определены основные требования  к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, и именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки.

      2) определены права и обязанности  залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

      3) установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

      4) заложены основы развития вторичного  рынка ипотечных кредитов;

      5) уделяется внимание особенностям  ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений; четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

      Данный  закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

      3) Федеральный Закон №152-ФЗ от 11.11.2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах», который призван регулировать отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг.

      Помимо  деятельности ипотечных агентов  закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

      Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

      4) Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», в соответствии с которым  в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов было создано федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИЖК) в форме акционерного общества со 100 % пакетом акций, принадлежащим государству.

      Основные  направления деятельности ФАИЖК  зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:

• содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;
• привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
• содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
• стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
• представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

      5) Постановление Правительства РФ от 11.01 2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»  (с изм. в ред. от 08.05.2002 г. № 302). Данным постановлением утверждена  «Концепция  развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской  Федерации».

      Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.