Жер қатынастарының мәні және олардың аграрлық қатынастар жүйесіндегі

Жер кодексі  бойынша мемлекетке жер қоры нысаналы мақсатына сәйкес жеті топқа бөлінген:

1. ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер;
2. елді мекендердің жері;
3. өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс жері және өзге де ауылшаруа- шылығы мақсатына арналмаған жер;
4. ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың жері, сауықтыру мақсатын- дағы, рекрециялау және тарихи-мәдени мақсатындағы жер;
5. орман қорының жері;
6. су қорының жері;
7. Босалқы жер.

  Осы жіктемеге  сәйкес ауыл шаруашылығы мақсатындағы  жерге жеке меншік құқығы қарастырылған. Бұл жер кодексіндегі жаңадан енгізілген түсінік болуына байланысты жерді нарықтық қатынастарға түсіру жөніндегі ең маңызды мәселеге айналып отыр.

  Себебі, жоғарыда  аталғандай, Қазақстанда жер меншігі  біздің тарихымызды бірінші рет   заңды негізде реформаның басты басымдықтарының бірі ретінде және халықтың әлеуметтік-психологиялық жағдайын дұрыс бағыттау бойынша өте күрделі жұмыстарды қатаң тәртіппен орындауды талап етеді. Жер реформасының тағы да бір маңызды бөлігі шаруа қожалығын жүргізуге арналған жер учаскелерінің жер жағдайын білетін адамдарға беру.      

Қазақтандағы  жер реформасында ауыл шаруашылығындағы  жер ресуртарын тиімді пайдалануға  қабілетті әрі қызығушылық білдірген  жаңа меншік иелерін өндіріске тарту  және меншік түрлерінің аясын кеңейту арқылы ұлттық байлық-жерге деген қатынасты түбегейлі өзгерту қолға алынды.

Мысалы шаруа  қожалығын жүргізу үшін жер ҚР азаматтарына жеке меншік құқығымен немесе өтеулі уақытша жер пайдалану құқығымен 49 жылға дейінгі мерзімге беріліп, оны алуға басым құқықты жеке еңбегімен қатысу негізінде шаруашылық жүргізетін, арнаулы шаруашылығын білімі  мен біліктілігі бар, ауыл шаруашылығында іс жүзіндегі жұмыс тәжірбиесі  бар  және осы ауданда қалада,ауылда кентте тұратын азаматтар райдаланылады.

  Жалпы алғанда,  Қазақстан ТМД мемлекеттерінің ішінде біріншілер қатарында ауыл шаруашылығында жер реформасын қалыптастыра бастаған мемлекетке айналды.

Нарықтық экономика жағдайында республикамыздың жер кү-қық қатыпастарын дамытудағы ұғымды жолдарының бірі ретінде, жерді тұрақты пайдалануға берудің қажеттілігімен анықталады. Бүгінде жаппай реформаландыру үрдісі қоғамның барлық салаларын қамтып отырған тұста жер қатынастарындағы тұрақты жер пайдалану процедурасының негіздерін жетілдіру - еліміздің тұрақты даму жолындағы жер ресурстарын тиімді пайдалану мен оны қорғаудың басты құқықтық бағыты түрғысында қарастырылып отыр.

Республиканың нарықтық қатынасқа көшуінде жер  құқық қатынастарының даму моделі стихиялы түрде пайда бола қоймайды. Осыған орай Қазақстанда нарықтық экономикаға жер қатынастарының көшуі қүқықтық реформалар стратегиясының жалпы негіздерін талап етеді. Құқықтық реформалар негізінде Қазақстанның саяси және экономикалық құрьшысын қайта құру процестері жер қатынастарын түбегейлі өзгертті. Еліміз қазіргі кезде нарықтық экономикаға тән жерді пайдалануға беру қатынастарының жемісі мен қателікке толы тәжірибесіне сүйене отырып, жүйелі тұрде алға басып келеді.

Нарықтық қатынастарды қалыптастырудағы тұрақтылықтың сәтті  қадамы жерді пайдалану қатынастарын дамытуды көздеген жер реформасын жүргізу ерекшелігі мен оның әкелетін тиімді нүсқаларын айналып кете алмасы да белгілі. Бұл процестегі реформаларды жетілдіруде біртіндеп даму сипатын алған заңдық базамыздың негіздері жер пайдаланушы халықтың мүддесін қорғаумен де ерекшеленбек.

Қазіргі кезде  тұрақты жер пайдалану құдығындағы  шекті нормалар қарапайым халықты мемлекеттік емес жер пайдаланушылар екендігін негізге ала отырып, осы нормада оларды шынайы жер иесі деп танудан бас тартуға негіздейді. Бұл жер кұқық қатынастарын дамыту жолында тұрақты жер пайдалану құқығын іске асыру механизмінің орны толмас, олқылыққа жетелейтін ерекше салдарлы стимул екендігін аңғартады. Алайда ауылдық жерде ел халқының 43%-ы өмір сүреді десек, ондағы қордаланып қалған проблемаларды шешудің бір жақты нұсқасы ретінде қолданысқа түскен қүқықтық іс шаралар тікелей ауылдағы шаруа халық тарапынан нақты қолдау таппай отырған жағдайы да бар. Еліміздегі "ауылды түлету - ұлтты ұлы ету" мақсатьн көздеген "Қазақстан Республикасының Ауылдық аумақтарын дамытудың 2004-2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасын бекіту

46шарасы" ауылдық  жерлердегі жер қатыпастарыпа  нақты назар аудармай, ауыл тұрғындарының  даму әлеуетіне тікелей тоқталуы  түсініксіз жағдай.

Ауылдық аумақтарды дамытудың мемлекеттік бағдарламасының  негізгі мақсаты ауылда қоныстандыруды оңтайландыру негізінде ауылдың (селоның) тіршілік етуін қамтамасыз етудің қалыпты жағдайларын жасау деп танысақ, онда шын мәнінде қоғамдағы жерді тұрақты пайдалану құдығының толық режимді қажеттіліктегі қасиеті де мойындала түспек.

Нарықтық экономика жағдайында халықтық жерді тұрақты пайдалануға мүдделі сұранысының артуы, жерге деген қоғамдық меншікті қалыптас- тырудың қажеттілігі ондағы танымдык кезқарасты құкықтық дәйектеуге нақты үлгі болып табылады. Демек, жеке түлғалардың жерді мерзімсіз иелікке алуы конституциялық тендік қағидасымен қалыптасатын және қалыптасу мен дамудың алғашқы сатысын көрген өзіндік жер пайдалануды дамыту концепциясын жалғастыруды мақсат етеді.

Бүгінгі таңда  Қазақстан Республикасының барлық жерін құрайтын жер санаттары біріге отырып, еліміздің жер қорының жалпы аумақтық көлемі 271 287 мың гектар жерді алып отыр . Оның 201 099,5 мың гектар жері, яғни жалпы жер қорының 74%-ы ауыл шаруашылық мақсатындағы жер аумағына тең келеді.

Бұл республиканың  тұрғылықты халқыпың жан басына шаққанда орта есеппен 18,1 гектар жер, соның 13 гектары ауыл шаруашылық алқабы жерінен сәйкес келетінін көрсетіп отыр. Мұндай жер қорына ие болу көрсеткіші дүние жүзінің бірде-бірі кездеспейді [25].

Солай бола тұра, халқымыз өз жерінің шынайы иесі бола алмауда. Жепге пеген иелік мәселесін құқықтық жағынан дұрыс шешуде - кімнің, жерге меншіктік кұқығы бар, ол меншікті кім басқарады, жерді иеленудің қандай тиімді түрлерін іске қосуға болады дегенде, қоғамдық меншіктегі жерді тұракты пайдалану қүқығының өзіндік ерекшеліктегі белгілері сараланып, көрініс табары баршаға мәлім.

Бірақ осы негіздерге үміт арту аспектілерін құқықтық негізде  мойындаудың кемшін тартып отырған  тұстарын жою - бүгінгі күнде көкейтесті мәселе болып отыр. Жерді иелікке берудегі қүқықты реттеу бұған дейін де маңызды критерий болып келген және бола бермек те. Бұл тек жер құқығының тәртібіне ғана емес, республика азаматтарының құқықтық статусы негізінде, сол сияқты нарықтық экономика жағдайындағы заңды тұлғалар құқығы мен олардың мүдделерінің заңмен қорғалуына да қатысты.

Нарық талабы жерге  мемлекеттік меншік құдығына жаңа талаптар қойды. Соның нәтижесінде бүған  дейін мемлекеттік жер учаскесін  жалпы халыққа мерзімсіз пайдалануға  занды түрде беру нормасы табиғи ресурс ретінде жерді ұтымды пайдалануының экономикалық тиімділігін анықтап, мемлекетіміздің одан әрі дамуы үшін де объективті мәні боларына сенім артқаны  тұрақты жер пайдалану кұқығын кең көлемде жүзеге асырудың алғы шарттары болып табылады. 

Мұның өзі экономикалық даму стратегиясындағы бүгінгі күннің алға қойған мақсаты болуы еліміздің қазіргі тыныс тіршілігі мен біздің болашақ ұрпақтар алдындағы жауапкершілікті сезінетіндігіміздің айқын көрінісі іспеттес [26].

Жер - табиғаттың басты байлықтарының және тіршілік көзінің бірі. Соңғы кездері оның төңірегіндегі болып жатқан толық жеке меншікке сату женіндегі пікірталас ғасырлап қалыптасқан сана мен тұрмыс тіршілігіне түрпідей тиіп, көңілімізді қаузайды. Ал еліміздің ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерінің табиғи жағдайын толық зерттемей, оны шексіз жеке меншікке сату жөніндегі ұсыныстардың, айта берді оның заңды бекітілуінің өзі кеңілді де, көзді де алдайтын, әрі алаңдайтын түхы оның тиімсіздігіне бойлай еңбеуімізде болып отырған жайы бар. 

Жерге деген  коғамдық меншікті сақтап қалудағы ұлттық дәстүрлі ерекшеліктерімізді ескеру, әрі оны жер меншігін танығанда құқықтық зерделеу көпшілік халықтық көзқарастағы басты талап екені анық. Халықтың жерге деген құқықтық мүддесін қорғауды негізге алған аграрлы елімізде тұрақты жер пайдалану құқығына мен берудің маңызы ерекше. Мақсат біреу, ол - жерді жаппай жеке меншікке сату ұсыныстарына тосқауыл қоя алатын тұ-рақты жер пайдалану құқығының кең өрістеуіне жол ашу.

Жерді тұрақты  пайдалану жерге деген халықтық меншіктенудің тиімді категориялы түсінігін тудырады. Және белгілі бір шамада мемлекеттік меншіктің иелену, пайдалану және билік ету құқығының түсінігімен астасып жатады. Сол себепті меншік құқығы деңгейлес тенденцияда бұл өкілеттіктердің жиынтығы болып қана емес, қайта өзіндік иелену, пайдалану және билік ету құдықтарының түсінігімен қамтылатын көптүрлі субъективті қүдықтардың бірлігі ретінде анық көрініс табады [27].

Жердің осындай  өзара мемлекеттік меншігін сақтап қалу методологиясымен байланыстырылатын, жерді жеке меншікке сату, яғни азаматтық айналымға салу процесіне біршама қарсы түратын алдын ала болжанған, қажеттілікті қанағаттандыру мүмкіндігіне ие қасиеттерінің жиынтығынан құралған тұрақты жер пайдаланудың тиімділігін анықтап керсету бүгінгі күннің басты сұранысы.

Сонымен қазіргі жерді пайдаланудың өзекті мәселесі нарық жағдайында жерді пайдаланудың тиімділігін арттыру механизмін, осы процестің нарықтық дербес салалық құрылымдарын, даму заңдылықтары мен оның ұтымды құбылыстарын жан жақты зерттеу болып отыр.

Қорытындылай  айтқанда, жер құқық қатынастарында тұрақты жер пайдалану құқығының процедурасын жетілдірудің бүгінгі күндегі маңызының артуы, әрі оның жер құдығындағы заң әдебиеттерінде дәл қазіргі күнге дейін зерттелу нысанынан дербес оқшауланып қалуы осы тақырып жөнінде сөз қозғауға түрткі болып отыр. Біздің ойымызша, жаңадан қабылданған Жер кодексіңде жерді тұрақты пайдалану құқығының тек мемлекеттік жер пайдаланушыларға берілу нормасы [28] халықтың жерге тұрақты ие болу

құқықтарын  шектейтін, әрі жоятын әдістеме ретінде  олардың жер пайдалану қатынасындағы мүддесін қанағаттандырмай, құқықтарына қысым көрсетіп отыр. Бұл елімізде жердің иесі халық дейтін лозунгінің ақиқаттығына шүбә келтіретін бірден бір заңның кемшін тұсы. Мұны жер реформасының науқаншылдықпен өткен әкімшілік әдісіне балауға болады. Себебі, ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерге жеке меншік құқығының берілу нормасы бүгінгі таңда барлық шаруа халықты қамти алады деп айтуға толық негіз де жоқ.

Осы олқылыққа  жетелейтін негіздерді жер заңдарынан түбегейлі жою арқылы, тағдыры жермен тікелей байланысты қарапайым халықтың тең құдықты жерге деген қажетті сұранысын өтей отырып қана, аграрлы мемлекетіміздің жер құқық қатынастарын дамытуға болады деп есептейміз. Сондықтан мемлекеттік емес жер пайдаланушылардың жерді тұрақты пайдалану кұқығына жол ашатын нормаларды тиісті заңда қайта қарау керек.

3.2 Жер  нарығын қалыптастыру мен дамыту  факторларын жетілдіру жолдары

Жоғарыда айтып  өткендей Қазақстанда өркениетті жер  нарығының қалыптасуы ұзақ мерзімді талап етеді. Оның қалыптасуының әволюциялық жолы жерге меншік иелері, ауыл шаруашылық тауар өндірушілері, басқа да кәсіпкерлік топтардың, сондай-ақ жер үлестері иелерінің барлық жер   нарығын кұрған жағдайда мүмкін болмақ.

Толыққанды  жер нарығын дамыту үшін келесі алғышарттар  қажет:

1. Сатып алу-сату обьектісі ретінде жердің болуы;

2. Жер нарығына қосылудың әлеуметтік-экономикалық мотивациясының болуы, басты шарт жерді мақсатты бағытына сәйкес пайдалану;

3. Төлей аларлық сатып алушылар қатарының болуы;

4. Жер нарығының  нарықтық инфрақұрылымын құру;

5. Жер нарығының қалыптасуы мен келісім-шарттарды рәсімдеудің ұйымдастыру-құқықтық механизмін жасау;

6.Өндірілген    өнімнің    қоғамдық    маңыздылығын    тануға негізделген    агрокәсіпорындардың    рентабельділігіне    қол жеткізу;

7. Жер нарығын  жергілікті, аймақтық, ұлттық деңгейде мемлекеттік реттеу;

8. Ауыл шаруашылық өндірушілер арасында бәсекенің дамуы. Бұл жағдайда жер және басқа да өндірістік ресурстарды пайдаланудың тиімділігі деңгейінде айырмашылықтар пайда болып, табыстық деңгейі бойынша тауар өндірушілердің бөліну процесі жүреді.

Жер меншіктің  басқа да обьектілеріне қарағанда  ерекше реттеуді талап етеді. Ол ауыл шаруашылық жерін мақсатты пайдалануды, ынталандыруды, жерді өнімді пайдалануда жер иесінің,арендатордың, жалдамалы жұмысшының мүддесін қанағаттандыруды, пайдаланылған учаскелер үшін материалдық жауапкершілікті, топырақ құнарлылығын арттыру мен экология талаптарын сақтауды камтамасыз етуі тиіс. Бұл үшін жер учаскелерінің ұдайы өндірісі мен тиімді пайдаланылуына қатаң бақылау жасау қажет. Ауыл шаруашылық жерлерін пайдалану мен оларды сақтауды ең алдымен мемлекеттік мөселе ретінде қарастыру қажет, яғни ең бірінші кезекте мемлекет оны дұрыс пайдалану мен сақтауға мүдделі болуы тиіс. Жер ресурстарының тиімді пайдаланылуы жердің барлық категориясы жөнінде акпарат жүйесін құрмайынша мүмкін емес. Мұндай ақпарат жердің мемлекеттік кадастрлық бағасын жүргізу нәтижесінде алынуы мүмкін. Салық салынатын жер бағасын анықтағанда топырақ бонитировкасы салық ставкасын дұрыс анықтауға мүмкіндік береді.

Жердің нормативті бағасын жердің кадастрлық параметрлері бойынша әрбір учаскенің табиғи және экономикалық құнарлылығына сәйкес оны бағалау негізінде бекіткен жөн. Нормативті бағаны анықтауды жердің құнарлылығының ұдайы өндірістік принципінде жүзеге асыру маңызды. Бұл кезде бағаға экологиялық- бағаның осы бөлігінен жерді иемденушіге түсетін қаржылар, топырақ кұнарлылығын қорғау мен қалпына келтіруге