Основные направления совершенствования ипотечного кредитования

 

После выбора имущества, которое может быть предоставлено  в залог заключается договор с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона №102-ФЗ.

В договоре об ипотеке  должно содержаться следующее: 

1. предмет ипотеки,  его оценка, существо, размер и  срок исполнения обязательства,  обеспечиваемого ипотекой. 

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. 

В договоре так же должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

3. Оценка предмета  ипотеки определяется в соответствии  с законодательством Российской  Федерации, по соглашению залогодателя с залогодержателем.

4. Обязательство,  обеспечиваемое ипотекой, должно  быть названо в договоре об  ипотеке с указанием его суммы,  основания возникновения и срока  исполнения. В тех случаях, когда  это обязательство основано на  каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. 

5. Если обеспечиваемое  ипотекой обязательство подлежит  исполнению по частям, в договоре  об ипотеке должны быть указаны  сроки (периодичность) соответствующих  платежей и их размеры либо  условия, позволяющие определить  эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей одновременно  и право ее владельца на получение исполнения по основному обеспеченному ипотекой денежному обязательству, и права залогодержателя (которым является владелец закладной) по договору об ипотеке. Закладная находится в свободном обороте, она может продаваться, быть предметом договора мены, залога и т. д.

Составление и  выдача закладной не допускается, если:

-предметом ипотеки  является предприятие как имущественный  комплекс;

- ипотекой обеспечивается  денежное обязательство, сумма  долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Договор об ипотеке  заключается в письменной форме  и подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственную регистрацию договора об ипотеке  осуществляет специальное учреждение юстиции по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Процедура государственной регистрации производится в порядке и на основании Федерального Закона от 21 июля 1997г.  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а так же с Правилами ведения Единого государственного реестра, в котором совершаются записи, в том числе о государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю  органом, осуществляющим государственную  регистрацию прав, после государственной  регистрации ипотеки. Данная ценная бумага может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент времени до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

Таким образом, можно говорить о том, что Закон «Об ипотеке» более подробно расписан с разных сторон, включая много нюансов, которых не было ранее. Однако Законы, изданные ранее, так же действуют и частично применяются, переплетаясь с Законом «Об ипотеке».

Например, в  настоящее время из всего Закона РФ «О залоге» фактически действуют  и подлежат применению к ипотечным  отношениям:

1. нормы раздела 4 о залоге прав – применительно права аренды недвижимого имущества;
2. нормы статьи 18 о ведении залогодателем книги записи залога.

В ГК РФ находится  большее число норм о залоге, не указанных в Законе или указанных  лишь частично. Однако фактически большее внимание обращается на статью 338 ГК РФ, в которой сказано, что залогодержатель может согласно условиям договора об ипотеке наложить на заложенную недвижимость знаки, например, повесить на дверях или на стене у входа объявления, которые свидетельствует о залоге. Такой залог называется твердым. Аналогичных норм в Законе «Об ипотеке» нет, поэтому статья 338 ГК РФ применяется к ипотечным отношениям.

В настоящее  время кроме рассмотренных выше законодательных документов ипотечное кредитование так же регулируется:

- Федеральным  законом от 11 ноября 2003г. № 152-Фз  «Об ипотечных ценных бумагах»;

- постановлением  Правительства РФ от 26 августа  1996г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному  жилищному кредитованию»;

-постановлением  Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 «О мерах по развитию  системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации»;

-постановлением  Правительства РФ от 25 августа  2001г. 3628 «Об утверждении правил  предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»;

-рядом положений  правительства Москвы, положений  и инструкций Банка России,

 Оценивая законодательство в целом можно отметить, что оно в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нем присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов ипотечных отношений. Надлежащим образом урегулированы вопросы составления и оборота закладных, установлены принципы, закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей. Как очевидное достоинство законодательства следует отметить также весьма высокий уровень юридической техники, с каким сформулировано большинство норм.

Впрочем, было бы неверным утверждать, что законодательство полностью свободно от собственных недостатков. Так, например, совершенно не прописана процедура предъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь это - один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.

Имеющиеся недостатки не носят характера неразрывно связанных  с основными положениями законодательства и вполне могут быть устранены  в ходе текущей работы по развитию и усовершенствованию законодательной  базы.

В заключение необходимо отметить следующее. Принятие и вступление в силу Закона «Об ипотеке» почти завершило формирование законодательной базы гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации. Разработанные законы устраняют характерные для первых лет реформ пробелы в праве в части регулирования отношений по поводу недвижимого имущества. Таким образом, положение дел в сфере законодательства постепенно выправляется.

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что урегулированные законодательством отношения можно уже сейчас квалифицировать как стабильные. Они не очень сильно подвержены риску, связанному с переменами в политике и в законодательстве.

3. Состояние рынка ипотечного кредитования в России

В настоящее  время рынок жилья в России достаточно широко представлен разными  предложениями и ценовыми диапазонами. Домик, квартиру или земельный участок под строительство можно приобрести в любом уголке нашей страны. Выбор может быть сделан как самостоятельно, так и с помощью риелторского агентства. Как бы ни устраивал найденный вариант, необходимо задуматься, сколько же денежных средств данный объект будет стоять. Ведь даже однокомнатная квартира на окраине города или домик в почти заброшенной деревне могут оцениваться в целое состояние, которого у большинства нет. В последнее время нехватка собственных денежных средств, ставит население перед выбором, либо отдавать ежемесячную плату за аренду, либо платить банку за предоставленный ипотечный кредит и жить в своем собственном жилье.

Банковская  деятельность – это одна из самых  жестких сфер, в которой конкуренция растет с каждым годом. Список требований, предъявляемых к кредитным организациям, увеличивается с каждым днем, именно поэтому на рынке банковских услуг остаются только те кредитные организации, которые готовы предложить своим клиентам широкий перечень банковских услуг.

В настоящее  время в Российской Федерации по данным ЦБ РФ на «01» марта 2012 года зарегистрировано более 1000 кредитных организаций, из которых более 900 кредитный организаций являются действующими.[27]

 

Рис. 1.4 Количество кредитных организаций - участников рынка кредитования

По данным ЦБ РФ рынок ипотечного кредитования характеризуется:

- уменьшением  количество действующих кредитных  организаций на протяжении с  2009 года по 2011г. По состоянию на 1 января 2012 г. число участников рынка кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. уменьшилось на 80 кредитных организаций и составило 978 участников.[27]

- увеличение числа кредитных организаций, предоставляющих жилищные кредиты. По сравнению с аналогичным периодом 2010 года, на 1 января 2012 года увеличение кредитных организаций, предоставляющих жилищные кредиты, составило 731 кредитную организацию.

Снижение количества действующих кредитных организаций обусловлено ужесточением требований, с которыми приходится сталкиваться банкам при организации своей деятельности. Именно поэтому конкуренция становится ожесточенной и число банков, предоставляющих ипотечные кредиты, с каждым годом растет.

- количество ипотечных кредитов, предоставляемых населению, увеличивается как в рублях, так и в иностранной валюте.

 

Рис.1.5 Объем предоставленных кредитов, млн.руб.

По состоянию  на 01 января 2012 года объем выданных ипотечных кредитов составил 745 971 млн. рублей против 418 209 млн. рублей по состоянию на 01 января 2011 года. Таким образом, на 1 января 2012года   объем выданных в рублях ипотечных кредитов вырос почти в 2 раза  по сравнению с аналогичным периодом 2011 года.[28]

Объем  предоставленных  кредитов в иностранной валюте  на 1 января 2012 года увеличился примерно в 1,2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2011 года и составил 23 630 млн. рублей.[29]

- снижением  процентных ставок по кредитам.

Рис.1.6 Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам,%

По данным Центробанка  на 01 января 2012 года наблюдается снижение средневзвешенных ставок по ипотечным кредитам, как в рублях, так и в иностранной валюте. Средневзвешенная ставка на последнюю отчетную дату составляет 11,9% по кредитам в рублях и 9,7% по кредитам в иностранной валюте по сравнению с аналогичной датой предшествующего года, когда ставки были на уровне 13,1% и 11%.

Наблюдается максимум средневзвешенной процентной ставки в  период с 2009 по 2009 год, который достиг 14,3% и 12,7% соответственно. Данный скачек можно объяснить мировым финансовым кризисов именно в этот промежуток времени.

- снижение средневзвешенного  срока предоставления ипотечных  кредитов.

Рис. 1.7 Средневзвешенный срок кредитования, месяцев

Средневзвешенный  срок предоставления кредита на 01 января 2012 года составляет 178,9 месяцев (около 15 лет) для кредитов в рублях и 148,4 месяцев (около 12 лет) для кредитов в иностранной валюте.[30]

Однако, несмотря на все положительные тенденции: увеличение объемов предоставляемых ипотечных кредитов, снижением средневзвешенной процентной ставки и средневзвешенного срока кредитовании рынок ипотечного кредитования сталкивается со многими проблемами.

Как показывают данные социологических исследований, к актуальным проблемам, сдерживающим развитие ипотечного кредитования в  Российской Федерации, следует отнести:

1. Экономическая нестабильность;

2. Ограниченный платежеспособный спрос населения. Сейчас рост стоимости жилья не подкреплен ростом зарплат, сегодня многие взяли кредиты на бытовую технику, выступили поручителями за кого-то, круг людей, которые бы сейчас могли взять ипотеку, очень узок. Среди населения Российской Федерации 40-60% готовы изменить жилищные условия, но лишь 14% могут себе это позволить;[40]

3. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;[25]

5. Большое количество административных барьеров, строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препятствиями. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек;

6. Недостаток  профессионалов для работы в  ипотечном бизнесе;

7. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;