Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы

    Айтатын жайт, бұл жіктеме шартты болып  табылады, өйткені нарықта барлық сипаттамаға сай келетін үй иелігін  табу өте қиын. Әр үй иелігі ерекше және ол тек «қорапшадан» (пәтерлердегі сияқты) ғана құралмайды, сонымен қатар  бөлек қарастырылатын және кейбір жағдайларда үйдің өзінен де бағасы жоғары болуы мүмкін жер телімінен тұрады.

    Элитті  деңгейге жататын үйлер – бұл әрқашан өзіне тән дизайн мен архитектурасынан тұратын, үлкен ауданды алатын (орта көрсеткіш 350 кв.м.), қосымша инфраструктурамен қамтылған (сауна/монша, бассейн, щынығу бөлмесіжәне т.б.) және су ағындары мен ормандар маңындағы экологиялық таза мекенде орналасқан ерекше обьектілер.

    Бизнес деңгейі – қысқаша айтқанда, барлық жағдай жасалған жақсы, жайлы және жаңа үйлер. Мұндай үйлердің ауданының орта көрсеткіші 150–170 кв.м. Мұндай үйлер де нарықта көп кездеспейді (15% жуық).

    Ұсынылған көп үйлер эконом деңгейіндегі үйлерге  жатады, бірақ бұл топта ағаштан  жасалынған саяжайлық үйлер мен үй бөлшектері есепке алынбайды.

    Офистік жылжымайтын мүлік  жіктемесі

    Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығында ең белсенді болып офистік сегмент жатады.

    Бұл сегмент үш топқа бөлінеді:

• Кәсіби офистік бөлмелер
• Жартылай кәсіби офистік бөлмелер
• Пәтерлік офистер

    Кәсіби  офистік бөлмелерге бизнес-орталықтар мен «А», «В», «С» сыныптамасындағы офистік орталықтар жатады..

    Жартылай  кәсіби бөлмелерге тұрғындық емес қор ғимараттарындағы бөлмелер жатады. Пәтерлік офистер – тұрғын үйлердің төменгі қабатында орналасқан пәтерлерді жатқызамыз.

    "А" деңгейіндегі офистер - ең атақты бөлмелер жаңа офистік жүйесінде және қаланың орталығындағы бизнес-орталықтарда орналасқан. Бұл ғимараттар қызмет көрсетудің ең жоғары деңгейіне ие: өмірге қажетті қызмет көрсету саласындағы толық қолайлылық және автоматтау, жалға берушінің қолданыстағы орталықтандырылған инфраструктуралы кеңсе құрылғыларымен қамту,  оптикалық-қабырғалық байланыс, ресепшн, жиын бөлмесі, тұрғындық қызмет пен демалыс құрылғыларын қамтитын  «ақылды» ғимараттар. Ғимарат өзінің қауіпсіздік, басқару мен қызмет көрсету қызметі және жер асты тұрақпен қамтылған. Бұл деңгей қазіргі заманға сай еркін жобалау, қымбат безендіру,  жапсырма төбе және тағы басқа көптеген жағдай жасау мүмкіндіктерін қарастырған.

    "В" деңгейіндегі офистер – бұл бөлмелер "A" сыныптамсының сипаттамсындай ерекшеліктерден тұрады. Олар қажет инженерлік коммуникациямен қамтылған жаңа немесе енді жобаланған ғимараттарда орналасуы мүмкін. Оларда ауаны желдету орталық жүйесі болмауы ықтимал. Сонымен қатар, бұл деңгей «А» деңгейіндегі  үйлерді 5-7 жыл пайдаланудан кейінгі, қаланың орталығындағы жобалауы өзгертілген және қайта жабдықталған көне үйлер жатады.

    "С" деңгейіндегі офистер - бұл ҰИИ-дан немесе өндірістік кәсіпорыннан  жалға алынған бөлмелер болып табылады. Кейде оларды «кеңестік» деп те атайды. Соңғы жасалынған жөндеу жұмыстары 10 жылдан астам уақыт бұрын және сол кездегі материалдармен жасалынған болатын. Әдетте мұндай бөлмелерде заманауи байланыс, орталықтандырылған ауа желдеткіш, ауамен қамту – қалыпты, ал әжетхана дәлізде орналасқан болады. Негізінде қаланың ортасында емес, бірақ транспорттық жол қиылысында және негізгі жергілікті магистралдармен шектесетін жерде орналасқан жаңадан пайда болған офистік ғимараттар. "С" деңгейі қарапайым қызмет көрсету жүйесін ұсынады: телефон, Интернет желісімен шығу мүмкіндігі және т.б.

    "D" деңгейіндегі офистер - ескірген инженерлік коммуникациямен, ағаштық жабылымдарымен, өмірлік қамту мамандандырылған қызметінің болмауымен ерекшеленетін офисті бөлмелер. Әдетте мұндай бөлмелер маңызды жөндеу жұмыстарын жүргізуді талап етеді.

    "Е" деңгейіндегі офистер - офистердің орналасуына дайын емес және қайта жобалауды талап ететін ғимараттағы бөлмелер. Олар қайта жабдықталған қоймалық және жартылай қоймалық бөлмелер, тұрғын үйлердегі пәтерлер (кейде бөлек кіру есігі мен 2-4 көлік тұратын көлік тұрағы болуы мүмкін) болып келеді. Қолайлы орналасу, европалық деңгейдегі жөндеу жұмыстары, кеңсе құрылғылары мен сапалы жиһазбен қамту жағдайында мұндай офистер өзінен жоғары деңгейдегі офистерге бәсекелес бола алады.

    Қоймалық  жылжымайтын мүлік  жіктемесі

    Қоймалық  жылжымайтын мүлік жіктемесі  "Knight Frank" халықаралық консалтингтік компаниясымен жасалынған.

    А+ деңгейіндегі

•  Қоймалық ғимараттар қазіргі заманға сай жеңіл металдық жобалаудан және сэндвич-панелдерден, тізілімсіз немесе 12 метрден аспайтын тізілім қадамды тікбұрышты сипаттағы бір қабатты ғимарат
• Қосымша құрылыс ауданы – 40-45%.
• Жер деңгейінен 12 метр алшақтықта орналасқан, 1 - қа 5 тоннадан кем емес күшті көтере алатын шаңға қарсы қапталыммен жабылған тегіс бетонды еден
• Төбе биіктігі – 13 метрден кем емес көп деңгейлі стеллажды жабдықты (6-7 қабат) орнатуға мүмкіндік бар
• Бақыланатын температуралық тәртіптілік
• Өрт сигнализациясының жүйесі және өртті сөндіру автоматтандырылған жүйесі
• Ауа желдеткіш жүйесі
• Күзет  сигнализациясы жүйесі мен видеобақылау
• Тәуелсіз электр станциясының бөлімі мен жылу байланысы
• 500 м2-қа биіктігі бақыланатын (dock levelers) кем дегенде 1 жүк салу-жүкті шығару ауласы бар қажет көлемдегі автоматты докты сипаттаға (dock shelters) дарбоза
• Үлкен жүккөліктері мен жеңіл автокөліктерінің тұрағы орналасқан аула
• Үлкен жүктасымалдау көліктерінің қозғалуына арналған аула
• Қойма қасындағы офистік бөлмелер
• Қойма қасындағы көмекші бөлмелер (әжетхана, жуыну бөлмесі, ішкі бөлмелер, қызметкерлер үшін киім ауыстыру бөлмелері)
• Қызметкерлердің жұмысын есептеу мен бақылау жүйесі
• Оптикалық- бұйырымды телекоммуникация
• Қоршалған және тәулік бойы қорғалатын, жарықтатылған, жағдай жасалынған аудан
• Орталық магистралдарға жақын орналасқан
• Басқарудың кәсіби жүйесі
• Тәжірибелі девелопер

    А деңгейі. Төмендегілерді қоспағанда «А+» деңгейіне ұқсас:

•  Тізілім қадамы кем дегенде 9 метрден аспауы керек
• Қосымша құрылыс – 45-55%.
• Төбе биіктігі – кем дегенде 10 метр
• «Тәжірибелі девелопер», «Қызметкерлердің жұмысын есептеу мен бақылау жүйесі», «Тәуелсіз электр станциясының бөлімі мен жылу байланысы», «Темір жол жақындығы» қалау бойынша іздестіріледі.

    B+ деңгейі. Төмендегілерді қоспағанда «А+» деңгейіне ұқсас:

• Бір қабатты қойма ғимараттарын тікбұрышты сипатында салу немесе қайта жобалау қалау бойынша
• Қосымша құрылыс ауданы – 45-55%
• Тізілім қадамы мен ұшу аралығына көрсетілім жоқ
• Төбе биіктігі –8 метрден жоғары
• Докты сипаттағы (dock shelters) автоматты дарбоза аралығы – 1 дарбозаға 1000 м2-дан аз емес
• Автотранспорттан жүкті босату үшін пандус
• «Басқарудың кәсіби жүйесі», «Тәжірибелі девелопер», «Қызметкерлердің жұмысын есептеу мен бақылау жүйесі», «Тәуелсіз электр станциясының бөлімі мен жылу байланысы», «Темір жол жақындығы» қалау бойынша іздестіріледі

    B деңгейі

•  Бір қабатты, екі қабатты қойма ғимараты тікбұрыштысипаттағы қайта салынған немесе қайта жобаланған өндірістік ғимарат
• Екіқабатты соғылым кезінде 2000 м2-қа кем дегенде 1 көлемде болатын 3 тоннадан жоғары жүк көтеретін жүк лифтінің (көтергіш) болуы
• Төбе бтіктігі –6 метрден жоғары
• Еден – асфальт немес жабылымсыз бетон
• Жылу жүйесі
• Өрт сигнализациялауы мен өртті сөндіру жүйесі
• Автотранспорттан жүкті босату үшін пандус
• Үлкен жүктасымалдау көліктерінің қозғалуына және тұрақтануына  арналған аула
• Аудан бойында орналасқан күзет
• Телекоммуникация
• Күзет  сигнализациясы жүйесі мен видеобақылау
• Қойма қасындағы көмекші бөлмелер

    С деңгейі

•  Басты өндірістік бөлме немесе жылытылған ангар
• Төбе биіктігі –4 метрден жоғары
• Еден – асфальт немес бетондық плитка, бетон жабылымсыз

    D деңгейі

•  Жылытылмайтын өндірістік бөлме немесе ангар, қойма бөлмесі немесе ҰҚ обьектісі

    Өндірістік  жылжымайтын мүлік  жіктемесі

    Өндірістік  жылжымайтын мүлік объектілерін меншіктен алуға байланысты келесі топтарға бөлуге болады:

• ауыр және құрылғы жасау өндірісінің объектілері
• жеңіл және тамақ өндірістінің  объектілері
• мамандану көлемі кең объектілері

    Өндірістік  жылжымайтын мүлік объектісіне  жатады:

• зауыттар
• меншіктік кешен
• бұрыңғы КОС
• өндірістік мақсаттағы жер телімдері

    Қонақ үй жылжымайтын мүлігі. Орналасқан объектілердің жіктемесі

    Орналастыру құралдарын топтық және жекелеген деп  қарастырамыз.

    Топтық  орналастыру құрылғыларына жатқызамыз:

    Қонақ үй және сол сияқты орналастыру құралдары:

• қонақ үй (сонымен қатар пәтер түріндегі)
• мотелдер
• тұрақтану мүмкін клубтар
• пансионаттар, жиһазданған бөлмелер
• жатақхана

    Ерекшеленген  орналастыру құралдары:

• санаториялар, профилакториялар
• еңбек және демалыс лагерлері
• демалыс үйлері
• туристтік қабылдау үйлері, тұрақтар және т.б.
• туристтік, жаттығу кешендер, демалыс кешені
• аңшы (балықшы) үйлері
• конгресс-орталықтар
• қоғамдық транспорт орындары (поездар, круиздік кеме, яхталар)
• қонуға қайта жабдықталған жерасты және су көліктері
• кемпингтер (кемпінг үшін аула, автофургондар)

    Жекелеген орналастыру құралдары:

•  жалға берілетін пәтерлер, пәтердегі бөлмелер, үйлер, коттедждер

    Қонақ үй —маңыздылық дәрежесі жағынан орналасу мен тамақтандыру қызметтері тең болып келетін  үйінде емес адамдарға қызметтер кешенін ұсынатын кәсіпорын.

    Әрбір қонақ үйде ауданы, жиһаздануы, жабдықталуы, жарықтануы деңгейіне байланысты ерекшеленетін  бөлмелер категориясы болады. Бірақ  бөлмелер категориясынан тәуелсіз әрбір  бөлмеде міндетті жиһаз бен жабдықтар  болуы тиіс: төсек, үстел мен кресло, жұмыс столы, киімдер үшін шкаф, жалпы  жарықтану, қоқыс жәшігі. Сонымен  қатар, әрбір қонақ бөлмесінде қонақ  үй туралы ақпарат пен өрт жағдайында эвакуациялану сызбасы болуы міндетті.

    Бірақ барлық қонақ үйлерді жіктеуге арналған бірнеше ортақ сипаттамалар бар. Солардың ішінде:

    1. Ыңғайлылық деңгейі — кешеннің құрамына кіреді:

• бөлме қорының жағдайы: бөлмелер ауданы, бір адамдық және көпбөлмелі  қонақ үй бөлмелердің үлесі, коммуналды жағдайдың жасалуы;
• жиһаз, инвентарлардың, санитарлы-гигиеналық бұйымдардың жағдайы;
• тамақ қабылдау бұйымдарының болуы және жағдайы
• ғимараттың, жерасты жолдың, қонақ үй ауданының күтілу жағдайы;
• ақпаратпен қамтамасыз ету және техникалық жабдықтау
• қосымша қызмет көрсету

    2. Бөлме қорының сыйымдылығы— пайдаланушыларға бір уақыт аралығында ұсынылатын орын саны. Осыған орай қонақ үйлер мына топтарға бөлінеді:

• кіші — сыйымдылығы 150 орын (кейбір елдерде 100 бөлме)
• орташа— 150-400 орын (300 бөлмеге дейін)
• үлкен — 400 орыннан көп (300 бөлмеден көп)

    3. Қызмет ету мақсаты — қонақ үйдің жіктемелік құрылымын таңдау кезінде басты назарға алынады. Кәсіпорынның 2 үлкен тобы, яғни транзитті және мақсатты болып бөлінеді:

    Транзитті — қысқа мерзімді тұрақтану шартында қызмет көрсететін қонақ үйлер. Олар үлкен қозғалыстағы жол бойында орналасады және оларда ыңғайлылық деңгейі шектеулі болады.

    Мақсатты қонақ үйлер сапар шегу мақсатына қарай мына топтарға бөлінеді:

• қызмет іс-сапар шегіп жүрген тұлғалар үшін қызметтік мақсаттағы қонақ үйлер
• демалысқа арналған қонақ үйлер (курортты — демалыс пен денсаулығын жөндеу мақсатында келген адамдарға орын ауыстыру, тамақтану және тағы басқа қосымша қызметтер көрсету және туризм — демалыстың басты мақсаты)

    4. Орналасқан жері