Оценка бизнеса: объекты, принципы, процесс, методология

 

По таблице 33 сборника № 23 УПВС для  автозаправочной станции мощностью 750 заправок в сутки норма восстановительной  стоимости  равна 57 790 руб., а значение поправочного коэффициента для зданий и сооружений построенных в 1-ом климатическом районе – 1,06. Тогда полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта оценки будет равна:

ПВС = 57 790 х 1,06 х 22,092 = 1 353 298 (руб.)

При расчете восстановительной  стоимости в ценах на 15.02.2012 г. использован индекс пересчета равный 22.092 (см. таблицу 2.1.2)

Таблица 2.1.3.

Расчет восстановительной стоимости  по элементам станции

Наименование элемента	№ сборника УПВС	№ таблицы	Единица измерения	Величина	Норматив на ед. измерения в ценах 1969 г., руб.	Поправка на климатический район	Восстановительная стоимость на 2012 г, руб.
Основное строение	18	57	куб. м	530	25,7	1,09	327 997
Навес	28	157	кв. м	123,5	6,8	1,05	19 481
Навес	28	157	кв. м	23,6	6,8	1,05	3 723
Навес	28	157	кв. м	12,1	6,8	1,05	1 909
Забор из профнастила	26	150	пог. М	31,08	39,2	1,12	30 145
Забор из металлической сетки	26	150	пог. М	34,36	9,2	1,12	7 822
Забор железобетонный	26	150	пог. М	51,35	22,9	1,12	29 096
Забор из металлической решетки	26	150	пог. М	85,25	9,2	1,12	19 406
Асфальтированная площадка	26	156	кв. м	2 911	8	1,12	576 216
Итого							1 015 794

 

Стоимость металлического резервуара емкостью 50 куб. м составляет 34 000 рублей с учетом транспортировки и монтажа. Стоимость производства земляных работ при установке резервуаров (300 куб. м) составляет 1560 руб. (Усредненные стоимостные .показатели по видам работ – разработка грунта экскаватором и обратная засыпка - в текущем уровне цен).

Стоимость бензоколонки Нара-27М1 составляет 11500 руб. Стоимость 5-ти колонок составляет 57 500 рублей.

Полная восстановительная стоимость  составит:

1 015 794 + 57 500 + 3 х 34 000 + 1 560 = 1 176 854 (руб.)

В дальнейших расчетах принята средняя величина восстановительной  стоимости по двум способам расчета:

(1 353 298 + 1 176 854) / 2 =.1 265 076 (руб.)

Условия эксплуатации бензозаправочной станции соответствуют нормативным. Здания и сооружения находятся в хорошем состоянии. Учитывая сжатые сроки оценки, а также незначительный возраст зданий и сооружений оценщики сочли возможным в расчетах принять физический и функциональный износы исходя из норм амортизационных отчислений для бензозаправочных станций в размере 5 % в год [3]. Фактический срок эксплуатации объекта составляет 38 месяцев. Расчетный износ составляет 15,83 %.

Внешний износ определен исходя из загрузки проектной мощности по максимальному объему реализованного топлива достигнутого за период эксплуатации автозаправочной станции[15].

 

    (3)

 

где м- коэффициент эластичности, принятый экспертным путем в пределах рекомендуемых литературой по оценке имущества, равный 0,7.

Максимальный объем реализации составил 2 500 000 литров в год (по данным заказчика). Исходя из суточного расхода топлива на один автомобиль в день (принят 10 литров) рассчитано количество заправок в день:

2 500 000 / 365 / 10=685.

Проектное число заправок в день по УПВС №23, табл. 33 - равно 750. Величина внешнего износа по формуле 2 составила:

(1 – 685 / 750) ^0,7 х 100 %= 6,15 %

Таким образом, рыночная стоимость  бензозаправочной станции, определенная затратным методом составляет:

1 265 076  х (1 – 15,83 : 100) х (1- 6,15 : 100) = 999 328 руб. без НДС.

 

2.2. Оценка стоимости предприятия при помощи сравнительного и доходного подходов

 

Подход к оценке с  точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами, которые  были проданы или включены в реестр на продажу.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для имущественного комплекса, по которым имеется достаточное  количество информации о недавних сделках  купли-продажи. Любое отличие условий  продажи сравниваемого объекта  от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Документального подтверждения  по случаям продаж автозаправочных  станций  в силу специфики самого объекта оценки, не обнаружено.

Однако неофициальная  информация свидетельствует о том, реальная цена продаж автозаправочных  станций, аналогичных оцениваемой с учетом трансакционных расходов близка к одному миллиону рублей.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя  из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей  стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект.

В настоящем отчете применен метод  прямой капитализации дохода исходя из следующих соображений:

- объект оценки имеет небольшой  срок службы и в ближайшем  будущем не предполагает дополнительных  вложений;

- потоки доходов от реализации  бензина, складывающиеся из разницы  между отпускной и розничной  цен достаточно стабильны.

Ставка капитализации i определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др..

Математически способ кумулятивного  построения представляется в виде:

i = i_o + S d i_j    (4)

 

где i_o – безрисковая ставка процента, %;

d i_j - i-ая поправка по показателю риска.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

 

i = i_o + i_с +  i_л + i _in   (5)

 

где: i_o – безрисковая ставка процента, %;

i_с –общерыночный риск, %;

i_л – премия на низкую ликвидность, %;

i _in – премия за качество менеджемента, %.

Суть расчета ставки капитализации  методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход  либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущественный  комплекс. Очевидно, что второй вариант  вложения денежных средств более  рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного  дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной  реализации его в случае изменения  экономической ситуации. Очевидно, что ликвидность данного объекта  низкая,  ввиду невозможности  перепрофилирования его в случае ухудшения ситуации на рынке нефтепродуктов и топлива.

Для расчета ставки капитализации  были приняты данные агентства “Росбизнесконсалтинг”, которые рассчитаны ИЦ «Рейтинг»  по выборке банков высшей категории  надежности. Текущие среднесрочные  темпы инфляции составили 17,1 %[10].

Ставка дохода по рублевым вкладам  для юридических лиц на сумму  свыше 500 000 руб. со сроком погашения  депозита 1 год на 11.01.2012г. составила 45 %[10].

Таким образом, часть ставки капитализации, учитывающая безрисковую ставку и общерыночный риск (i_o + i_с ) составила: 45-17,1= 27,9 (%)

Другая часть ставки капитализации  в практике оценочной деятельности определяется обычно на основе премий:

- за качество менеджмента в  интервале 2-5 %;

- за низкую ликвидность 6-8 %.

Премия за качество менеджмента  принята в настоящих расчетах на уровне, близком к нижней границе  размере 2,6 %. С учетом ситуации, сложившейся  на рынке данного вида имущества, премия за низкую ликвидность принята  на уровне средней - 7 %.

Таким образом, ставка капитализации  принята в размере:

27,9 + 2,6 + 7 = 37,5 %

Анализ наиболее эффективного использования  объекта оценки проведен путем выполнения расчетов при реализации бензина  за наличный и безналичный расчет.

Денежный поток образующийся при  эксплуатации бензозаправочной станции  складывается из разницы между выручкой от продажи бензина и затрат на его приобретение у оптовых поставщиков. Средняя цена реализации бензина 2012 года в г. Тольятти составляла 6,50 руб. за литр бензина АИ-92 и 5,50 руб. – АИ-76 с учетом 5% налога с продаж или 6,19 и 5,238 без него.

Цена оптовых продавцов составила 5,215 руб. за литр АИ-92 и 4,65 руб. – АИ-76 (по данным прайс-листов поставщиков).

Реализация бензина в 2009 году по данным заказчика производилась только  8 месяцев и составила 882 000 литров – АИ-92 и 648 000 литров – АИ-76, что при пересчете на 12 месяцев дает 972 000 литра АИ-76 и 1 323 000 литра АИ-92. В 2011 году реализация бензина на  станции не производилась. Наибольший объем годовой реализации был достигнут в 2010 году – 2 419 695 литров (1 265 316 литров АИ-92 и 1154 379 литров АИ-76,80). Эти данные приняты в качестве базовых в дальнейших расчетах.

Принятые данные значительно превышают  показатели  по другим заправкам  аналогичного месторасположения. Например, средний объем реализации бензина  на пяти автозаправочных станциях, расположенных в районе с.Русская Борковка составляет 640 000 литров в год, автозаправочная станция ООО «Лидболтс» с двумя бензораздаточными колонками, реализует 820 000 литров в год при соотношении АИ-92 к АИ-76 1,4 к 1. Это позволяет сделать вывод о том, что принятые показатели по реализации являются максимально возможными для рассматриваемой автозаправочной станции.

Исходные  данные, принятые для расчета стоимости  автозаправочной станции приведены  в таблице 2.4.1.

 

Таблица 2.4.1.

Исходные данные для расчета  стоимости автозаправочной станции

Наименование показателя	Единица измерения	Количество по проекту	Источник  информации
Объем годовой реализации АИ-92	литр	1 265 316	Данные заказчика
Объем годовой реализации АИ-76	литр	1 154 379	То же
Зарплата начальника АЗС	руб. / мес.	1 520	То же
Зарплата оператора АЗС	руб. / мес.	780	То же
Количество операторов	чел.	4	Штатное расписание
Техобслуживание и ремонт по договору со специализированной организацией	руб. / год	14 000	Данные заказчика
Площадь земельного участка по договору краткосрочной аренды	кв. м.	1 984	Данные заказчика
Годовая ставка земельного налога	руб./ кв. м	3,12	Постановление городской думы
Годовая ставка оплаты за пользование  инфраструктурой с учетом месторасположения	руб./ кв. м	6,23 х 0,82	То же
Водоснабжение	л. / сутки	60	Проектные данные
Тариф по водоснабжению	руб./ куб. м	8,8	МУП ПОВВ
Канализация	л. / сутки	60	Проектные данные
Тариф по канализации	руб./ куб. м	4,12	МУП ПОВВ
Теплоснабжение	гкал. / час	0,036	Проектные данные
Тариф по теплоснабжению	руб. / гкал	195,6	Данные заказчика
Электроэнергия	квт х час	15	Проектные данные
Тариф по электроэнергии	руб/ квт х час	0,32	Данные заказчика
НДС	%	13,79	Министерство РФ по налогам и сборам
Налог на реализацию ГСМ	%	17,24	То же
Стоимость годовой лицензии	руб.	10 000	Данные заказчика