Основные направления совершенствования ипотечного кредитования

Вторым главным  показателем при выборе ипотечной  программы является первоначальный взнос - необходимое условие получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Анализируемые банки предлагают ипотечные программы с минимальным первоначальным взносом в среднем от 15 % и максимальным до 50%. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять не ипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (40-50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

При выборе кредитной  программы так же следует учитывать валюту, в которой выгодней было бы получить кредит. Лучше стоит выбрать ту валюту, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае отсутствуют расходы на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие.

Исходя из основных условий предоставления ипотеки, а  именно процентной ставки и первоначального  взноса потенциального заемщика, определяется сумма и сроки ипотечного кредита для клиента.

 

 

Табл.2.6

Сравнительный анализ ипотечного кредитования по срокам и суммам

Наименование  банка	Срок кредитования		Сумма кредита
	min	max	min	max
Сбербанк	до 10 лет	30 лет	300 т.р.	Не более 85% договорной стоимости жилого помещения приобретаемого в залог
РСХБ	от 1 года	25 лет	Нет ограничений	до 10 млн. руб.
Росбанк	от 1 года	25 лет	300 т.р.	до 30 млн. руб.

 

Таким образом, из проведенного анализа по суммам и срокам, можно говорить о том, что в разных банках нет абсолютно одинаковых программ.  Предельный срок, на который предоставляют физическим лицам ипотечный кредит анализируемые банки, в Костроме и Костромской области на текущий момент равен 30 годам. Данное предложение исходит от Сбербанка. Однако определенные программы в ОАО «Сбербанк» имеют минимальный срок до 10 лет включительно, что может быть препятствием для клиента, который мог бы погасить сумму кредита в более ранние сроки. Максимальная сумма может составлять 30 млн. руб. – Росбанк,  либо достигать не более 85 % договорной стоимости жилого помещения, приобретаемого в залог – Сбербанк.[39]

Еще один показатель, который необходимо выбрать клиенту - порядок расчета платежей. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов (разница может составить не одну сотню тысяч рублей). Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

Анализируемые банки имеют различные системы  расчетов по ипотечным кредитам, тем  самым расширяя выбор для потенциальных  заемщиков. Два банка: Сбербанк и  Росбанк имеют аннуитетную систему  расчета, а РСХБ – дифференцированную. Такой образом каждый клиент, обратившийся в представленные банки, может подобрать программу расчетов исходя из своих интересов и планов на будущее.

Одним из последних  показателей, которому в 21 веке уделяют  достаточно большое внимание – это  время. Каждый банк внутренними документами устанавливают определенные сроки практически для каждой операции, а так как большинство населения научилось ценить свое драгоценное время, этот показатель является важным. В таблице 2.5 отражены данные по количеству дней, которое уходит у банков на рассмотрение одной заявки на ипотечный кредит.

Табл. 2.7

Период рассмотрения заявки клиента с момента предоставления полного пакета документов

параметр	Сбербанк	РСХБ	Росбанк
Максимальные  и минимальные сроки рассмотрения заявки на кредит	от 5 до 18 дней в зависимости от программы кредитования	10 дней	7 дней

 

Все три анализируемых  банка рассматривают заявки на кредит практически в одинаковые сроки, однако специальные программы, которые  предлагает Сбербанк, могут рассматриваться  и до 18 дней, что может значительно снизить круг потенциальных заемщиков. Росбанк предлагает самый быстрый процесс принятия решения о кредитования, однако ранее анализируемые показатели говорят о дороговизне этого банка. Таким образом, можно сделать вывод, что каждый клиент может решить для себя сам ждать более дешевого кредита либо оформлять дорогой, но в минимальные сроки.

Рынок ипотеки  в Костроме и Костромской области  широко представлен самыми разными  программами и условиями кредитования. Можно говорить о том, что для  каждого клиента существует программа, которая его бы устроила. Проведя анализ среди крупных филиалов банков в г.Костроме “золотой серединой” при условии личного страхования является Костромской РФ ОАО «Россельхозбанк» у которого процентные ставки находятся на уровне средних, а дополнительные комиссии отсутствуют, что привлекает потенциальных заемщиков. Однако если клиент тщательно подготовил все документы и серьезно настроен на более дешевый кредит и у него есть возможность ожидания, то может подойти один из вариант различных программ, которые предлагает ОАО «Сбербанк России». Процентные ставки ниже, чем в РСХБ, но первое время до регистрации жилья необходимо будет платить дополнительно взимаемую комиссию. Но, несмотря на более выгодные условия, которые предлагают банки, бывают случаи, что ипотеку необходимо оформить в самые короткие сроки, тогда можно обратиться в Росбанк, который предлагает самый маленький срок рассмотрения заявки, но более дорогие условия кредитования.

Каждый из представленных банков может предложить разные варианты ипотечного кредитования, разные сроки и суммы кредита, однако все зависит от желаний и цели клиента, на которые банки готовы ориентироваться.

Во второй главе была представлена краткая характеристика Костромского РФ ОАО «Россельхозбанк» - цель создания и основные направления деятельности. Был проведена анализ основных статей оборотной ведомости и структуры отчета о прибылях и убытках банка.

Проанализированы программы, условия, процесс организации предоставления кредитов в сфере ипотечного кредитования, предлагаемые Костромским РФ ОАО «Россельхозбанк», а так же выявлены преимущества получения кредита в анализируемом банке.

Проведено сравнение  объемов выданных ипотечных кредитов в близлежащих регионах, а так  же представлен сравнительный анализ по основным показателям между тремя филиалами банков г.Костромы, входящими в число крупнейших по объему кредитования населения.

Глава 3 Основные направления совершенствования ипотечного кредитования в Костромском РФ ОАО «Россельхозбанк»

3.1 Детализированный анализ условий ипотечного кредитования для выбора заемщиком банка кредитора

 

Ипотечное кредитовании на протяжении последних трех лет  является приоритетным направлением деятельности кредитных организаций действующих  на территории Костромской области и г. Костромы, поскольку со стороны населения проявляется повышенный интерес к рынку жилья. Однако большинство, как правило, не могут получить доступ на рынок жилья без материальной поддержки со стороны банков, именно поэтому последние с каждым годом расширяют линейку кредитных продуктов ипотечного направления.[17]

Проведя анализ кредитных программ, и рассмотрев все условия кредитования, между  тремя крупными банками в качестве сравниваемых кредитных направлений были выбраны два направления ипотечного кредитования физических лиц, предлагаемые ООО «Сбербанк» и КРФ ОАО «Россельхозбанк» - это приобретение квартиры на вторичном рынке жилья. Данные банки предлагают самые выгодные условия кредитования именно, поэтому произведем полный расчет по кредиту, переплаты по процентам и определим наиболее привлекательный с точки зрения заемщика один из кредитных продуктов.

Предположим, что  в КРФ ОАО «Россельхозбанк» и  ОАО «Сбербанк России» обратился  потенциальный заемщик – Кравцов  Дмитрий Степанович с просьбой предоставить кредит в максимально возможной сумме сроком на 15 лет для покупки квартиры за 1 300 000 рублей. Заемщик готов внести первоначальный взнос в размере 30 %. По результатам оценки кредитной заявки и определения параметров кредита Кравцов Д.С. сделает выбор в пользу кредитной организации, условия, кредитования которой станут для него максимально выгодными.

До начала анализа  дохода заемщика, его платежеспособности и определения максимальной суммы  кредита дадим краткую характеристику.

Заемщик Кравцов  Дмитрий Степанович в возрасте 28 лет, трудоспособен, имеет постоянное место работы в ОГУ «Костромское областное управление пассажирского транспорта “Костромаоблтранс”, в должности начальником отдела экономики и организации проведения торгов. Общий стаж по последнему месту работы составляет 2 года 6 месяцев. Потребность в привлечении кредитных денежных средств заключается в необходимости финансовых вложений, а именно, приобретения 1-комнатной квартиры в г. Костроме.

Проведена проверка Кравцова Дмитрия Степановича,1987 года рождения, на предмет участия в экстремисткой деятельности. Сведения об участии Заемщика в экстремисткой деятельности не выявлено, кредитная история в НБКИ положительная.

Исходя из первоначальных данных о клиенте: заявленном доходе и первоначальном взносе банки могут предложить следующие условия кредитования, представленные в Таблице 3.1.

Табл.3.1

Параметры кредитной  сделки

Параметр	ОАО «Сбербанк»	ОАО «Россельхозбанк»
Сумма кредита	1 000 000	1 000 000
Первоначальный  взнос	30%	30%
Процентная  ставка	13%	14%
Срок	15 лет	15 лет
Дополнительное  обеспечение	Поручительство  граждан РФ с постоянным источником дохода	Поручительство  родителей, супруга (-и)
Порядок уплаты	Аннуитетными  платежами	Дифференцированными платежами

ОАО «Сбербанк России»  применяет скоринговую систему в кредитовании физических лиц. Скоринг представляет собой математическую или статистическую модель, с помощью которой на основе кредитной истории «прошлых» клиентов банк пытается определить, насколько велика вероятность, что конкретный потенциальный заемщик вернет кредит в срок. Заемщик заполняет анкету, на основе которой банк присваивает баллы, чем выше балл, тем выше надежность клиента.

 Рассчитаем платежеспособность заемщика и максимально возможную сумму кредита по простой формуле, которая может использоваться в любом банке.

Среднемесячный доход  может определяться как самим  заемщиком, так и работником банка  по следующей формуле:

  ,               

где,

Д – доход  за вычетом налога на доходы физических лиц;

Среднемесячный  доход – среднемесячный доход  за последние 12 месяцев;

Ставка 2-НДФЛ – ставка налога на доходы физических лиц в  процентах.

Среднемесячный  доход заемщика за минусом НДФЛ составляет 32 тыс. руб. расходы 6 тыс. руб., следовательно, чистый доход клиента в месяц в среднем 26 тыс. руб. Если заемщик имеет обязательства по другим кредитам, то из полученного выше значения они также будут вычитаться. Данный заемщик не имеет таких обязательств и готов внести первоначальный взнос в размере 30% от полной стоимости квартиры.

Платежеспособность  заемщика на момент его обращения в банк определяется следующим образом:

,                                                                                                    

где,

Дч - среднемесячный доход (чистый) за 12 месяцев за вычетом  всех обязательных платежей,

К - коэффициент в зависимости  от величины Дч:

K = 0,7 при Дч  в сумме до 45 000 рублей (или эквивалента  этой суммы в иностранной валюте) (включительно);

K = 0,8 при Дч в сумме свыше 45 000 рублей (или эквивалента этой суммы в иностранной валюте);

Т- срок кредитования (в  мес.).[9, c. 27].

Платежеспособность Кравцова Д.С.:

Р = 26 000 ×0,7×180 = 3 276 000рублей.      

Сумма максимального  размера кредита определяется по следующей формуле:

              A` * k * T

S=--------------------------------,

[ 1 + (i/ 12) * (T + 1)/2]

                      

где,

S –максимально возможная сумма кредита

A` - совокупный среднемесячный доход (чистый) Заемщика/Созаемщика (-ов)

T- срок кредита в месяцах

I – процентная ставка по кредиту (% годовых/100)

k – поправочный коэффициент (0,7)

В результате расчета  максимально возможная сумма  кредита в ОАО «Сбербанк» составила  бы 1 680 544 рублей, а в ОАО «Россельхозбанк» 1 591 064 рублей. Однако квартира, которую планирует приобрести заемщик стоит 1 300 000 рублей, первоначальный взнос составит 300 000 рублей, следовательно, оба банка могут выдать кредит в сумме 1 000 000 рублей.

Кравцову Д.С. присвоено хорошее финансовое состояние, текущих доходов клиента достаточно для обслуживания предстоящих обязательств по кредиту. Соответственно Банк может выдать положительное решение на предоставление данного кредита. Поэтому целесообразно рассчитать графики платежей по предлагаемым продуктам кредитования и определить переплату по каждому из них.