Основные направления совершенствования ипотечного кредитования

Фактическое состояние  Предметом ипотеки подтверждается отчетом об оценке, подготовленным независимой оценочной компанией, соответствующей требованиям Банка  и имеющей в соответствии с Действующим законодательством право заниматься оценочной деятельностью.

В соответствии с действующим законодательством  ипотека может возникать в  силу договора либо закона. При покупке  квартиры с ипотекой в силу закона отчет об оценке может не предоставляться.

При получении  ипотечного жилищного кредита в  КРФ ОАО «Россельхозбанк» необходимо прибегнуть к страхованию в аккредитованных  при банке страховых компаниях. Страховая программа, реализуемая  при ипотечном кредитовании, должна обеспечивать снижение кредитного риска и защищать интересы Банка. При этом обязательным является страхование жизни и здоровья Заемщика/Созаемщиков и жилого помещения (за исключением случаев, когда Заемщик/Созаемщики отказались осуществлять личное страхование и в отношении заключаемой им (ими) кредитной сделки устанавливается процентная ставка за пользование кредитом в размере, установленной для потребительского целевого кредитования).

Таким образом, можно подвести итог, что предложение  по условиям кредитования в ОАО «Россельхозбанк» является одним из хороших на российском рынке, подтверждая следующим:

- хорошие условия программы ипотечного кредитования;

- отсутствуют  ограничения по выбору жилой  недвижимости;

- отсутствует  комиссия за рассмотрение заявки  на кредит;

- привлечение поручителей/ созаемщиков (могут быть ближайшие родственники: родители, один из супругов, брат/сестра, дети);

- подтверждение  дохода возможно по форме банка;

- низкие процентные  ставки;

- длительный  срок кредитования;

- дифференцированная  форма платежей;

- возможность  погасить кредит полностью или  частично, уже с первого месяца после его оформления;

- досрочное  погашение кредита без комиссий  и штрафов;

- незначительные  расходы на оформление сделки.[35]

Предоставление  ипотечных кредитов населению – процесс ответственный и трудоемкий. В настоящее время каждый банк самостоятельно для себя определяет порядок кредитования клиентов. Процесс кредитования в Костромском РФ ОАО «Россельхозбанк» можно разделить на несколько этапов, что позволяет максимально унифицировать и специализировать работу сотрудников банка на стадиях подготовки кредита, заключения кредитных сделок и на стадии сопровождения сделки.

После предоставления полного пакета документов (Приложение 3) клиент заполняет форму анкеты-заявления Заемщика/ Созаемщика/ Поручителя на предоставление кредита (Приложение 4).

Исходя из представленных соответствующих документов и заполненной  анкеты - заявки банк проводит целый ряд мероприятий для принятия решения по данному клиенту.

На первом этапе  кредитный работник проводит анализ поданной заявки, определяет платежеспособность заемщика, направляет запрос в НБКИ для получения сведений о кредитной истории клиента, после чего все результаты оформляются в общее заключение по конкретному заемщику и направляются в службу безопасности.

Служба безопасности проверяет Заемщика / Созаемщика, Поручителей на наличие/отсутствие судимостей и фактов нарушения закона, так же проверяется репутация заемщика и готовится письменное заключение о наличии/отсутствии факторов, препятствующих предоставлению кредита клиенту. Заключение приобщается к материалам дела и передается кредитному работнику.

На третьем  этапе юридическая служба проводит юридическую экспертизу документов, готовит заключение, в котором содержится описание рисков.

Служба оценки контроля и рисков проводит анализ целесообразности предоставления кредита и формирует соответствующее мнение по кредитному проекту.

При наличии заключений всех служб, участвующих в рассмотрении кредитного проекта, все материалы  передаются в кредитный комитет, который является последней инстанцией и принимает окончательное решение о предоставлении, либо в отказе необходимой суммы кредита. Кредитный комитет анализирует все документы и составленные ранее заключение всеми необходимыми контрольными службами и на основании этого выносит свое решение.[12]

Процесс принятия решения об ипотечном жилищном кредитовании составляет не более 10 дней и представлен на рисунке 2.8.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.8 Процесс рассмотрения заявки внутри банка для принятия решения о кредитовании

Процесс рассмотрения заявок в банке систематизирован и не вызывает сложности в принятии решения, так как все службы банка  заблаговременно знакомятся с проектом и пишут свое заключение, которое  является разрешением или отказом для каждого клиента.

Таким образом, можно сделать вывод, что ОАО  «Россельхозбанк» предлагает достаточно выгодные условия ипотечного жилищного  кредитования и подходит к каждому проекту профессионально. Банк сориентирован на население сельской местности, именно поэтому у населения в глубинках есть хороший вариант для кредитования. Банк стремиться оптимизировать свою работу, разрабатывая новые кредитные программы в данной области, и создает конкуренция давно работающим и зарекомендовавшим себя банкам, что расширяет выбор клиента на рынке ипотечного кредитования.

 

 

3. Сравнительный анализ рынка ипотечного кредитования населения в г. Костроме

 

Одним из наиболее перспективных направлений розничного банковского бизнеса является ипотечное  кредитование. За последние несколько лет появились множество банков, ипотечных брокеров, которые предлагают свои услуги в области ипотеки.

Рынок ипотечных  кредитов развивается с каждым днем и в настоящее время широко представлен в г. Костроме филиалами и представительствами крупных банков страны, среди которых ОАО «Сбербанк России», ОАО «ВТБ 24», ОАО «Газпромбанк», ОАО КРФ «Россельхозбанк», ООО ИКБ «Совкомбанк», ОАО АКБ «Росбанк» и другие.

В целях стимулирования спроса со стороны населения банки  постоянно увеличивают число ипотечных программ. Ипотечные программы отличаются и условиями залога по кредиту, наличием трудового стажа у заемщика, минимальной и максимальной суммой кредита, размерами комиссий, взимаемых банками за выдачу кредита, за открытие ссудного счета и прочее. Именно поэтому при выборе банка партнера необходимо внимательно ознакомится со всеми программами и условиями получения ипотечного кредита.  

Выбор ипотечной программы – дело непростое и очень ответственное. От того, насколько правильно будет сделан выбор, зависит количество времени и денег, которые необходимо будет потратить в процессе оформления ипотеки, а так же впечатление, которое останется по итогам ипотечной кампании.

Ипотечное кредитование имеет достаточно большой спрос  у населения в различных регионах страны. Численность населения в последние годы имеет тенденцию роста, что приводит к повышенной заинтересованности граждан ипотекой. По данным Центрального банка, количество ипотечных кредитов с каждым годом увеличивается.

Рис.2.9 Объем выданных ипотечных кредитов в регионах, млн. руб.

Костромскую область  по объему выдаваемых ипотечных кредитов опережают Ивановская, Владимирская и Ярославская область. Такое  отставание может быть связано, во-первых, с численностью населения, так как  во Владимирской области на 01.01.2012г. зарегистрировано 1 403 тыс. жителей, в Ярославской области - 1271 тыс.чел., в Ивановской – 982 тыс.чел., когда в Костромской области всего 662 тыс.чел. Во-вторых уровень доходов в этих регионах существенно различается: средняя заработная плата в Ярославской области составляет порядка 18-20 тыс. руб., в Ивановской и Владимирской 17-19 тыс. руб. против 13-15 тыс. руб. в Костромской области. Несмотря на различия в численности и доходности регионов с каждым годом наблюдается увеличение объема выданной ипотеки, что является положительным факторов в данной сфере.[27]

По данным департамента строительства Костромской области  в 2011 году кредитными организациями, осуществляющими свою деятельность на территории региона, выдан населению области 2131 жилищный кредит для целей приобретения и строительства жилья, в том числе 778 ипотечных кредитов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество кредитов возросло в 1,7 раза, объем кредитов в 1,9 раза. Средний размер кредита в Костромской области составляет почти 900 тыс. руб., средний срок кредита 7-13 лет, а средневзвешенная ставка 12%.[24]

Ипотеку в Костроме и Костромской области представляют более 10 ипотечных банков, которые  могут предложить заемщикам более 100 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Предлагаемые банками кредитные программы по предоставлению ипотеки отличаются разнообразием и рассчитаны на физических лиц с разным финансовым состоянием и потребностями.

Проведем более подробный анализ по ипотечному кредитованию среди трех известных филиалов банков Костромской области: ОАО КРФ «Россельхозбанк» - банк со 100% государственным капиталом, ОАО «Сбербанк России» - банк с государственной поддержкой, и коммерческий банк ОАО АКБ «Росбанк».

Все три банка  достаточно давно осуществляют свою деятельность на территории Костромской  области, города Костромы и успели зарекомендовать  себя как успешные и развивающиеся  кредитные организации. Каждый из банков предлагает большой выбор ипотечных программ. Однако в каждом конкретном случае необходимо выбирать ипотечную программу индивидуально, учитывая множество факторов, сопутствующих проведению сделок по ипотечному кредитованию.

Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы – это размер ставки по кредиту.

Таблица 2.5

Анализ процентных ставок по ипотеке 

Рынок	Сбербанк, ставки, %		РСХБ, ставки, %		Росбанк, ставки, %
	рубли	Ин. валюта	рубли	Ин. валюта	рубли	Ин. валюта
Первичный рынок	11,7-14,75	9,1-12,1	12,5-14,5	Х	12,0-15,75	9,5-13,5
Ср.ставка	13,2	10,6	13,53	Х	13,9	11,5
Вторичный рынок	10,4-14,75	8,9-12,1	12,5- 14,5	Х	11,75-15,75	9,0-13,5
Ср.ставка	12,6	10,5	13,5	Х	13,8	11,3
Рефинансирование	11,7 -13,5	Х	Х	Х	11,75-13,25	9,0-10,5
Ср.ставка	12,6	Х	Х	Х	12,5	9,75

 

Проанализировав процентные ставки по ипотеке в Сбербанке, РСХБ и Росбанке, можно сделать следующие выводы:

Наиболее выгодное предложение на покупку квартиры в рублях, как на первичном так, и на вторичном рынке у Сбербанка, средняя ставка по кредитам составляет 13,2%, данные кредиты по более высокой ставке предлагает Росбанк средняя ставка выше на 0,7%, чем в Сбербанке. В иностранной валюте предложение Сбербанка является более выгодным, средняя ставка составляет 10,6 %.[38]

 Если клиента не устраивает высокая ставка, ежемесячный платеж или валюта кредита, то можно переоформить кредит на более выгодных условиях (то есть  рефинансирование). Сбербанк и Росбанк предлагает данную услугу по средней ставке 12,5%, однако Сбербанк не предоставляет рефинансирование кредитов в иностранной валюте и выгодное предложение в данной ситуации у Росбанка, где средняя процентная ставка составляет 9,75%.[36]

У ОАО «Россельхозбанка»  средние процентные ставки ниже, чем процентные ставки, предлагаемые Росбанком, однако ипотечные кредиты РСХБ предоставляет только в рублевом эквиваленте и рефинансирование ипотечных кредитов в других банках не предусмотрено.

Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту у многих банков есть дополнительные комиссии. Так, например, у Сбербанка существует дополнительная комиссия (от 1,1 до 1,75% - рублевые кредиты и от 1,9 до 2,4% кредиты в иностранной валюте), которые увеличивают основную процентную ставку до регистрации жилья. В Росбанке существует комиссия (0,5-1,5%), которая взимается в зависимости от того каким образом заемщик желает подтвердить свой доход.

Так же заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Некоторые банки предусматривают тот вариант, когда заемщик лучше увеличит процентную ставку, чем будет страховаться. В таких случаях РСХБ увеличит процент до процентной ставки, которая установлена на потребительский (целевой) кредит, а Росбанк увеличит ставку как минимум на 3-3,5%. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – например, плата за оформление кредита. Такую дополнительную комиссию взимает Росбанк она составляет от 0 до 1% от суммы кредита, но не менее 10 тыс.руб. и не более 60 тыс.руб.[37]

Таким образом, можно подвести итог, что в Сбербанке при существовании дополнительной комиссии, предложение кредитования не такое и “дешевое” как казалось бы раньше. Что касается Росбанка, то при сравнении с другими кредитными организациями помимо высоких основных ставок банк удорожает кредит с помощью многочисленных дополнительных комиссий. В итоге кредитные средства в данном банке самые дорогие, а значит, менее привлекательны для потенциальных заемщиков. ОАО «Россельхозбанк» предлагает самый оптимальный вариант кредитования, так как дополнительно взимаемые комиссии отсутствуют, а процентные ставки находятся на уровне приемлемых для заемщиков на рынке г.Костромы.