Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы

    Үйді  немесе ғимаратты жалға алу шарты  бойынша жалға беруші үйде немесе ғимаратты жалға алушының уақытша  иеленуіне және пайдалануына беруге міндеттеледі. Үйді немесе ғимаратты жалдаушарты тараптар қол қойған бірыңғай құжат ретінде жазбаша нысанда жасалады. Үйді немесе ғимаратты жалдау шартының нысанын сақтамау оның жарамсыздығына әкеп соғады. Кенмінде бір жыл мерзімге жасалған үйді немесе ғимаратты жалдау шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс және ол осындай тіркеуден өткен кезден бастап жасалды деп есептеледі.

    Үйді  немесе ғимаратты жалдаушартында жалдау ақысының мөлшері көзделуге тиіс.Үйді немесе ғимаратты жалдау ақысы шартта үй (ғимарат) алыңының бөлінісіне немесе оның көлемінің өзге көрсеткішіне белгіленсе, жалдау ақысы жалдау алушыға берілген үйдің немесе ғимараттың нақты мөлшері  негізге алына отырып айқындалады.

    Бұл жылжымайтын мүлік нарығындағы  операциялар белгілі бір заңдылыққа негізделгенін көрсетеді.

       

      
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    2. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІНІҢ ЖІКТЕМЕСІ 

    2.1  Жылжымайтын мүлік объектілерін салық салу жүйесін реттеу мақсатында топтау 

    Жылжымайтын мүлік жіктемесі (classes of fixed property) - салық салу жүйесін реттеу мақсатында жарияланған жылжымайтын мүлік объектісінің типологиясы. Аталған жіктеме меншікке салынатын салықтар мен жылжымайтын объектінің типологиялық жіктелуіне байланысты салық ставка пайызын мемлекет арасында реттеу мақсатында жүргізіледі. Меншікке салынатын салықтар нарықтық экономика жағдайында мемлекет иелігінен алу үшін және жекешелендіру процесінің дамуына қарай меншік қатынастарындағы нақтылы өзгерістермен байланысты едәуір орын алады.  Салық салу объектісін анықтағанда және  кәсіби істе пайдаланылмаған,  меншігінде 1 жылдан кем болмаған, жылжымайтын мүлік сатылғанда қосылған құнға  салық салуда  оны сату мен  құқығы пайда болған мерзім аралығының айырмашылығы  болып табылады.  Жылжымайтын мүліктің   нарықтық құны  салық төлеушінің құқығы пайда болған мерзімге  бағалаушымен  «Қазақстан Республикасындағы бағалау ісі»  Заңына сәйкес анықталады.

    Нарықты құнды анықтау процесінде, салық  салу мақсатында жүргізілген бағалау  қызметі кезінде, төменде көрсетілген  жылжымайтын мүлік объектілерінің жіктемесі негізінде жүргізіледі.

    1. Табиғи объектілер - «табиғаты бойынша жылжымайтын мүліктер»

• Жер телімдері (айналыстағы жер телімі, ағымдық жер телімін пайдалану)
• Орман және көпжылдыө өсімдіктер
• Ерекшеленген су объектілері
• Балшық телімдері

    2. Жасанды (соғылған) объектілер

• Тұрғындық (азқабатты үймерет, көпқабатты үймерет, жоғары қабатты,үймерет, биік үйлер, кондоминум, подьездер, подьездегі қабат, пәтер, бөлме, саяжай үй)
• Коммерциялық (офистер, мейрамхана, дүкендер мен сауда кещені, қонақ үйлер, жалға беруге арналған автокөлік тұрағы, қойма мен заңды кешендер, ғимараттар мен соғылымдар, меншік кещені негізіндегі кәсіпорын)
• Қоғамдық (арнайы) ғимараттар мен соғылымдар: шынығу-жаттығу, оқу-тәрбиелеу, мәдени-ағарту, арнайы-әкімшілік орталықтары, ескерткіштер, мемориалдық соғылымдар, вокзалдар, теңіз порттары және т.б.
• Инженерлік соғылымдар (коммуникациялық, транспорттық, мелиоративті және т.б.)

    Мұндағы жіктеу негізгі  қорлардың барлық қолданыстағы ерекшеліктерін көрсетеді, бірақ бұл жіктеме  жылжымайтын мүліктің бағалау және құндық ерекшеліктерін зерттеу кезіндегі  әсер ететін барлық факторларын қамтымайды.

    Жылжымайтын мүлік объектісінің әрбір тобының  басты ерекшеліктеріне негізделген және бағалау жұмысын жүргізуге ыңғайлы болып табылатын жылжымайтын мүлік жіктемесінің «сипат ағашы» әдісі арқылы көрсеткен жөн деп танимыз.

    Осы жіктемеге сай жылжымайтын мүлік  объектісі мынандай топтарға бөлінеді:

    1.  Қызметтік мақсатына байланысты:

    қолданысқа  арналған жер телімдері; табиғи кешендер (пайдалануға арналған); соғылымдар; бөлмелер мен пәтерлер; офистер мен дүкен негізіндегі ғимаратар мен үймереттер; тұрғын жер үйлер, табиғаттағы зәулім үйлер (жер телімі бар); өндірістік бөлмелр, қоймалар; басқалар

    2. Шығуына байланысты

    Жер алаңдары, бөлек жер телімдері, ғимараттар мен үймереттер кешен, тұрғындық көппәтерлі үйлер, тұрғындық бірпәтерлі үйлер, подъезд (секция), подьездегі қабаттар, пәтер, бөлме, жазғы саяжай, әкімшілік ғимаратар кешені, ғимарат бөлме немесе ғимарат бөлігі.

    3. Пайдалануға дайындығына байланысты:

    Дайын объекттер; басты жөндеу жұмыстары  мен жобалауды қажет ететін объекттер; құрылыстың аяқталуын талап ететін объекттер.

    Аталған жіктеу түрлері салық салу жүйесін  реттеу саласындағы жалпы ірі  топтарға бөлу болып табылады, яғни жіктеудің түрленуі. Ал егер аталған  саладағы қолданыстағы жіктеуге оралатын болсақ, оның негізі – типоголиялық ерекшелігіне байланысты жіктеу болып  табылады. 

    2.2  Жылжымайтын мүлік обьектілерін типологиялық ерекшелігіне байланысты жіктеу 

    Жылжымайтын мүлік объектілерінің топтары:

• Біріншілік нарықтағы пәтерлер
• Екіншілік нарықтағы пәтерлер
• Үй иелігі
• Офистік жылжымайтын мүлік
• Қоймалық жылжымайтын мүлік
• Өндірістік жылжымайтын мүлік
• Қонақ үйлік жылжымайтын мүлік
• Саудалық жылжымайтын мүлік
• Ауыл шаруашылығындағы жер телімі
• Тұрғындық және жалпы қолданыстық жер телімдері
• Табиғи қорық қорының және басқа да табиғатты қорғау мақсатындағы жерлер
• Денсаулықты жақсарту мақсатындағы жерлер
• Рекреациялық мақсаттағы жерлер
• Тарихи-мәдени мақсаттағы жерлер
• Орман шаруашылығы жер телімдері
• Су қоры жерлері
• Өндірістік, транспорттық, байланыс және басқа да мақсаттағы жерлер

    Пәтерлердің біріншілік нарықта  жылжымайтын мүлік  жіктемесі

    Біріншілік  нарықта пәтерлерге танысу үшін біз оларды «элит», «бизнес» және «эконом» деңгейлеріне бөлеміз. Біріншілік нарықта Кесте №1-де пәтерлерді деігейлерге бөлу ерекшеліктері толық сипатталған.

    Кесте 1 -

 

    Пәтерлердің екіншілік нарықта жылжымайтын мүлік жіктемесі

    Бұл нарықта да біз тұрғын үйлерді  үш топқа бөлдік, бірақ топтар саны көрсетілгеннен  көп болуы мүмкін, олар «жоғары», «орта» және «бастапқы».

    Бұл нарықтың ерекшелігі – салынған үйлердің тарихи міндетті деңгейіне байланысты бұл үйлерді жалпы жағдайы  және болашақ бағасы анықталады.

    Енді  осы деңгейлерді толық қарастырсақ.

    "Жоғары деңгей" объектілеріне біз "сталинкалар", "обкомдық үйлер", яғни жобалау стандарттары ескі құрылыс жобасымен салынған үйлерді (үлкен ауданды пәтерлер) жатқызамыз.

    «Сталинкалар» – бұл шартты және қолданыстағы түсінік белгілі бір жылдары үлкен ауданды, бөлінген бөлмелерден тұратын пәтерлерді атаймыз. Олардың былай сипаттаймыз:

• 5–8–қабатты кірпіш үйлер
• 53–63 жж салынған үйлер.
• Төбе биіктігі = 2,8–3 м
• Ас бөлме ауданы - 9 кв.м. жоғары
• 1 к. пәтердің ауданы - 40 кв.м. дейін
• 2 к. пәтердің ауданы - 53-55 кв.м.
• 3 к. пәтердің ауданы - 75-85 кв.м.

    «Обкомдық үйлер». Бұл үйлер «Сталинкалардың» бір түрі деп санауға болады, бірақ олар тоғызқабатты және лифт пен қоқыс өткізгішпен қамтамасыз етілген.

    "Орта деңгей" пәтерлері келесі топтық жобалауға ие:

• "жөндетілген"
• "он алты қабатты"

      «Жөндетілген» пәтерлер сипаттамасы:

• 9–10, 12 және 16–қабатты панельді үйлер, сонымен қатар саны аз 14–қабатты кірпіш үйлер
• 70ж соңы мен 90ж басында осындай үйлер салу қолға алынған
• төбе биіктігі = 2,7 м
• Ас бөлме ауданы - от 8 кв.м.
• Лоджияның болуы

    «Он алты қабатты»

• 16–қабатты панельдік үйлер
• 70ж соңы мен 90ж басында осындай үйлер салу қолға алынған
• Төбе биіктігі = 2,7 м
• Ас бөлме ауданы - от 8 кв.м.
• Лоджияның бар болуы

          "Бастапқы деңгей" үйлері келесі топтық жобалауға ие:

• "малогабаритка"
• "хрущевка"
• "полька"

      «Малогабаритка» - ауданы өте тар пәтерлер. Кең қолданыста бір бөлмелі пәтерлер (жалпы ауданы – 26 кв.м., тұрғылықты – 13 кв.м.) пайдаланылды. Бұл пітерлер 9-қабатты панельдік үйлерде орналасқан. Сонымен қатар бұл топқа 5-қабатты ұқсас үйлер мен стандартқа жатпайтын кірпіш үйлерді жатқыссақ болады.

    «Хрущевка» - қалыпты жобалауға тән пәтерлер.. «Хрущевкалар» келесідей сипаттамаларға тән:

• 5–қабатты кірпіш және панельдік үйлер
• 57–74 жж салынған
• төбе биіктігі - 2,5 м
• ас бөлме ауданы - 4,7–6 кв.м.
• әдетте қосылған бөлмелерге ие
• үйде лифт пен қоқыс өткізгіш болмайды.

    «Полька» - қалыпты жобалауға тән пәтерлер. «Полька» келесідей  сипаттамаға ие:

• 9–қабатты панельдік үйлер
• 70–80 жж салынған
• төбе биіктігі < 2,65 м
• ас бөлме ауданы - 6,5–7 кв.м.
• 1 к. пәтер ауданы - 35 кв.м.
• 2 к. пәтер ауданы - 44 кв.м.
• 3 к. пәтер ауданы - 65 кв.м.
• 4 к. пәтер ауданы - 70 кв.м.
• 1 к. және 2 к. пәтерлерде - тіке қылтима, 3 к. пәтерде – тіке және көлденең қылтима орналасқан

    Үй  иелігінің (үйдің) жіктемесі

    Үй  иелігіңің сегментіндегі тенденциясын түсіну және анализдеу үшін біз бұл сегментті 3 топқа бөлдік: "элит", "бизнес" және "эконом". Нарықтағы мамандардың тәжірибесі үйлердің бағасына, яғни тұтынушы үшін ең маңызды болып табылатын факторларды бөліп қарастырған. Осы сипаттамалар үйлердің жіктеу негізі болып табылады. (кесте №1)