Диплом ипотека

  Глава 27 ввела понятия и правила заключения договоров, а глава 30 -вопросы, связанные  с куплей-продажей, и другие нормы.

  В целом, в нормативную правовую базу, обеспечившую становление и последующее  развитие жилищного кредитования в  Российской Федерации, вошли:

  - Закон Российской Федерации от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном  банке Российской Федерации (Банке России);

  - Федеральный Закон от 2 декабря  1990 г. № 395-1 «О банках и банковской  деятельности», давший определение  кредитной организации установивший  право осуществлять банковские  операции, предусмотрен настоящим  законом;

  - Закон Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»;

  - Федеральный Закон от 26 декабря  1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных  обществах». Данный закон в соответствии  с Гражданским кодексом Российской  Федерации определяет порядок создания и правовое положение акционерных обществ, права и обязанности их акционеров. Также он направлен на обеспечение и защиту прав и интересов акционеров (В настоящее время дополнительно принят Федеральный закон от 7 август 2001 г. № 120-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «0б акционерных обществах»);

  - Указ Президента Российской Федерации  от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной  поддержке граждан в строительстве  и приобретении жилья»;

  - Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»;

  - Федеральный Закон от 22 апреля 1996 г. № 39 ФЗ «О рынке ценных  бумаг, регулирующий отношения,  возникающие при эмиссии и  обращении эмиссионных ценных  бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг;

  - Постановление Правительства Российской  Федерации от 27 июля 1996 г. № 753 «О федеральной целевой программе  «Свой дом»;

  - Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», во исполнение которого было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному кредитованию» со 100-процентным пакетом акций, принадлежащим государству. Создание Агентства в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов стало важным шагом заложившим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

  - Федеральный Закон от 21 июля 1997 г.  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон вводит такие основные понятия как:

  кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся  во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации;

  недвижимое  имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной  регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, и другие.

  Также закон устанавливает Государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в качестве юридического акта при-знания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество;

  - Постановление Правительства Российской  Федерации от 18 февраля 1998 г. №  219 «Об утверждении Правил ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»;

  - Постановление Правительства Российской  Федерации от 26 февраля 1998 г. №  248 «Об установлении максимального  размера платы за государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  и за предоставление информации  о зарегистрированных правах»;

  - Федеральный Закон от 29 июля 1998 г.  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации»;

  - Закон Российской Федерации от 5 марта 1999 г. № 46-ФЗ «О защите  прав и законных интересов  инвесторов на рынке ценных  бумаг»;

  - Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

  В общей системе нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, главная роль принадлежит Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16 июля 1998 года № Д02-ФЗ), который значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. Закон установил основания возникновения ипотеки и ее регулирования, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, порядок заключения договоров об ипотеке.

  Отдельные главы закона посвящены закладной, государственной регистрации ипотеки, переходу прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам  и обременение этого имущества правами других лиц, уступке прав по договору об ипотеке, передаче и залоге закладной. К важнейшим главам можно отнести главы закона, посвященные обращению взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а также особенности ипотеки земельных участков и особенности ипотеки жилых домов и квартир.

  В блок нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного  кредитования, также входят:

  - Федеральный Закон от 25 февраля  1999 г. № 40-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве) кредитных организаций», устанавливающий порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства) кредитных организаций, а также особенности оснований и процедур признания кредитных организаций несостоятельными (банкротами) и их ликвидации в порядке конкурсного производства.

  Основным  документом для дальнейшего совершенствования  нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации, стала одобренная постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», заложившая основные принципы и подходы в вопросах решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования.

  Согласно  концепции основная задача государства в этой сфере – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса.

  Государственное бюджетное финансирование будет  направлено на непосредственную поддержку  граждан, уровень доходов которых  не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Концепция учитывает применяемое в мировой практике многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Следует также обратить внимание на ряд недоработок, которые можно отнести к категории проблем развития ипотечного кредитования:

  Во  – первых, в Концепции ничего не сказано о том, сколько времени  понадобиться в масштабе всей страны, чтобы ипотека заработала в полную силу.

  Во  – вторых, предлагаемые схемы предполагают обеспечение ипотечными кредитами крайне небольшой группы граждан РФ – примерно 15% всех нуждающихся;

  В-третьих, предлагаемые схемы предполагают обеспечение  ипотечными кредитами крайне небольшой  группы граждан РФ – примерно 15 % всех нуждающихся.

  Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стал одним из важнейших законов, разработанных Госстроем России. Закон существенно упростил процедуры, связанные с составлением, выдачей, залогом и передачей прав по закладной. Им устраняются препятствия на пути свободного оборота закладных - именных (первичных) ипотечных ценных бумаг - и вводятся нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов.

  Законом внесены следующие изменения  и дополнения:

  - изменен порядок исполнения обязательств  по частям и устранены проблемы, связанные с залогом закладной  путем установления возможности  залога закладной с передачей  ее залогодержателю или без таковой, а также возможностью удостоверить частичное исполнение обязательства соответствующим финансовым документом;

  - закреплено право залогодержателя  (кредитора по основному обязательству)  уступки права требования как  по договору об ипотеке, так и по основному обязательству, а также требования к форме таком уступки и порядку регистрации смены залогодержателя;

  - установлен порядок государственной  регистрации ипотеки, возникшей  в силу закона, что приводит  нормы Федерального закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» (статья 20) в соответствие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

  - устранено существовавшее противоречие, связанное с прекращением обращения взыскания на заложенное имущество в случае, когда должником уплачена только сумма задолженности (без исполнения обязательства в полном объеме), что послужило основанием для обращения взыскания;

  - установлены требования к передаче прав по закладной для именных ценных бумаг в порядке, установленном для уступки требований (цессии), в отличие от прежней редакции, в которой закладная признавалась именной ценной бумагой, но передача прав по закладной другому лицу была установлена в порядке, предусмотренном для ордерной ценной бумаги, что не соответствовало требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Подготовленные  и совместным приказом Минюста России, Госстроя России и ФКЦБ России утверждены следующие документы:

  - Инструкция «О порядке государственной регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам» от 16.10.2000 г. №289/235/290;

  - Инструкция «О государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов» от 28 июля 2000 г ода № 2329.

  Особую  роль в формировании общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования должно сыграть открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

  В соответствии с постановлением Правительства  Российской Федерации от 26.08.96 № 1010 Уставный капитал Агентства был  предусмотрен в размере 450 мл». рублей, однако по состоянию на апрель 2002 года его удалось сформировать в размере 160 млн. рублей.

  Кроме того, в утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации  от 25 августа 2001 г. № 628 «Правилах предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не удалось избежать также следующих недостатков:

  1. Допускается возможность использовать  займы, привлекаемые Агентством  посредством размещения обеспеченных гарантиями облигаций, не только для приобретения прав требования банков по кредитам, выданным гражданам на приобретение жилых домов и помещений, но и для предоставления на срок до 18 месяцев займов банкам с целью кредитования покупателей, заключивших договор приобретения прав на строящиеся жилые дома и квартиры;

  2. Отсутствуют характеристики рисков, которые должны быть компенсированы  предоставлением государственных  гарантий (в частности, рисков, связанных  с невыплатой части кредита  заемщиком).

  2. Ипотечное кредитование сегодня

  2.1 Что такое "Ипотека" в  наше время

 

  "Hypotheca" в переводе с греческого - подставка  или подпорка, что вполне соответствует  цели ипотечной системы: предотвратить  опасности, связанные с установлением  прав на недвижимое имущество.

  В современной жизни термин "ипотека" рассматривается как залог недвижимого  имущества с целью получения  кредита.

  Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ, в соответствии с которым имущество не передается кредитору в собственность, а остается у должника, что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Кредитор вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение от должника. Кроме того, с помощью залога банк страхует себя от рисков, связанных с невозвратом кредита, оставляя за собой право на продажу заложенного имущества и возмещение собственных затрат.

  С каждым годом в России все большей  популярностью пользуется ипотечное  кредитование. Ипотека позволяет  приобрести жилье сразу, оплачивая  его стоимость в рассрочку  в течение последующих лет. Это  значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.