Оценка бизнеса: объекты, принципы, процесс, методология

Можно выделить несколько основных подходов к оценке стоимости предприятия.

Оценку  стоимости предприятия осуществляют с позиций трех подходов:

- доходного;

- затратного;

- сравнительного.

Каждый подход позволяет подчеркнуть  определенные характеристики объекта. Так, при оценке с позиции доходного  подхода во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта.

Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его  рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения  возможного дохода, степень и вид  рисков, сопровождающих данный процесс.

Оценщик, внимательно изучающий  соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход — предполагает определение  текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование  и возможная дальнейшая продажа  собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Хотя, как правило, доходный поход  является наиболее подходящей процедурой для оценки стоимости предприятия, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит  от качества собранных данных, так  как применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов.

Эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих  разнородные активы в т.ч. финансовые, а также в том случае, если бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т. п.), в целях страхования.

Собираемая информация обычно включает данные о характеристиках оцениваемых  активов, в т. ч. ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т. п.

Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

В целом, все три подхода связаны  между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования ставки дисконтирования и коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком  открываются различные перспективы.

Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и  том же рынке, каждый имеет дело с  различным аспектом рынка. На совершенном  рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение  и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут  быть неправильно информированы, производители  могут быть неэффективны. По этим, а  также и по другим причинам данные подходы могут давать различные  показатели стоимости.

Каждый из трех рассмотренных  подходов предопределяет использование  присущих ему методов.

Основная схема доходного  подхода  приведена на рисунке 1.

 

Рисунок 1 – Схема доходного  подхода

 

Согласно методу капитализации  рыночная стоимость  предприятия определяется по формуле

V= D/R ,      (1)

где  D — чистый доход предприятия за год;  

R — коэффициент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков  основан на прогнозировании потоков  от данного бизнеса, которые затем  дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей  требуемой инвестором ставке дохода.

Основная схема затратного подхода приведена на рисунке 2.

 

Рисунок 2 – Схема затратного подхода

 

Рыночная стоимость  предприятия методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Ликвидационная стоимость предприятия  определяется как разность между  суммарной стоимостью всех активов  предприятия и затратами на его  ликвидацию.

Основная схема сравнительного подхода приведена на рисунке 3.

 

Рисунок 3 – Схема сравнительного  подхода

 

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных  компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти  компании, либо в оцениваемую.

Поэтому, данные о компании, чьи  акции находятся в свободной  продаже, при использовании соответствующих  корректировок, должны послужить ориентиром для определения цены оцениваемой компании. Данный метод используется для оценки миноритарных пакетов акций.

Метод сделок основан на анализе  цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость предприятия по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики

Таким образом, оценка стоимости предприятия – определение стоимости компании как имущественного комплекса, обеспечивающего получение прибыли его владельцу.

Стоимость предприятия – объективный показатель результатов его функционирования. По сути, оценка стоимости предприятия – это финансовый, организационный и технологический анализ текущей деятельности и перспектив предприятия.

Можно выделить три группы принципов  оценки: основанные на представлениях собственника; связанные с эксплуатацией собственности;  обусловленные действием рыночной среды.

Процесс оценки может быть разделен на семь этапов: определение задачи; составление  плана оценки; сбор и проверка информации; выбор уместных подходов к оценке; согласование результатов и подготовки итогового заключения; отчет о  результатах оценки стоимости; представление  и защита отчета. Оценку стоимости предприятия осуществляют с позиций трех подходов:  доходного;  затратного; сравнительного.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ  НА ПРИМЕРЕ ООО «ЛИДБОЛТС»

 

2.1. Затратный подход к оценке стоимости предприятия

 

Перед началом оценки стоимости  предприятия необходимо описать  район, в котором оно находится, здания, сооружения и их техническое состояние.

Объект оценки расположен в Самарской области, с. Русская Борковка.

Объект оценки: автозаправочная  станция, расположенная по адресу: 445043, Россия, Самарская область, с. Русская Борковка, ул. Вокзальная 36а.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объектов оценки для купли-продажи.

База оценки -  рыночная стоимость указанного предприятия должна производиться по стандарту обоснованной рыночной стоимости.

Объект оценки включает в себя:

- земельный участок площадью 1984  м²  (в данной работе не оценивался);

- расположенное на участке здание  общей площадью 85,4 м²;

- навесы, ограждения, асфальтированная  площадка и бензозаправочное оборудование (три металлические емкости, пять бензозаправочных колонок «Нара-27М1).

Имеются централизованные коммуникации для объекта:

- водоснабжение;

- канализация;

- теплоснабжение;

- электрификация;

- телефонизация.

Здание автозаправочной станции  построено в 2008 году, имеет один  этаж и подвал. Стены здания  выполнены из кирпичной кладки.

Сооружения автозаправочной станции  включают в себя навесы, заборы, асфальтированную площадку, три емкости под топливо, пять бензоколонок «Нара–27М1».

Характеристика конструктивных элементов  здания и их технического состояния  приведена в таблице 2.1.1.

 

 

 

 

 

Таблица 2.1.1

Характеристика конструктивных элементов  здания и их технического состояния.

 

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Фундаменты	Под стенами – ленточные из бетонных блоков, под столбами – столбчатые.	Хорошее, видимых признаков деформации и дефектов нет.
Стены	Сплошные, выполнены из силикатного кирпича на цементно-песчаном растворе.	Стены и столбы находятся в хорошем  состоянии.
Перегородки	Кирпичные оштукатуренные.	Состояние перегородок хорошее, без  видимых дефектов.
Перекрытия	Железобетонные плиты	Состояние перекрытия хорошее, дефектов не обнаружено.
Кровля	Рулонная, четырехслойная.	Состояние кровли хорошее, следов протечек не обнаружено.
Полы	Дощатые с покрытием линолеумом	Дощатые полы в некоторых местах имеют  прогибы досок, потертости линолеума.
Проемы	Оконные и дверные проемы заполнены  деревянными элементами.	Состояние заполнения проемов оценивается  как хорошее. В некоторых дверных  проемах коробки расшатаны, имеются  трещины в штукатурке.
Внутренняя  Отделка	Обычного качества: окраска по штукатурке	Состояние внутренней отделки удовлетворительное.
Внутренние  инженерные  устройства	Сантехнические устройства включают водопровод, отопление, канализацию. Электротехнические устройства – электропроводку.	Система отопления выполнена с  применением устаревших отопительных приборов. Монтаж электропроводки в  некоторых помещениях не завершен.
Прочие работы	Отмостка, подъезды, благоустройство территории.	Отмостка вокруг здания бетонная.

 

В связи с тем, что станция  в момент оценки не эксплуатировалась, все сооружения находятся под  снежным покровом.

Объектами имущества, предъявленного к оценке в данной работе, является   здание операторского пункта, площадка, навесы и бензозаправочное оборудование. Здание предназначено для  создания условий труда (защита от атмосферных  воздействий и пр.), обслуживания персонала и хранения материальных ценностей.

Здание отдельно стоящее, относится к категории нежилых  зданий административного назначения, год постройки – 2008 г.

Основными конструктивными  элементами здания являются бетонные фундаменты, кирпичные неоштукатуренные стены, кирпичные внутренние перегородки, железобетонные перекрытия, бетонные и дощатые полы, кровля из рулонных материалов.

В состав здания входят инженерные коммуникации, расположенные внутри и необходимые для нормальной его эксплуатации: система отопления,  внутренние сети водопровода и канализации  со всеми устройствами; внутренняя система силовой и осветительной  электропроводки со всей осветительной  арматурой; внутренние телефонные и  сигнализационные сети.

Определение полной восстановительной  стоимости зданий и сооружений проводилось  на основе удельных стоимостных показателей  в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема, площади или длины (укрупненных показателей восстановительной стоимости). Затем с помощью системы индексов эти показатели пересчитывались в уровень цен 2012 года.

Основной формулой расчета полной восстановительной стоимости являлась:

 

ПВС = УПВС ₆₉  х  n  х  i _{69 - 84}  х i _{84 - 99} , (2)

 

где   ПВС ₆₉ - укрупненный показатель восстановительной стоимости на единицу       измерения в ценах 1969 года, (руб.);

n           - абсолютная величина измерителя;

i _{69 - 84}   - индекс изменения цен на 01.01.84 года по отношению к ценам на 01.01.69 года;

i _{84 - 99}   - индекс изменения цен на 01.01.2012 года по отношению к ценам  на 01.01.84 года;

Источником значения укрупненного показателя восстановительной стоимости  послужил сборник № 23 «Укрупненных показателей восстановительной  стоимости зданий и сооружений автомобильного транспорта и автомобильных дорог  для переоценки основных фондов».[15]

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2.1.2

Индексы изменения стоимости строительства

Наименование	Величина индекса i	Обоснование
1. Индекс изменения цен на 01.01.84 года по отношению к ценам  на 01.01.69 года	1,2	Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г.
2. Средний индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ 2012 года к базовым ценам 1984 года	(18,98 + 17,84) / 2	Индекс цен на строительно-монтажные  работы 2012 г. .
3. Сводный индекс удорожания стоимости строительства зданий (кроме жилых) от 01.01.69 к 2012 г.	22,092	Расчет значения индекса: 1,2 х (18,98 + 17,84) / 2  =  22,092