Жер қатынастарының мәні және олардың аграрлық қатынастар жүйесіндегі

2001 жылы мемлекеттік деңтейде тұрақты жер пайдаланудан қысқа мерзімді (5 жылға дейінгі) және ұзақ мерзімді (49 жылға дейінгі) уақытша жер пайдалануға өтуді қарастырған Заң қабылданды. Осылайша, осы заңның негізінде барлық тұрақты жер пайдаланушылар, шаруа қожалықтары, ауыл шаруашылық кәсіпорындары, сондай-ақ өмірлік мұрагерлік иелену құқығы бар шаруа қожалықтары уақытша қайтарымды жерді пайдалану құқығына ие болды.

1991-2000 жылдардағы кезеңді талдай отырып, жерге меншік формасы мен шаруашылық жүргізу формаларының дамуы кезекті түрде жүртендігін айта кету қажет. Алайда 2001 жылы қабылданған «Жер туралы» Заң біршама консервативті сипатта болды.

ҚР  Мемлекеті жерге меншік құқығының  ең жоғарғы субъектісі болып табылады. Нарықтық экономикаға өтумен байланысты жерде шаруашылық жүргізудің барлық формаларының тепе - теңдігі үшін құқықтық, экономикалық, және ұйымдастыру шарттарын құру қажеттілігі пайда болды. Қазақстанда жерді пайдаланушылар мен иемденушілердің қалыптасуы негізінен пайдалану құқығында қайтарымсыз берілген жер үлестері есебінен жүрді. Бірақ нақты тәжірибеде жер үлестерін бөлу ауылда билік органдары мен шартты жер үлестерін иемденушілер арасында әлеуметтік шиеленісті күшейтіп, көптетен жаңа мәселелерді тудырды.

Қазақстан Республикасының 2003 жылғы Жер кодексінде тауарлы ауыл шаруашылық өндірісін жүргізу үшін жеке меншікке жер учаскелерін алу құқығы бекітілді. Қазақстанда ауыл шаруашылық бағытындағы жерлерге жерді пайдаланудың екі түрі қарастырылды: қайтарымды және қайтарымсыз негізде жүзеге асырылатын тұрақты және уақытша.

Тұрақты жер  пайдалану құқығының субъектілері болып барлық мемлекеттік заңды тұлғалар, сондай-ақ шетелдік азаматтар мен заңды тұлғалар болып табылады. Уақытша қайтарымсыз жерді пайдалану құқығы азаматтар мен ҚР-ның мемлекеттік емес заңды тұлғаларына, сондай-ақ халықаралық ұйымдарға беріледі.

ҚР жер қодексінің 28 бабында жерді пайдалану құқығы заттық құқық болып табылатындығы көрсетілтен. Мысалы, Заңға сәйкес ұзақ мерзімді арендаторлар бола отырып, азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалар жерді пайдалану құқығын кепіл ретінде бере алады. Барлық елдерде меншік жөніндегі мәселені дәл құқықтық шешпейінше жерді пайдаланудың ешқандай түрі, табиғатты қорғау шаралары тиімді жүзеге асырылмайды.

Жер қатынастарын заңды реттеудің мәселелері тек  ғана жер заңдылықтарымен емес, көп жағдайда саяси мотивтермен, мемлекеттік құрылыстың реттелмеуімен, экономиканың жағдайымен, әлеуметтік шарттармен байланысты. Кейбір ғалымдар меншік формасы өндірістің тиімділігі үшін белгілі бір роль атқармайтындығын айтады. Ауыл шаруашылық кәсіпорындарының тиімділік көрсетқіштеріне ықпал етуші ең маңызды факторлар мыналар болып табылады: өндірістің шоғырлануы мен мамандануы (жоғарғы өнімді техниқа мен қондырғыны пайдалану мүмқіндігі), қолданылатын технолотия мен техникалық құралдар, жұмысшылар мен ауыл шаруашылық кәсіпорындарының басшыларының біліктілігі, еңбек пен өндіріс интенсивтілігі, табыс пен еңбек ақыны бөлу механизмі. Бұдан шығатын қорытынды жерге меншік ғана өндіріс тиімділігін анықтамайды, басқа да факторлардың ықпалын ескеру қажет. Жер үлестерін иемдену тәжірибесі осыны қуәландырады. Біздің ойымызша жерді тиімді пайдалануда маңызды рольді кәсіпорындардың қаржылық жағдайы, материалды-техникалық қамтамасыз ету, ауыл шаруашылық кәсіпорындарында менеджментті тиімді жүргізу, қолданылатын жер учаскелерінің сапасын жақсартуды ынталандыру жолымен белсенді мемлекеттік қолдаудың ықпалы алады. Батыс мемлекеттердің тәжірибесі меншіқ емес, ең алдымен мемлекетпен жерде шаруашылық жүргізудің қалыпты жағдайларын құру табыс кепілі болып табылатындығын қуәландырады. Алайда жерге меншік формасы елеулі роль алады. Меншік иесі қашан да өз меншігіне жауапкершілікпен, қарайды, оның тиімді қолданылуына мүдделі болады. Осыған байланысты біз ауыл шаруашылық бағытындағы жерлердің тиімді пайдаланылуына шаруашылық жүргізудің экономикалық механизмінің факторлар жиынтығы мен меншік құқығы ықпал ететіндігін айтамыз.

ҚР-ғы мемлекеттік  және жеке меншіктегі ауыл шаруашылық бағытындағы жерлерді тиімді пайдаланылуын  талдау өкінішқе орай мүмқін емес, өйткені елде ауыл шаруашылық тауар өндірісін жүргізу үшін ауыл шаруашылық бағытындағы жерлерге жеке меншік институты заңды түрде 2003 жылдан бастап әрекет етеді.

Қазіргі жағдайда меншік құқығының шекарасын қеңейту  қажеттігі туындайды.   Мысалы, барлық дамыған Батыс елдерінде   жердің меншік иесі оларды сату бойынша белгілі бір құқықтармен оларды жүзеге асыру бойынша еркіндікпен қамтылған, бірақ олар абсолютті емес. Тәжірибеде оларды жүзеге асыру белгілі бір шектеулермен жүзеге асырылады.

Меншіктің алуан түрлі формалары жағдайында басқару шешімдеріне қоғамдық араласу қажеттілігі тек заңды және жеке тұлғаларға қатысты емес, сондай-ақ меншік иесі ретіндегі мемлекеттің өзіне де қатысты болуы тиіс. Жер учаскесінің меншік иесі жерді қорғау, оны тиімді пайдалану бойынша өзіне жауапкершілік алады. Бұл мемлекеттік меншіктеті ауыл шаруашылық бағытындағы жерлерге де қатысты. Мемлекет жер нарығының тең құқықты серіктесі бола отырып, нарықтық экономикалық жүйе шеңберінде қызмет етуі тиіс. Көптеген шаруа қожалықтары мен ауыл шаруашылық кәсіпорындарының күрделі қаржылық жағдайында жердің сапасын жақсарту бойынша жауапкер- шілікті олардың өздеріне ғана жүктемеу керек, егер жер мемлекеттен арендаға алынатын болса.

Біздің  ойымызша қазіргі жағдайда жерге  мемлекеттік меншік пен жеке меншіктің үйлесімін, олардың қатар қызмет ету қажеттілігі туындайды. Меншік экономикалық катетория ретінде меншік қатынастарының кез-келген типінің негізі болып табылады. Жерге меншік формасы жер қатынастарының даму мәні мен сипатын анықтайды. Жерге меншік экономиканың аграрлық секторында саяси және әлеуметтік-экономикалық дамудың факторы болған және болып қала береді.

Жүргізілген зерттеулер Қазақстан Республикасындағы  жерге меншік пен жерде шаруашылық жүргізу формаларын жетілдіру бойынша реформалар елдің экономикалық дамуына оң ықпалын тигізбеді. Бұның негізгі себептері жерді пайдалану мен жерді иемденудің алуын түрлі формаларының дамуын мемлекеттік қолдаудың жоқтығы болып табылады. Бұл жағдайда мемлекетпен қабылданған заңды нормалар мен ережелердің кезектілігі маңызды роль ойнады. Осыған байланысты, біздің ойымызша елдегі жер қатынастарының институционалды өзтерістері жеткілікті тиімді болмады және аяқталмады, өйткені реформа өзінің мазмұны бойынша экономикалыққа қарағанда әкімшілік және саяси сипатта болды.

 

 

2.3 Жерді  ұтымды пайдаланудағы мемлекеттік  кадастрлық бағалаудың ролі

Жерді ұтымды пайдалану мәселесін тек ғана меншік иелері мен жерді пайдаланушыларға жүктемеу керек. Ауыл шаруашылық жерлерін пайдалану мен оларды қорғауды ең алдымен мемлекеттік мәселе ретінде қарастырған жөн. Жер өндірістің басты факторы ретінде адамдардың барлық ұрпағымен құрылған және келесі ұрпақ үшін жарамды қалуы тиіс. Сондықтан да ең алдымен мемлекет ұлттық байлықтың дұрыс пайдалануы мен қорғалуына мүдделі болуы тиіс.

Елдің жер ресурстарын ұтымды пайдалану жердің барлық категориясы жөнінде объективті ақпаратты құрмайынша мүмкін емес. Мұндай ақпарат олардың мемлекеттік кадастрлық бағасын жүргізу нәтижесінде алынады. Дамушы нарықтық қатынастар жағдайында жер меншік объектісі ретінде, жылжымайтын мүлік объектісі ретінде қарастырылып отыр. Сондақтан жерді бағалау саласындағы барлық күш-жігер жер нарығының, арендалық төлемнің, жер айналымымен байланысты басқа да мемлекеттік төлемдерді есептеу үшін оның кадастрлық құнын анықтауға бағытталуы тиіс. Нарықтық экономикасы дамыған елдерде жердің кадастрлық құнын есептеудің жеткілікті тәсілі бағалаудың нарықтық тәсілдері болып табылады.

Біздің елімізде жүргізіліп жатқан жер реформаларының басты мақсаты -жерді өндіру, жердің құндылығы, оның тұтыну құнын өңдіретіндігімен аныкталады. Жер реформаларын жүргізудің қажетті әлементі жер кадастрының жасалуы және жүргізілуі болып саналады.

Кадастрлар  екі тұрғыдан қаралады. Біріншіден, динамикада жерлерді есеп үшін тізімге  алу, бағалау және мемлекеттік тіркеудегі іс-шаралардың жиынтығы қараса, екіншіден, статикадағы жерлердің табиғи және шаруашылық жағдайы жөніндегі мәліметтері бар құжаттар, материалдар, карталар жиынтығы.

Қазақстан Республикасының  жер кадастры - жерінің табиғи және шаруашылық жағдайы, жер учаскелерінің орналасқан жерін нысаналы пайдалануы, мөлшері мен шекарасы, олардың сапалық сипаттамасы туралы, жер пайдаланудың есепке алынулы мен жер учаскелерінің кадастрлық құны туралы мәліметтердің жүйесі болып табылады.

Қазақстан Республикасында  мемлекеттік жер кадастры мемлекеттік органдарды, азаматтарды және занды тұлгаларды жер және жекелеген жер учаскелері туралы ақпаратпен қамтамасыз ету мақсатында жүргізіледі. Кадастрдың деректері жерлерді пайдалануды жоспарлау және бар-лау кезінде, жерге орналастыруды жүргізу, шаруашылық қызметтерді бағалау және жерлерді пайдалану мен барлау байланысты басқа да шараларды жүзеге асыру кезінде негіз болып табылады және жермен мәміле жасау кезінде, жер үшін телемдердің мөлшерін айқындау кезінде, құқықтық және баска да кадастрларды жүргізу кезінде де пайдаланылуы мүмкін.

Кадастрда әрбір  жер учаскесі үшін оны кеңістікте бір мәнді бөлуге, мөлшері мен  орнын, сондай-ақ құнының бағалануын (жердің сәйкес бағасы) айқындауға мүмкіндік  беретін сипаттама белгіленеді. Жер кадастрының құрамдас бөлімі суармалы жер учаскелерінің мелиорациялық жай—күйі, олардың табиғи және шаруашылық жағдайлары бойынша сапалық сипаттамаларып бағалау туралы, олардың пайдалану есебі туралы жердің мелиорациялық кадастры болып табылады. Қазақстан Республикасында жер кадастрың жүргізуді ұйымдастырудың жер ресурстарын басқару жөніндегі орталдық уәкілетті орган мен аумақтық органдары жүзеге асырады.

Жер кадастр  аәрофотографиялық, фотограматикалық кадастрлық суреттке түсіруді, жобалау іздестіру, картаграфикалық және бағалау жұмыстарын топырақты зерттеу және де басқада зерттеулер мен іздеструлер мен жер мониторингін, жердін мөлшерін және сапалық есепке алу және мемлекеттік жер кадастрын жүргізуге байланысты басқада жұмыстарын атқару арқылы жүргізіледі. Мемлекеттік жер кадастрынын деректерің есепке алумен, оларды сақтау бірлігі тұйық шекарада бөліп шығарылған белгіленген тәртіппен жер құқығы қатынастары субъектілеріне бекітілген жер учаскесі болып табылады.

Деректерді  жинақтау жер учаскесінің кадастрлық нөмірі, жеке және заңды түлғалардың - субъектілердің атауы, жер учаскесіне құқық,  атқарушы

органдардың актілері мен басқа да заңца көзделген  құжаттар, жер учаскесінің орналасқан орыны мен көлемі, бағалық құны және жерді пайдалану құқығы, мақсаттық  мәні, бөлінетіндігі және бөлінбейтіндігі, жер учаскесіне сервитуттар туралы, сондай-ақ атқарушы органдар белгілеген оны пайдалану жөніндегі шектеулер туралы ақпараттарға көңіл бөлінетін және сақталатын тиісті әкімшілік аудандардың дейгейінде жүргізіледі.

 Бұл деректер аудандар, облыстар, республикалық маңызы бар қалалар және бүтіндей алғанда Қазақстан Республикасы бойынша оларды өзара салыстыруға мүмкіндік беретін меншік нысандары, жердің санаттары бойыпша жүйелендіріледі.

Жерге меншік нысанына, жер учасклерінең нысаналы мақсатына және олардың пайдаланудың рұқсат етілген сипатына қарамастан Қазақстан Республикасыпың аумағында орналасқан жер учаскелері мемлекеттік кадастрлық есепке алуға жатады.

Қазақстан Республикасының  жер кадастрының жұмыс түрлері:

- Жер учаскесінің кадастрлық ісін қалыптастыруды;

- Жердің мөлшері мен сапасын есепке алуды;

- Жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушыларды және жер қүқығы қатынастарының басқада субьектілерінің есепке алуды;

- Мемлекеттік тіркеу мақсаты үшін жер учаскелерін есепке алуды;

- Жерді мемлекеттік кадастрлық бағалау мен топрақты бағалауды;

- Жер учаскелермен олардың субьектілері туралы деректері, сондай-ақ жер қүқығы басқада жер кадастрлық ақпаратты қағаз бетінде және әлектрондық түрде жинақтауды, өндеу мен жүргізуді;

- Мемлекеттік жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесін құру мен жүргізуді;

- Жер кадастр карталарын, оның цифрлық карталарды дайындау мен жүргізу;

- Жер кадастр кітабы мен бірінғай мемлекеттік жер тізімі жүргізу;

- Жер    учаскесіне    құқықты    куәләндырылған    құжаттарды дайындау.

Базалық жер  кадастр құжатамасына құдықтық тәртібіне  байланысты

келесідей түрлерін көре аламыз:

1) жер кадастр істері;

2) жер кадастр кітабы;

3) жердің бірінғай мемлекеттік тізімі;

4) жер кадастр карталары жатады.

Жер кадастр құжаттамасының құрамын, мазмұны мен нысандарын, сондай-ақ оларды жүргізу тәртібін, жер ресурстарын басқару жөніндегі орталық уәкілетті орган бекітеді

Кадастрды жүргізуге әзірлік жұмыстары бастапқы деректерді жинау мен өңдеу және кадастрдың ақпараттық жүйесін құру енеді. Әзірлік жұмыстарын жүргізу кезеңінде қолда бар жоспарлау-картографиялық материалдарды,жер есептік құжаттамаларды топырақтық геоботаникалык және басқа да зерттеулердің материалдарын зерттеу және талдау, жер учаскелері туралы мәліметтер жинау жүзеге асырылады.

 Жер учаскелерінің желілік және алаңдық сипаттамаларына өзгертулер енгізу мүмкіндігін қамтамасыз етуге тиіс кадастрлық карталар Кадастрдыц картографиялық негізі болып табылады. Жер учаскелері туралы ақпарат жерге орналастырудың деректері бойынша құрылады және учаскелер мен пайдаланылатын жерлердің шекаралары мен алаңдары өзгерген кездерде жүйелі түрде жаңартылады.

Жер учаскесі егер оның белгіленген шекарасы болса  және оған кадастрлық іс жүргізілсе түпкілікті қалыптастырылған болып саналады. Азаматтарға және занды тұлғаларға иелік ету болмаса пайдалану құқығымен бұрын берілген жер учаскелерін жеке меншікке немесе пайдалануға беруді алғашқы ресімдеу кезінде кадастрлық іс олардың өтініштерің негізінде жүргізіледі.

Жер учаскесіне құқықты куәландырушы құжаттар, ал олар болмаған кезде - бұл учаскені ұсынушы құзыретті атқарушы органның шешімімен учаске шекарасының сызбасы (кестесі) өтінішпен қоса беріледі. Жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық комитетгер олардың шекараларының, аландарының өзгеруі белгілі болған және бұл өзгерістердің мақсаттық түрғысы жергілікті атқарушы органдардың қайта бекітуіне немесе мүдделі тараптардың арасындағы жасалған шарттарда көрсетуге жататын жағдайларда жергілікті жерде жер уча-скесін тексеру аркылы аталмыш қү-жаттарды тексеруді жүзеге асырады. Егер оларға, тиісінше өмірбойғылық мұрагерлік иелік немесе тұрақты иелік және түрақты пайдалану қүдығымен берілген жер учаскелерін азаматтардың меншігіне немесе зақды түлғалардың пайдалануы-на беру кезінде бір не болмаса бірнеше жаңа жер учаскелері пайда болса, онда олардың әрқайсысында жаңа кадастрлық іс жү-ргізіледі. Бұрын учаскенің кадастрлық ісі оны жою туралы белгімен архивке өткізіледі.