Основные направления совершенствования ипотечного кредитования

Для полной оценки финансового результата деятельности кредитной организации проведем анализ структуры отчета о прибылях и убытках (Приложение 2).

Таблица 2.3

 
Рис. 2.2 – Динамика показателей отчета о прибылях и убытках

Проведя анализ структуры отчета о прибылях и  убытках можно отметить, что на протяжении всего анализируемого периода прослеживается тенденция роста доходов, а так же с 2010-2011 гг. снижение расходов, что в свою очередь свидетельствует об эффективности деятельности банка. И к концу 2011 г. региональный филиал  имеет положительный результат своей деятельности в виде прибыли в размере 27693 тыс. руб. Несмотря на снижение валюты баланса в первом квартале 2012 г.,  филиал получил прибыль от своей деятельности за данный период в размере 63468 тыс. руб., что в 2 раза больше, чем за весь предыдущий год, это обусловлено резким снижением расходов банка на 93 %.

В настоящее время в условиях рыночной экономики получение прибыли, и обеспечение рентабельной деятельности являются необходимыми факторами для существования любого субъекта. Прибыль характеризует стойкость кредитного учреждения. Она необходима для создания адекватных резервных фондов, стимулирования персонала и руководства к расширению и совершенствованию операций, сокращения расходов, а так же дает возможность расширить объемы и улучшать качество оказанных услуг.

Финансовый результат деятельности банка складывается из операционных и процентных доходов, последние занимают самую большую часть в общем объеме полученных доходов банком.

Процентные  доходы делятся на полученные проценты по ссудам и проценты от ценных бумаг. Так как банк практически не совершает операции с ценными бумагами, то полученные доходы зависят от объема выданных кредитов банком.

Рис. 2.3 Структура прибыли, получаемая банком

Анализируемый период показывает увеличение объем операций с клиентами, который в первом квартале 2012 г. составил 4017,5 млн. руб., это говорит о том, что осуществление операций по кредитованию является для банка самым значимым видом дохода.

Выдавая кредиты, банк не может существовать без ресурсов, за счет которых предоставляются ссуды, именно поэтому актив баланса тесно связаны с пассивом, в котором отражены источники ресурсной базы банка.

На протяжении всего времени объем выданных кредитов прямо пропорционально зависит от объема привлеченных ресурсов. На основе анализа оборотной ведомости кредитной организации, которая была представлена выше, можно говорит о том, что количество привлеченных ресурсов так же увеличивается.

 

Рис.2.4 Объем  привлеченных средств, тыс. руб.

С 2009 года по 2011 г. наблюдается увеличение объема привлеченных ресурсов и на начало 2012 г. составляет 1200016 тыс. руб. В первом квартале 2012 г. происходит незначительное снижение на 31962 тыс. руб., что существенно не отразится на деятельности банка.

Таким образом, можно говорить о том, что Костромской РФ динамично развивается, расширяя линейку предлагаемых продуктов и, тем самым увеличивая количество обслуживаемых клиентов.

 

 

2.2 Условия кредитования и преимущества получения ипотечного кредита в Костромском РФ ОАО «Россельхозбанк»

 

ОАО «Россельхозбанк» предлагаемый широкий выбор кредитных продуктов, может решить большинство проблем населения, однако без решения таких важнейших социально-экономических задач, как повышение доступности жилья для населения России, увеличение доли собственников жилья, невозможна стабилизация общества. В настоящее время более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий и именно ипотека в большинстве случаев привлекает, прежде всего, тем, что  позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, а оплачивать ее можно в течение нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость.

Россельхозбанк динамично  развивается, получает прибыль и  за последнее время наращивает кредитный  портфель физических лиц быстрыми темпами.

Рис.2.5 Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитного портфеля физических лиц, %.

В 2008 году банк оформлял небольшое количество ипотечных  кредитов, так как банк начал активно заниматься предоставлением таких кредитов только с 2011 года, что подтверждается увеличением доли ипотечных кредитов в общем объеме кредитного портфеля в несколько раз. Достаточно резкое увеличение говорит о том, что банк активно начал осуществлять деятельности в сфере кредитования на ипотечные цели. В 2012 году рост ипотечных кредитов продолжается, что свидетельствует о достаточно хорошей работе филиала.

Если рассматривать  структуру ипотечного кредитного портфеля по срокам, то наибольшую долю в общем  объеме портфеля занимают кредиты сроком от 10 до 15 лет (54,4%), затем идут кредиты сроком до 10 лет (36,5%) и самую маленькую долю занимают кредиты сроком от 15 до 25 лет (9,1%). В настоящее время по данным Костромского филиала население берет кредиты на приобретение квартиры на вторичном рынке (69,4%), на участие в долевом строительстве берет 28,4% населения, на строительство 1,3%, а на покупку земельного участка для дальнейшего строительства всего лишь 0,9%. Это говорит о том, что население не имеет больших доходов для строительства своими силами, однако может рассчитываться быстрее, так как получает стабильные доходы.

Однако увеличение объема предоставленных кредитов не говорит, об увеличение долгосрочной ресурсной базы, что может привести к потере ликвидности банка.

Рис. 2.6 Объем привлеченных средств филиалом по срокам, в %

Привлеченные средства Костромского РФ ОАО «Россельхозбанк» состоят из средств, привлеченных до 1 года и частично из средств, привлекаемых от 1 года и до 3х лет. Средства, которые  банк привлекает на срок свыше трех лет, имеют самую маленькую долю, это может быть связано с тем, что вклады физических лиц осуществляют люди пенсионного возраста, а депозиты, возможно, пользуются маленьким спросом из – за условий, которые предлагает банк.

На данный момент филиал привлекает долгосрочные ресурсы от головного офиса, так как не имеет широкой возможности самостоятельно формировать долгосрочную ресурсную базу. Однако привлечение ресурсов из головного офиса не сказывается на объеме выдаваемых кредитов.

Ипотека в Костромском  РФ ОАО «Россельхозбанк» – это  выгодный и удобный способ в короткие сроки стать собственником жилья и сразу переехать в свою новую квартиру или заняться строительством дома. Банк предоставляет ипотечные кредиты дееспособным гражданам в возрасте от 18 до 65 лет (предельный возраст окончания срока выплаты кредита) на следующие цели:

• приобретение квартиры;
• приобретение жилого дома с земельным участком;
• приобретение незавершенного строительством объекта недвижимости (с земельным участком) и завершение его строительства;
• оплата цены договора участия в долевом строительстве;
• строительство жилого дома подрядным способом либо собственными силами, включая завершение начатого строительства жилого дома (в том числе, зарегистрированного незавершенного строительством жилого помещения с земельным участком). Срок строительства (по договору подряда, собственными силами Заемщика или по договору участия в долевом строительстве жилого помещения) – не более 2-х лет.
• приобретение земельного участка и строительство на нем жилого помещения.

Приобретаемое жилое  помещение должно отвечать следующим условиям и требованиям:

1. не находиться в аварийном состоянии;
2. не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт.

Россельхозбанк сориентирован  на возможность приобретение квартиры в сельской местности и поэтому  допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения Заемщиком/ Созаемщиком, подключения жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения.

Ипотечный кредит предоставляется  сроком до 15 лет, однако Дирекцией регионального филиала может быть принято решение о кредитование на срок до 25 лет.

Процентные ставки по ипотечному кредитованию устанавливаются  в зависимости от первоначального  взноса (не менее 15% от продажной и/или  сметной стоимости) и срока кредитования. Процентные ставки по ипотеке представлены в таблице 2.4.

Таблица 2.4.

Процентные ставки по ипотечному кредитованию в РСХБ

Ипотечное жилищное кредитование населения		Годовая процентная ставка, в рублях
В зависимости от срока  кредитования	В зависимости от первоначального взноса (% от стоимости жилья)
От 15 до 25 лет	от 15 до 30%	14,5
	от 30 до 50%	14
	от 50%	13,5
От 10 до 15 лет (включительно)	от 15 до 30%	14
	от 30 до 50%	13,5
	от 50%	13
До 10 лет (включительно)	от 15 до 30%	13,5
	от 30 до 50%	13
	от 50%	12,5

 

Из приведенной  выше таблицы видно, чем меньше срок предоставляемого кредита и выше первоначальный взнос заемщика, тем  меньше процентная ставка, которую  устанавливает банк для клиента.

На протяжении всего времени ипотечного кредитования в филиале процентные ставки неоднократно меняли и утверждались в Головном офисе, данная динамика представлена на Рис.2.7

Рис.2.7 Динамика процентных ставок за период с начала 2011года

Проведенный анализ изменения процентных ставок за период, говорит о том, что на данный момент ставки находятся на низком уровне за весь период предоставления ипотеки филиалом, что является положительным моментов в предложениях кредитных продуктов банка.

Максимальная  сумма кредита установлена в  размере 10 млн. руб., и не должна превышать 85% покупной стоимости жилого помещения / покупной стоимости жилого помещения и земельного участка / цены договора участия в долевом строительстве / сметной стоимости строительства жилого помещения / покупной стоимости земельного участка и сметной стоимости строительства / покупной стоимости объекта незавершенного строительства (с земельным участком) и сметной стоимости строительства и может быть выдана при условии обязательного вложения Заемщиком / Созаемщиком собственных средств в размере не менее 15%.

Ипотечный кредит в КРФ ОАО «Россельхозбанк» предоставляется безналичным путем. Порядок погашения денежных обязательств и уплаты процентов устанавливается ежемесячно в соответствии с графиком. Досрочное погашение (полностью или частично) – осуществляется Заемщиком (Созаемщиком) без ограничений по времени и без дополнительно взимаемых комиссий при направлении в банк подлинного заявления о досрочном погашении/ заявления на разовое перечисление денежных средств (Приложение 5).

Обеспечением  по ипотечным кредитам является:

• залог (ипотека) недвижимого имущества, находящегося в собственности у Заемщика/ Созаемщика;
• залог (ипотека) иного недвижимого имущества;
• поручительство физических или юридических лиц – на период до государственной регистрации ипотеки Банка на приобретение/ построенное за счет средств ипотечного кредита жилое помещение либо до государственной регистрации ипотеки Банка иного недвижимого имущества.

Предметом ипотеки  по предоставляемому ипотечному кредиту  может выступать только - то жилое  помещение, на которое в установленном законом порядке оформлено право собственности.[11]

Право собственности  на жилое помещение, предоставляемое  в обеспечение по кредиту, должно быть подтверждено соответствующими документами (Свидетельством о государственной  регистрации права собственности; выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, датированной не более 1 месяца до принятия решения коллегиальным органом Банка о заключении ипотечной сделки/ кредитной сделки; зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Передаваемое (ые) в ипотеку жилое помещение/земельный  участок/незавершенный строительством объект недвижимости должны быть свободны от каких-либо ограничений (обременений) прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя (ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации) и специальных кредитных программ Банка, предусматривающих возникновение последующего залога на предмет ипотеки, когда первым залогодержателем является Банк.