Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы

қазақстан Республикасының  білім және ғылым  министрлігі 

тұрар рысқұлов атындағы қазақ  экономикалық университеті 

Кафедра: «Статистика және бағалау» 
 

Курстық жұмыс 

пәні: «Жылжымайтын мүлікті бағалау» 

тақырыбы: «Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы» 
 
 

                                                         

Орындаған:

.

Тексерген:  

                                                            
 
 

                                                                          Алматы 

2011жыл

     МАЗМҰНЫ 

КІРІСПЕ......................................................................................................................3 

1. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ....................5

1.1Жылжымайтын мүлік ұғымы және объектілерінің  сипаттамасы.....................5

1.2Жылжымайтын мүлік объектілерінің  типологиялық бөліну ерекшелігіне байланысты түрленуі...................................................................................................7

1.3Жылжымайтын мүлік нарығы және нарықтық операциялар...........................18 

2. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІНІҢ ЖІКТЕМЕСІ.............24

2.1Жылжымайтын мүлік объектілерін салық салу жүйесін реттеу мақсатында топтау..........................................................................................................................24

2.2Жылжымайтын мүлік объектілерін типологиялық ерекшелігіне

байланысты  жіктеу....................................................................................................26

3. Жылжымайтын мүлік объектілерін және онымен жасалынатын

мәмілелерді мемлекеттік тіркеу...............................................................................49   

3. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН  МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІН  ПАЙДАЛАНУ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ ЖӘНЕ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ..........................................................................................55

1. Жер телімдерін пайдалану және бөліп беру мәселесі......................................55

3.2«Тұрғын үймен қамтамасыз ету» жобасының  кемшіліктері және оның дамуы..........................................................................................................................57 

3.3Тұрғын емес ғимараттардың қазіргі таңдағы экономикадағы орны және жандануы....................................................................................................................59 

ҚОРЫТЫНДЫ........................................................................................................62

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ....................................................65 
 

    КІРІСПЕ

    Нарықтық  экономика элементтерінің арасында жылжымайтын мүлік ерекше орын алады. Ол өндіріс құралдары ретінде  де (жер, әкімшілік, өндірістік, қоймалық, саудалық және басқа да ғимараттар мен құрылғылар), тұтыну заты, объектісі  ретінде де (жер телімдері, тұрғын үйлер, саяжайлар, пәтерлер, гараждар) көрініс алады.

    Ал  қандай құрылыстарды жылжымайтын мүліктің объектілеріне жатқызу керектігі  туралы мәселе әлі ашық болып келеді, себебі жылжымайтын мүліктің объектілеріне  жататын құрылыстардың заңды  расталған тізімі жоқ. Тәжірибеде бұл  оларға жатпайтын құрылыстарды жылжымайтын  мүлік ретінде мемлекеттік тіркеуіне  немесе құқықтық қате болатын тіркеуден  бас тартуға әкеп соғады.

    Сондықтан ең алдымен заттарды жылжымайтын  және жылжымалы деп бөлу мәселесін  анықтап алу керек. Бастауын римдік құқықтық заңдардан алатын заттарды жылжымалы және жылжымайтын деп  бөлу азаматтық құқықтардың табиғи қасиеттеріне негізделеді. Әдетте жылжымайтын  заттар тұрақты түрде бір орыннан  қозғалмайды, өзіне тән индивидуалды белгілерге ие болып, ауыстырыла алмайды. Жылжымайтын мүлік объектілерінің көбісіне тән сипатты белгісі  – жермен үзіліссіз байланысы.

    Жылжымайтын мүлік ұзақ уақыт, мысалы, ондаған  жылдар, ғасырлар бойы пайдалануға  арналған, сондықтан оны дұрыс  жағдайда сақтау үшін ірі шығындар қажет және иеленушінің ауысуы, мүліктің құрамы мен мақсатының өзгеруін тіркеп бақылап отыру үшін бірыңғай құжатта  есепке алу қажеттілігі зор.

    Жылжымайтын мүлік азаматтар үшін жеке өмір сүру негізі болып, барлық меншік түріндегі  кәсіпорындар мен ұйымдардың шаруашылық әрекеті мен дамуының базасы болып  қызмет атқарады. Қазақстанда жылжымайтын  мүлік нарығының белсенді қалыптасуы мен дамуы байқалады,  барған сайын  жылжымайтын мүлікпен операцияларға  қатысатын азаматтардың, ұйымдардың, кәсіпорындардың саны артуда. 

    Мемелекеттік  және муниципалды меншікті жекешелендіру  кезінде, тұрғын емес ғимараттарды жалға  алғанда, тұрғын үйлерді сату-сатып  алу кезінде талқылаудың басты  заты болып жылжымайтын мүлік  табылады. Тұтыну саласында, кәсіпкерлік  әрекеттің көптеген сфераларында иеленушілердің жаңа қатары пайда болды. Жылжымайтын  мүлік нарығында әрекетін жүзеге асыратын коммерциялық құрылымдар қалыптасты.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ 

    1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және объектілерінің

      сипаттамасы  

    Жылжымайтын мүлік нарығы бір бірінен баға деңгейімен, тәуекелділік деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы болып табылады.

    Жылжымайтын мүлік нарығы кезкелген ұлттық экономиканың маңызды құрамды бөлігі болып келеді. Жылжымайтын мүлік үлесіне әлем байлығының 50 пайызы келетін, ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі.

    Жылжымайтын мүлік – өзінің табиғи қалпында болатын (жер, жер қойнауының бөліктері, жеке орналасқан су объектілері және т.б.) немесе адамның қатысуы не еңбегімен  жасалған (ғимараттар, құрылыстар, көп  жылдық көшеттер, ғарыштық объектілер, кемелер, т.б.) сыртқы (материалды) дүниенің заты, оған қатысты құрамына құқықтарды мемлекеттік тіркеу мен жасалатын  мәмілелерді ерекше рәсімдеу кіретін  арнайы құқықтық режим қалыптастырылған.

    Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 117-бабы бойынша:

    «Жылжымайтын мүлiкке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер учаскелерi, үйлер, ғимараттар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге мүлiк, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкiн болмайтын мүлiк жатады.

    Мемлекеттiк  тiркеуге жататын әуе және теңiз  кемелерi, iшкi сауда жүзу кемесi, "өзен-теңiз" жүзу кемесi, ғарыштық объектiлер де қозғалмайтын заттарға теңестiрiледi. Заң  құжаттары бойынша қозғалмайтын заттарға өзге мүлiктер де жатқызылуы мүмкiн».

    Бұл жерде айтарлықтай зиян тигізусіз  орнынан қозғалту мүмкін емес объектілер туралы айтылады (оның ішінде ормандар, көп жылдық екпелер, ғимараттар, құрылыстар, т.б.). Аталған мүлік өз табиғаты бойынша  жылжымайтын болып табылады. Жылжымайтын  мүлікке жатпайтын заттар, оның ішінде ақша мен бағалы қағаздар жылжымалы  мүлік деп танылады.

    Жылжымайтын мүлік нарықтарын саралау негізіне қаланған  нысандарды жіктеу  принциптері  бағалау процедурасының нақты міндеттеріне бағынған және  бағаланатын жылжымайтын  мүлік  сипаттамасын жан-жақты ескеруді талап етеді.

          Жылжымайтын нысанның  арналуына (пайдалану бағытына) байланысты, нарықты  бес сараланымға бөлуге болады:

          1. Тұрғын жылжымайтын  мүлік (көп пәтерлі үйлер, коттедждер, таунхаустар, пәтерлер және бөлмелер).

          2. Коммерциялық жылжымайтын  мүлік (офистік, сауда, қоймалық  ғимараттар, қонақ үйлер, мейрамханалар).

          3. Өнеркәсіптік жылжымайтын  мүлік (өнеркәсіптік кәсіпорындары  ның ғимараттары мен құрылыстары).

          4. Түрлі бағыттағы  салынып бітпеген жер телімдері  (қалалық, ауылшаруашылығы жерлері  және аң аулау жерлері, қорықтар, пайдалы қазбалар аймақтары).

          5. Арнайы бағыттағы  жылжымайтын мүлік (арналу спецификасына  байланысты нарықтық айналым  заты болып табылмайтын нысандар, мысалы, шіркеулер, мектептер, түрмелер  және т.б.).

    Теория  мен практикада жылжымайтын мүлік  ұғымын  материалдық нысан ретінде  және оларға  иелік етудің арнайы тәртібі мен ерекше құқық тұрақтылығын қамтамасыз ететін  экономикалық-құқықтық, әлеуметтік қатынастар кешені ретінде  де айыра білген жөн.

    Кез келген жылжымайтын мүлік нысаны шын өмірде  нақты, экономикалық, әлеуметтік және құқықтық қасиеттердің бірлігінде  өмір сүреді, олардың әрқайсысы  соған сәйкес шарттарда  өмірлік жағдайларға, мақсаттар мен талдау сатысына байланысты негізгі (анықтаушы) ретінде бола алады.

    Заң бойынша жылжымайтын заттарға басқа да мүлік түрлері жатқызылады. ҚР Азаматтық кодексіне сәйкес кәсіпорын субъект ретінде емес, азаматтық құқықтар объектісі ретінде қарастырылады. Кәсіпорын толығымен немесе оның бөлігі сату-сатып алу, жалға алу, басқа да заттаық құқықтарды өзгерту немесе жоюмен байланысты мәмілелердің объектісі бола алады. Сонымен бірге кәсіпорын мұрагерлікпен де беріле алады.

    Аталған іс-шаралар жылжымайтын мүліктің задастыру мен нормативтік актілермен қарастыру болып табылады. Сонымен  қатар, біз жылжымайтын мүлік  объектіліері ерекшелігі әрбір салаға байланысты өзгеруі мен бейімделуі мүмкін.

    Жылжымайтын мүлік объектілерінің экономикалық сипаттамаларына оның сиректігі (жылжымайтын мүліктің абсолютті бірдей объектілері болмайды); қосарланушы жерлер, ғимараттардың құны (мысалы, зиян өндірістің құрылысы); территориалды ерекшеліктер (территориалды бағытталушылықтардың өзгеруі жылжымайтын мүліктің құнын физикалық өзгертулерсіз жоғарылата алады); мақсатты арналуы (әдетте, айтарлықтай шығынсыз өзгертіле алмайды). 

    1.2 Жылжымайтын мүлік объектісінің  типологиялық бөліну                       ерекшелігіне байланысты түрленуі 

    Жылжымайтын мүлік объектілерін үш негізгі топқа  бөлінеді:

1. жер;
2. тұрғындық;
3. тұрғындық емес.

    Қолданылу сипатына қарай жылжымайтын мүлік  тұрғындық мақсаттары үшін (үйлер, коттедждер, пәтерлер), коммерциялық әрекет үшін (қонақ  үйлер, офистік ғимараттар, дүкендер, т.б.), өндірістік мақсаттар үшін (қоймалар, фабрикалар, зауыттар, т.б.), ауыл шаруашылық (фермалар, бақшалар) және арнайы мақсаттар үшін (мектептер, шіркеулер, ауруханалар, балабақшалар, қарттар үйлері, т.с.с.) деп бөлінеді. 

    Ғимараттар  мен құрылғылар

    Ғимараттар  деп әдетте өмір сүру немесе жұмыс  істеуі мақсатымен ішінде үнемі адамдардың болуына арналған жылжымайтын мүлік  объектілерін атайды. Құрылғылар тек  таза техникалық мақсаттарға қызмет етеді, ішінде адамдар болса да, уақытша  ғана болуы мүмкін. Құрылғыларға мұнай  және газ скважиналары, автобекет  станциялары, магистральді трубопроводтар, спорт және спорт-тамашалық құрылғылар (стадиондар, спорт сарайлары, жүзу бассейндері), көпірлер, жылыжайлар, трансформаторлар, жылу байламдары, эстакадалар және өзге де фундаменті жермен байланысты инженерлік шешімдер, ойлап табулар  жатады.