Основные направления совершенствования ипотечного кредитования

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.2 Классификация ипотечного кредитования по признакам

 

Ипотечный кредит имеет свои особенности, вытекающие из его сущности:

Во-первых, кредит носит долгосрочный характер, что с одной стороны, растягивает сроки погашения кредита и уменьшает, таким образом,  размер ежемесячных платежей, а с другой стороны, долгосрочный актив ведет к необходимости рефинансирования кредита в целях формирования кредитных ресурсов, а также повышения ликвидности его баланса.

Во-вторых, кредит предоставляется под строго определенный залог, предметом которого выступает ипотека, т.е. недвижимое имущество. С одной стороны, такое обеспечение существенно облегчает залогодержателю контроль за состоянием предмета залога, но усложняет реализацию залога в случае неисполнения  или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств при колебаниях цен на недвижимость в сторону ее уменьшения, с другой стороны. Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;

И в третьих  сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.[13]

В каждом банке утверждены свои условия предоставления ипотечных кредитов основанные на сложившихся базовых условиях.

 

 

 

Рис.1.3 Основные условия предоставления ипотечного кредита

1. Первоначальный взнос

Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита – необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных  средств в сумме, как правило, не меньше 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на  приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения  кредита  сумма  за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

2. Погашение кредита

Основной долг и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных или дифференцированных платежей. В разных банках предусмотрена своя форма оплаты кредита, что расширяет возможность в выборе как для клиента, так и в предложении о кредитовании для банка.

3. Платежеспособность заемщика

Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж, что чревато последующим дефолтом.

4. Обеспечение кредита

Приобретенное жилье служит в качестве обеспечения кредита и передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный  характер. [22]

Банки предоставляют  ипотечные кредиты своим заемщиком  только при выполнении следующих  принципов:

- платность,

- срочность,

- возвратность,

-обеспеченность  и целевое использование средств.

К дополнительным принципам относят:

- конкретности  залога, который предполагает выделение  строго определенного конкретного  имущества, являющегося объектом  залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей имущественной базы;

- гласности  залога, что предусматривает требование, чтобы обремененность данного  имущества залогом было легко распознаваема для третьих лиц.[14]

На протяжении многих лет ипотека является востребованным продуктом, что говорит о заинтересованности людей в улучшении качество своего жилья. Ипотечное кредитование не стоит на месте и на протяжении длительного времени развивается, условия изменяются и преобразовываются. В настоящее время условия выдачи кредитов в российских банках становятся более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным, кредитные организации стремятся разработать множество ипотечных программ.

 

2. Нормативно-правовое регулирование ипотеки

В настоящее время не существует специально созданного, кодифицированного банковского законодательства, и тем более, законодательства по ипотечному кредитованию, но выделить нормативно-правовые акты, регулирующие кредитные отношения полностью или в части, представляется возможным.

Современная история  ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К настоящему моменту заложена законодательная  база для функционирования системы  ипотечного кредитования. В последние годы деятельность органов государственной власти была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов. Таким образом, в настоящий момент основными законами, регулирующими вопросы ипотеки, являются:

- Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ (действующая редакция);

- "Жилищный Кодекс Российской Федерации" (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004);

- Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011);

- Закон РФ от 29.05.1992 №2872-1 (ред. от 30.12.2008) «О залоге»;

-Федеральный  закон от 30 декабря 2004 года №218-ФЗ  «О кредитных историях» (принят  ГД ФС РФ 22.12.2004г.) и другие.

Впервые понятие ипотеки появилось в гражданском праве в Федеральном Законе РФ от 29 мая 1992 г. №2872-1-ФЗ «О залоге». Ипотеке была целиком посвящена глава 2 раздела 2 закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений.

В соответствии с законом ипотекой признается залог  предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования  им. (ст.42).

Залог - способ обеспечения обязательства, при  котором кредитор-залогодержатель  приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного  имущества преимущественно перед  другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Договор об ипотеке  должен быть нотариально удостоверен, а ипотека должна быть зарегистрирована в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта (ст.43).

Исходя из названия раздела 2 Закона РФ «О залоге» при ипотеке не мог иметь место заклад, то есть не допускалась передача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю.

Таким образом, Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге»  был первым шагом вперед по сравнению с ГК РФ, но все же недостаточным.

Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ дается шире, чем понятие ипотеки, введенное  ст. 42 Закона РФ «О залоге». Так же ГК РФ содержит:

1. общие правила о залоге, применяемые к ипотеке в случаях, когда ГК или законом об ипотеке не установлены иные правила;
2. специальные нормы об ипотеке:

- в части  2 п. 1 ст. 338 - о недопустимости передачи  залогодержателю недвижимого имущества,  на которое установлена ипотека,  на период действия договора  об ипотеке);

- в  части 2 п. 2 и п. 3 и 4 ст. 339 (об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке);

- п. 2-5 ст. 340 (об  объекте, на который распространяются  права залогодержателя при различных  видах ипотеки);

-  п. 2 ст. 352 (о регистрации прекращения ипотеки).

Помимо п. 3 гл. 23 ипотека упоминается в Части  первой ГК РФ, в частности, а так же в п. 1 ст. 131 (отдельной от регистрации договора об ипотеке как сделки) государственной регистрации. В целом Часть первая ГК РФ более подробно и на более высоком технико-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с Законом РФ «О залоге».

Частью первой ГК РФ был введен также ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено на отдельный специализированный закон об ипотеке.

В период между  вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона «Об ипотеке» Президентом  Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования, а также нормативные правовые акты, санкционировавшие ипотеку земельных участков. Однако в отсутствие полноценной детализированной законодательной базы многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения  не дали существенного импульса развитию ипотечных отношений.

Именно Законом «Об ипотеке» было введено в российское гражданское законодательство множество нововведений.

Согласно статьям 1, 2 и 3 закона ипотекой могут обеспечиваться лишь денежные требования. Требования же, к примеру, о выполнении работ или оказании услуг обеспечиваться ипотекой не могут.

Предметом ипотеки  может являться право аренды недвижимого  имущества. Таким образом, Закон  фактически расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ «О залоге», но и с Частью первой ГК РФ, которая право аренды недвижимости в число возможных предметов ипотеки не включает.

Статья 5 настоящего закона включает имущество, которое  может быть предметом ипотеки, а в статье 6 - имущество которое не допускается. Данная классификация представлена в таблице 1.1

Таблица 1.1

Классификация имущества, передаваемого в залог  по договору ипотечного кредитования

Имущество, принимаемое  в залог по договору ипотеки в  соответствии со ст. 5
1	По договору ипотеки может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так же: - земельные  участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 №102-ФЗ; - предприятия,  а так же здания, сооружения  и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской  деятельности; - жилые дома, квартиры и частные жилые дома  и квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; - дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения  потребительского назначения; - воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты.
2	Незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
3	Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.
4	Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки
5	Залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в  долевом строительстве, отвечающего  требованиям Федерального закона
Имущество, не допускаемое в залог по договору ипотеки в соответствии со ст.6
1	Ипотека имущества, изъятого из оборота
2	имущества, на которое  в соответствии с федеральным  законом не может быть обращено взыскание
3	имущество, в  отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена