Диплом ипотека

Содержание 

Введение………………………………………………………………………2 
 
 
 
 

Введение

  Формирование  системы ипотечного кредитования жилья  является одной из наиболее актуальных проблем современной России. Она широко обсуждается в государственных, коммерческих и научных кругах.

  Проблема  обеспечения жильем российских граждан  была и остается одной из наиболее острых социальных проблем, от решения которой во многом зависит успех проводимой в стране экономической реформы. По различным оценкам не менее 60 процентов населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. Этим обусловлена необходимость поиска различных путей решения задачи обеспечения жильем российских граждан на базе рыночного, а не административно - распределительного подхода.

  Основным  способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное жилищное кредитование – это один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы большей части населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного жилищного кредитования. Поэтому тема курсовой работы является достаточно актуальной для современной российской действительности.

  Целью дипломной работы является анализ состояния, рассмотрение проблем и перспектив ипотечного кредитования в России на современном этапе. Поставленная цель обусловила необходимость освещения ряда вопросов:

• понятие и механизмы жилищного ипотечного кредитования в рыночной экономике;
• ипотечное кредитование сегодня;
• проблемы и перспективы развития ипотеки

  Предмет исследования – система ипотечного кредитования.

  Объект  исследования – российский рынок ипотечного кредитования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава I. Понятие и механизмы жилищного ипотечного кредитования в рыночной экономике

1.1 Понятие  и принципы ипотечного кредитования

  Ипотека – залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.

  В современных экономических отношениях ипотека – это залог недвижимого  имущества при получении ссуды  в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

  Разновидность залога является заклад. В отличие  от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а  залогодержатель, т.е. банк – кредитор. Чаще всего объект залога не совпадает с объектом кредитования (под последним подразумевается конкретная цель, на достижение которой представляется ссуда, а первый – это движимое имущество или недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательства заемщика).

  Закладная – долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику.

  При кредитовании под залог происходит временное отчуждение права собственности, которое означает, что до погашения  ссуды заемщиком не может продать  заложенное имущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога. При этом заемщик не теряет права пользования заложенным имуществом.

  Таким образом, заложенная недвижимость может  быть изъята в пользу банка, если клиент не сможет выплачивать кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором. Поскольку такие кредиты выдаются на многие годы, покупатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд.

  Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственных зданий, целых комплексов), право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

  На  первый взгляд кажется, что условия  ипотеки для приобретения жилья  не очень выгодны для получателя, но на самом деле она даёт следующие  преимущества:

  1. Покупатель после оплаты первоначального взноса и оформления договора сразу приобретает право проживания, а не копит долгие годы необходимую сумму денег для приобретения жилья.

  2. Часть средств, которыми обладает  покупатель, превышающую первоначальный  взнос, он может использовать для получения дополнительной прибыли, пустив эти деньги в оборот.

  В дополнение к известным принципам  кредитования: платности, возвратности, срочности, обеспеченности и целевого использования средств, ипотечное  кредитование осуществляется исходя, из принципов:

  - конкретности залога, который предполагает  выделение строю определенного,  конкретного имущества, являющегося  объектом залогового права. Именно  конкретность позволяет выделить  заложенное имущество из всей  имущественной базы;

  - гласности залога, что предусматривает требование, чтобы обремененность данного имущества залогом было легко распозноваема для третьих лиц;

  - неприменимости погасительной задолженности  к зарегистрированным правам;

  - старшинства, определяющего порядок  удовлетворения претензий различных кредиторов к данному имуществу.

  Объектами ипотечного кредита могут быть: строительство  квартиры в многоквартирном жилом  доме, строительство индивидуального  жилого дома, приобретение квартиры или  дома. При этом существуют различные  варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог - этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно не принимается.

  Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства  жилья и на его приобретение. В  зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.

  Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:

  - заемщики – физические лица, граждане  Российской Федерации, заключившие  кредитные договора с банками  (кредитными организациями) или  договора займа с юридическими  лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

  - кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

  - инвесторы - юридические и физические  лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

  - правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

  Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

  - продавцы жилья - физические и  юридические лица, продающие жилые  помещения, находящиеся в их  собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

  - операторы вторичного рынка ипотечных  кредитов (агентства по ипотечному  жилищному кредитованию) - специализированные  организации, осуществляющие рефинансирование  кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

  - органы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним – государственные  органы, обеспечивающих государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.  Их функциями являются: регистрация  сделок купли продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

  - страховые компании – компании имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско правовой ответственности участников ипотечного рынка;

  - оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

  - риэлтерские фирмы – юридические  лица, выступающие как профессиональные  посредники на рынке купли  – продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли – продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купли – продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

  - инфраструктурные звенья системы  ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки  и попечительства, юридические консультации  и т.д., обеспечивающие необходимое  юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

  Практическое  применение ипотечных кредитов как  методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

  - достижение прибыльности и возвратности  средств;

  - сохранение денежных средств  кредитора от инфляции;

  - защита от рисков;

  - доступность условий предоставления  кредита заемщику.

  Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования:

  1. Обеспечение заемщикам дешевых  кредитов на длительный срок  с целью покупки жилья. Дешевизна  кредитов обеспечивается постоянным  возобновлением кредитных ресурсов  за счет вторичного рынка.