Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы

    Мемлекеттiк  тiркеу тәртiбi және тiркеуден бас  тарту негiздерi осы Кодекске сәйкес қозғалмайтын мүлiкке құқықтарды және онымен жасалатын мәмiленi тiркеу туралы Қазақстан Республикасы Заңымен  белгiленедi. 

    3. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІН ПАЙДАЛАНУ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ ЖӘНЕ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ 

    3.1  Жер телімдерін пайдалану және бөліп беру мәселесі 

    Елімізді әлемдегі үлкен аумақты алып жатқан мемлекеттердің бірі болып табылады. Бірақ мемлекетіміздің ішінде жерге деген сұраныс көлемі жоғары болып табылады және ол сұранысты өтей алу қабілетіміз бен аумағымыз баршылаға белгілі. 

    Қазақстанда жер телімін алу үшін 1 миллионнан астам адам кезекте тұрғаны мемлекетімізде тек ауыл шаруашылығының дамуы, тұрғын үй мен коммерциялық салаларда сұраныстың жоғарылығын көрсеткіші болып табылады.

    Бұл туралы бүгін Астанада Bnews.kz порталында болған онлайн конференцияда ҚР Жер  ресурстарын басқару агенттігінің төрағасының орынбасары Қаналбек Райымбеков мәлім етті.

    Оның  айтуынша, осы бағыттағы жағдайды зерттеу барысында, жер алуға  қатысты өтініш түсірген азаматтардың 95 пайыздан астамы ірі қалалардан, яғни Алматы мен Астана қалалары және облыс  орталықтарынан жер алуға ниет білдергендігі  анықталды.

    Астана  қаласы бойынша, жер учаскесін алуға  қатысты 80 мыңнан астам өтініш келіп  түссе, Алматы қаласы бойынша, азаматтардан 131 мыңнан астам өтініш түскен. Қазақстанда  жер телімін алуға ең көп өтініш Оңтүстік Қазақстан облысы бойынша  келген, онда 174 мыңнан астам азамат жер алуға ниет білдірген.

    Бірақ, осы жылғы көрсеткіштері Астана мен Алматыдан бірде бір жер телімі берілген жоқтығы біздің халықтың ұсынысын қамтамасыз ете алмау қабілетіміздің көрінісі болды. Себебі заңнама бойынша, жеке тұрғын үй салуға арналған жер телімдері тек тиісті инфрақұрылым салынғаннан кейін барып беріледі.

    Жалпы 2005 жылдан бері Астанада 1 447 жер телімі берілген. Ал Алматы қаласында 24 857 жер бөлінген. 2005 жылдан бері Қазақстан бойынша, 315 мыңнан астам өтініш қанағаттандырылған. Бірақ бұл қтініш берген адамдар санының жанында төмен көрсеткіш болып табылады.  

    Бұл еліміздің Жер ресурстары туралы заңнамаларына сәйкес, Қазақстанның кәмелеттік жасындағы әрбір азаматы 10 сотық жерді тегін алуға құқығы барлығына қарамастан. 2010 жылы агенттіктің аймақтық жер инспекциялары жер қатынастары заңдылықтарының сақталуын қадағалау мақсатында 6300 тексеріс жүргізгендігін атап көрсетті. Осы тексерістер барысында 3,5 мың кемшіліктер анықталып, заң бұзушыларға әкімшілік шаралар қолдану барысында 428 миллион теңге айыппұл өндіріп алынған. Сонымен бірге, өткен жылы жер инспекциялары еліміз бойынша жалпы көлемі 3 миллион гектардан асатын пайдаланымнан шыққан 17 мың жер телімін анықтаған. Оның ішінде жалпы көлемі 1,7 миллион гектарды құрайтын 4,9 мың иесіз қалған жер телімдері есепке алынған. Жалпы көлемі 1,1 миллион гектар ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер мемлекеттік меншіккке қайтарылды. Оның ішінде сот шешімі арқылы жалпы көлемі 95 мың гектар 254 жер телімі мемлекет меншігіне алынды.

    Бірақ Қазіргі таңда Қазақстанда жер  телімін дұрыс бөлу мен пайдалану  мақсатында әрекеттер жасалнып жатыр. Қазақстан Республикасының «Мемлекеттік меншік мәселесі жөніндегі кейбір заң актілеріне өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заң күшіне енгеннен бастап мемлекет мүддесі үшін сатып алынатын жер телімдерін бағалаудың жаңа тәртібі енгізілді. Мәселен, жер телімдері бастапқы жер иелерінен олардың мемлекетке осы жер телімдерін сатып алған кезде төлеген бағасынан аспайтын сомаға сатылып алынады. Бұл ретте жер телімдерін сатып алған кезде мемлекет мүддесі үшін басымдық беріледі. Жеке меншік тұрғын үйлер салу үшін бөлінген жер телімдеріне ғана бұл орайда басымдық беріледі. Мұндай жер телімдері мемлекет мүдесі үшін нарықтық бағамен сатылып алынады. Ал жер телімдерін екінші кезекте пайдаланушы жер иелерінен мемлекеттік мүдде үшін сатып алынатын жер телімдері рыноктық бағадан аспайтын сомаға өзара жасалынған келісім бойынша жүзеге асырылады. Егер екі жақ мұндай келісімге келе алмайтын болса, жергілікті әкімдіктер мәселені сот арқылы шешетін болады. 

    3.2 «Тұрғын үймен қамтамасыз ету» жобасының  кемшіліктері және оның дамуы 

    1996 жылы тұрғын үй-коммуналдық салада  тұрғын үй-коммуналдық   шаруашылық (бұдан әрі – ТКШ) саласындағы бәсекелі ортаны жасауды, коммуналдық кәсіпорындар қызметтерінің олардың шығынын жабатын деңгейге дейінгі тарифтерге кезең-кезеңімен көшуді, секторды монополиясыздандыруды және тұрғын үй қорын жаппай жекешелендіруді қамтамасыз еткен жүйелі реформалар басталды. Бұдан басқа, табиғи монополист кәсiпорындардың қызметтеріне арналған тарифтерді мемлекеттік реттеу және табысы аз отбасыларына (азаматтарға) жергілікті бюджеттердің қаражаты есебінен тұрғын үй көмегін көрсету түрінде әлеуметтік қорғау шаралары енгізілді.

    Тұрғын  үй секторына «Тұрғын үй қатынастары  туралы» Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуірдегі Заңымен реттелетін тұрғын үй объектілері жатады.

    Соңғы жылдары жылжымайтын мүлік саласында  кейбір өзгерістер болды. Жылжымайтын  мүлік нарығы белсенді даму сатысында  жүріп келеді. Бірінші кезекте, ол экономикалық дағдарыс басымдылыққа қатаң  жүріп келеді. Құрылыс компаниялары елдегі тұрғын үйге сұраныс өскендіктен  нарыққа қайтып келіп жатыр. Екінші жағынан, адамдар еңбек етіп жалықыларын  алып жатыр, олар өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін бәрін  жасап жатыр. Алайда, ірі қалалардағы квадрат метрлеріне бағалар өсіп жатса, онда ол ескі үйлер мен жаңа құрылыстарға тиеді. Алайда Астанада, Алматыда және басқа да ірі қалаларда жылжымайтын мүлікке деген бағалар шамадан тыс жоғары. Ол бағаларды Еуропадағы жылжымайтын мүлік құнымен салыстыруға да болады. Мысалы, АҚШ-та сол бағаға жаңа құрылыстан үш бөлмелі пәтер алуға болады, ал Маямидан барлық жағдайы жасалған жақсы үш қабатты үй алуға болады.

    Осығын  орай мемлекетімізде «Тұрғын үймен  қамтамсыз ету» жобасы жасалынған болатын. Бұл жоба 2007 жылы қабылданғанымен, ол қзінің актуалдылығын жоғалтқан  жоқ.

    2007 жылы 101,9 млрд. теңге сомасына коммуналдық  қызметтер көрсетілді (осында және  бұдан кейін Қазақстан Республикасы  Статистика агенттігінің деректері).

    Тұтынушы  шығыстары бір үй шаруашылығына 142 мың теңгені құрады, оның 10%-ы  немесе 14 мың теңгесі – коммуналдық  қызметтерге. Бұл халықтың шығыстары  бабының тамаққа және киімдерге  жұмсалғаннан кейінгі барынша көп  шығыстар. 

    Тұрғын  үй секторының жай-күйін  талдау

    Қазақстан Республикасы Статистика агенттігінің деректері бойынша 2009 жылдың 1 қаңтарында тұрғын үйлердің жалпы көлемі 260,6 млн. ш.м құрайды, оның ішінде:

    көп пәтерлі тұрғын үйлерде 157,0 млн. ш.м  немесе жалпы көлемнің 60,2 %-ын құрайды;

    қалалық жер – 150,5 млн. ш.м немесе 57,7 %;

    жеке  меншік нысаны – 253 691,9 млн. ш. м немесе 97,4 %;

    күрделі жөндеуді талап ететіні – 50,0 млн. ш. м немесе 31,8 %.

    Барлық  тұрғын үйлер 1 780 803 бірлік, олардың 582 250 бірлігі қалада, 1 198 553 бірлігі ауылда.

    Облыстық  әкімдіктердің және Астана мен Алматы қалалары әкімдіктерінің деректері  бойынша бұзуға жататын авариялық  тұрғын үй 3,8 млн. ш.м (2,5%) құрайды, оның ішінде: иесіз (тастап кеткен) үйлер  – 1,6 млн. ш.м, азаматтарды көшіруді талап ететін – 2,2 млн. ш. м.

    Ескі  және авариялық тұрғын үйлерді ұстау, жөндеу немесе бұзу жөніндегі іс-шараларды  қамтитын өңірлік бағдарламалар  жергілікті бюджеттерде үйлерді  бұзуға және оларды кәдеге жаратуға қаражаттың жетіспеуіне, сондай-ақ авариялық үйлерден азаматтарды көшіру үшін тұрғын үйдің  болмауына байланысты тиімсіз болып  шықты.

    Бұдан басқа, тұрғын үйлер олардан тұрғындарды  көшіргеннен кейін сол азаматтардың меншігінде қалады. Тұрғын үйге меншік мәселесін заңды түрде шешпейінше, жергілікті атқарушы органның оны бұзуға құқығы жоқ.

    Облыстық  әкімдіктердің және Астана мен Алматы қалалары әкімдіктерінің деректері  бойынша 2009 жылғы 1 қаңтарда тұрғын үй қорындағы 3 100-ден астам лифт жөндеуді (1 600 бірліктен астамы ауыстыруды, 1 500 бірліктен астамы күрделі жөндеуді) қажет етті.

    Кондоминиум объектілеріндегі лифт шаруашылығын жөндеуге жұмасалатын болжамды шығындар 10,8 млрд. теңгені құрады.

    Жаңа  тарифтік саясат есебінен коммуналдық  сектордың инвестициялық тартымдылығын  арттыру тетіктері қамтамасыз етілетін болады.

    Мемлекеттік-жеке меншік әріптестікті дамыту және жеке меншік капиталды тарту есебінен мемлекеттік бюджетке түсетін жүктеме  азаяды. 

    3.3  Тұрғын емес ғимараттардың қазіргі таңдағы экономикадағы орны және жандануы  

    Еліміздің ерекшеліктеріне байланысты қазақстанда  тұрғын емес, яғни коммерциялық немес  әкімшілк ғимараттарына да сұраныс өсуде. Айтып кететін жайт, сарапшылардың пайымдауынша: қзінің көпжылдық тарихы мен әсем табиғатының арқасында Қазақстан туризм мен қонақ үй саласында атаулы жетістіктерге жету керек. Ал ол сала ғимараттардың экономикалық тиімділік алып келуін көздейді және ғимараттарды салу мен жөндеу жұмыстарын жүргізу саласына жаңа тенденция алып келеді.

    Елімізде  статистикалық мәліметтерге сай  ғимараттардың саны бойынша биік сәулім үйлер тұрғызу қазіргі  уақытта ауқымы кеңейтіліп келе жатыр, бірақ ол ғимараттарды пайдалану  үнемсіздігі, тіпті тиімсіздігі  де кездесіп жатыр. Соған орай мемлекеттік  билік органдарымен және 2003 жылғы  Елбасымыздың қаулысымен елімізде ғимараттардың  беріктігін қамтамсыз ету және қазіргі  заманға сай жобалар негізінде  ғимараттар тұрғызу негізге алынды.

    Қазақстанда ғимараттарды энерготиімді жобалаудың жаңа жобасы іске қосылады.

    Жобаның іске асырылуына түрлі көздерден 32 млн. АҚШ доллары қаржы бөлінді. Жоба менеджерлерінің айтуынша, оның негізгі компоненті – Қазақстанның құрылыс саласын, оның ішінде техникалық қадағалау және нормалау жүйесін  түбегейлі реформалауға арналады.

    Жобаның алдында төрт міндет қойылған: міндетті құрылыс нормативтерін және олардың  сақталуына бақылау рәсімдерін, сондай-ақ энергетикалық тиімділікті бағалау  және мониторинг жүйесін жетілдіру. Құырылыс материалдары және олардың  құрауыштарының энергетикалық тиімділігін  стандарттау және сертификациялау. Энергетикалық тиімділікті энерготиімділікті  жобалау және озық технологияларды  қолдану бағытында ақпараттық насихат  жүргізу.

    Барлық зиянды қалдықтардың 80 пайызы энергетикалық секторға тиесілі. Тұрғын үй секторы энергетика мен өндірістік салалардан кейінгі жылу және электр энергиясының үшінші ірі тұтынушысы болып табылады. Ғимараттар және тұрғын үйлер электр энергияның 13,5 және жылу энергиясының 24 пайызын тұтынады. Бірақ елімізде ғимараттарды пайдалану мен іскерлік әрекетке қолдануда да кездесерлік және маңызды қиыншылықтар бар.  Мысалға, Қазақстанда пайдалануға берілетін көптеген биік ғимараттардың өртке қарсы жағдайы қанағаттанарлық емес.

    Қазақстанда 10 қабаттан асатын 486 биік ғимарат бар. Олардың көбісі Алматы, Астана, Орал және Қарағанды қалаларында бой  көтерген. Басқарма бастығы сөз орайында әкімшілік және қоғамдық ғимараттарда талап етілетін өрт қауіпсіздігі деңгейі біраздан бері сақталып келе жатқандығын да атап өтті. Бұл ғимараттар тиімділікпен пайдалануда және олар шет мемлекеттеріне еліміздің даму деңгейінің көрсеткіші болып жатыр. Өйткені аталған ғимараттарды табыстылығы жоғары кәсіпорындар орналасқан болады.

    Мемлекетіміз  инновациялық салада даму алғаннан кейін  тұрғындық және тұрғындық емес саладағы жылжымайтын мүлік объектілерінің құрылысы мен жобалануына үлкен  мән беруде. Ол өз кезегінде еліміздің  экономикасына болашақта табыстылық алып келуі тиіс. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ҚОРЫТЫНДЫ 

    Осы курстық жұмыста жылжымайтын  мүлік объектісі түсінігі, оның ерекшелігі мен осы ерекшеліктеріне байланысты типологиялық бөлінуі, оның арнайы мақсатқа байланысты жіктелуі мен қазіргі  таңдағы жағдайын анықтадық.

    Сонымен, жылжымайтын мүлік объектісі – жерге тығыз байланыста болатын және оның орын ауыстыруы көрінетін шығындарсыз мүмкін еместігін анықтадық. Оның көпқырлылығы мен түрлілігін оны жіктеу мен типогиялық талдау барысында байқауға болады.

    Негізінде жылжымайтын мүлік объектісі  үш үлкен топқа: жер телімдері, тұрғындық  және тұрғындық емес ғимараттарға бөлінеді. Олардың әрқайсысы маңызы мен  сипатына қарай қызметтік мақсаттары айқындалады. Сонымен қатар, аталған  үш топта бір-бірімент тығыз байланыста болады және әрбір топтың объектілерінің қызметтік мақсатына әсер етеді. Мысалыға, тұрғындық емес, яғни көп  жағдайда коммерциялық пайда алып келетін  ғимаратар жер телімдерінде орналасқан және ол тікелей жер телімін сату-сатып  алу немесе басқа да жер телімдеріне  байланысты экономикалық қатынастарды жүргізуі мүмкін.

    Сонымен қатар, біздің курстық жұмыстығ негізі болатын типологиялық жіктеме арнайы салада бекітілген, яғни салық салу жүйесінде пайдаланылатынын атап көрсеткен  болатынбыз. және де салық салу жүйесіндегі барлық процестер салық қатынасындағы объект аталғанг жіктеменің қай тобына жататындығынан оның маңызыдылығы мен салық төлеу ставка пайызы анықталады. Бұл өз кезегінде әрбір жеке және заңды тұлға үшін экономикалық маңызы бар. және ол тіркеу негізінде біз аталған объектілерінің жағдайын анықтай аламыз.