Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы

    Жалпы алып қарағанда, ғимарат немесе құрылғы  деп жермен фундаменталды байланысты, мақсатты арналыммен пайдаланылатын (немесе пайдаланыла алатын), айтарлықтай  зардапсыз қозғалтыла алмайтын, жер  учаскесінде (немесе жер учаскесінің  астында) жасанды түрде құрылған жеке тұрған объектіні айтуға болады.

    Ғимараттар  мен құрылғылардың міндетті белгісі  – олардың жермен үзіліссіз байланысы, олардың арналымына шығын келтірусіз кеңістікте орнын ауыстыруға болмайтындығы.  Сондықтан жалпы жылжымайтын  мүлікті жалға алу және беру (аренда) туралы ережелер, жеке алғанда ғимараттар мен құрылғыларды арендалау туралы ережелер кеңістікте орнынан қозғалтыла алатын киоск, павильон сияқты конструкциялардың  арендасы жөніндегі келісімдерге жатпайды. Бұл жерде жылжымайтын мүлікті  олар тұрған жер учаскелері түрінде  арендалау туралы сөз қозғала  алады.

    Азаматтық құқықтың объектісі болып ғимарат  немесе құрылғы тек оларға деген  құқықтың мемлекеттік тіркелуден кейін  танылады. Тіркеу сол мүліктердің  пайда болуы туралы құжаттардың  негізінде өткізілуі мүмкін. Сондықтан  жалға берумен байланысты ғимараттар мен құрылғылардың құқықтық режимі құрылыспен аяқталмаған объектілерге жүрмейді. Олар да жылжымайтын мүліктің объектілері болып мәмілелер – соның ішінде аренда келісімшарты – кезінде таныла алады, бірақ мұндай келісімдерге ғимараттар мен құрылғыларды арендалау туралы арнайы нормалардың әрекеті әсер етпейді. 

    Тұрғындық үймереттер

    Заң шығару барысында тұрғын үймереттерді өзге жылжымайтын мүліктің арасынан жеке өзіне тән пайдалану мен айналымға қосуға байланысты ерекше құқықтық режимді бөліп шығаруының ең бастысы, тұрғын үймереттердің ерекше әлеуметтік маңыздылығы, пайдаланудағы ұзақ мерзімділігі және айтарлықтай құнымен шарттастырылған.

    Үймерет деп табиғатымен ерекшеленген, тұрғындық және тұрғындық емес, басқа да мақсаттарда дербес қолдануға арналған азаматтар мен заңды тұлғалардың, Қазақстан Республикасының, Қазақстан Республикасының субъектілерінің, муниципалды құрылымдардың меншігіндегі жылжымайтын мүлік кешенінің бірлігін (тұрғын ғимараттың бөлігі, тұрғын ғимаратпен байланысты басқа да жылжымайтын мүлік объектісі) айтады.

    Тұрғын  үймереттерге үнемі өмір сүруге қолайлы  ғимараттар жатады. Тұрғын үй Кодексі  бойынша, тұрғын үй деп жылжымайтын  мүлік болып табылатын, азаматтардың тұрақты тұруына жарамды (орнатылған санитарлық және техникалық ережелер мен нормаларға, заңнаманың өзге де талаптарына сай келетін) оқшауланған бөлмелер танылады.

    Үймеретті тұрғындық деп тану тәртібі мен  тұрғын үйдің сай болуы тиіс талаптары ҚР Тұрғын үй кодексіне сәйкес ҚР Үкіметімен, басқа да мемлекеттік заңдарға орнатылады.

    Тұрғындық үймереттерге: тұрғын үй, тұрғын үйдің  бөлігі; пәтер, пәтердің бөлігі; бөлме жатады.

      Тұрғын үй деп бөлмелерден  тұратын, сонымен қатар азаматтардың  өмір сүруімен байланысты тұрмыстық  және өзге қажеттіліктерін қанағаттандыруға арналған қосымша көмекші бөлмелерден тұратын индивидуалды анықталған ғимарат танылады.

    Пәтер деп көп пәтерлі үйдегі орналасқан жалпыға ортақ қолданыстағы бөлмелерге тікелей қол жетімділікті қамтамасыз ететін, бөлмелерден және азаматтардың өмір сүруімен байланысты тұрмыстық және өзге қажеттіліктерін қанағаттандыруға арналған қосымша көмекші бөлмелерден тұратын шеттетілген құрылыс танылады.

    Бөлме деп азаматтардың тұрғын үйде немесе пәтерде тікелей өмір сүру орны ретінде  қолдануға арналған тұрғын үйдің  немесе пәтердің бөлігі танылады.

    Тұрғын үймереттерінде  өнеркәсіптік өндірісті орналастыруға рұқсат етілмейді немесе сондай үймеретті тұрғындық емес дәрежеге ауыстырғаннан кейін рұқсат етіледі. Үймереттерді тұрғындық дәрежеден тұрғындық емеске ауыстыру тұрғындық заңнамамен анықталатын тәртіпте жүргізіледі. Тұрғындық үймеретті пайдалану сол үйде тұратын азаматтардың, көршілердің құқықтары мен заңды мүдделерін, өрт қауіпсіздігінің талаптарын, санитарлы-гигиеналық, экологиялық және заңнаманың өзге де талаптарын ескере отырып, сонымен бірге Үкіметмен расталған тұрғындық үймереттерді қолдану ережелеріне сәйкес жүзеге асырылады.

    Тұрғын  үйлерге меншік құқығы және басқа  да мүліктік құқықтар тіркеу туралы заңмен, Тұрғын үй кодексімен, Азаматтық кодекспен  қарастырылған жағдайларда мемлекеттік  тіркеуге жатады.

    Сонымен, тұрғындық деп тұрақты түрде  өмір сүруге арналған ғимараттарды атайды.

    Тұрғындық үймереттерге оларға меншік құқығы мен  пайдалану құқығын иеленудің, сонымен  бірге тұрғын үйлермен мәмілелер  жасасудың тәсілдері мен негізделулері  көрсетілген ерекше құқықтық режим  орнатылған.  

    Тұрғындық емес үймереттер

    Тұрғындық емес үймереттер – жеке орналасқан ғимараттар мен құрылғылар түрінде кездеспейтін ғимараттар мен құрылғылардың дербес және нақты анықталған бөліктері түріндегі жылжымайтын мүлік (келісімшарттарға қосымшалармен, ғимараттың қабат бойынша жоспары, жалға берілетін бөлмелері, жалға алынатын ауданы көрсетілетін құрылғылар).

    Тұрғындық емес үймереттерге өндірістік, әкімшілік, әлеуметтік, білім беру, мәдени, т.б. мақсаттарға арналған және тұрғындық  қор құрамына кірмейтін құрылыстар, құрылғылар, басқадай ғимараттар жатады.                        Қорытындылай келе, айта кететін жайт – тұрғындық емес үймереттердің құқықтық режимі заңнамада жеткілікті түрде қалыптастырылмаған, бұл өз жағынан келісімшарттар жасасу кезінде ғимараттар мен құрылғыларды реттеуге қолданылатын құқықтық нормаларды пайдалануға әкеліп соғады. 

    Кондоминиумдар

    Кондоминиум тұрғындық және басқа мақсаттарға  арналған,  орнатылған шекарадағы жер  телімі мен онда орналасқан тұрғын үй, сонымен бірге жылжымайтын мүліктің өзге де объектілерін кіріктіретін жылжымайтын мүліктің бірыңғай кешені ретінде анықталады. Оның жеке бөліктері азаматтардың, заңды тұлғалардың, Қазақстан Республикасы, Қазақстан Республикасының субъектілерінің, муниципалды құрылымдардың (үй иеленушілері) меншігінде – жеке, мемлекеттік, муниципалды және басқа меншік формасында болып, қалған бөліктері (ортақ мүлік – шатыр, төселімдер, үй асты бөлмесі, баспалдақтар, лифттер, ортақ құрал-жабдықтар, т.б.) ортақ үлестік меншікте болады.

    Кондоминиум құрамына келесідей объектілер кіруі  мүмкін: ішіндегі бөлмелер түрлі (екіден кем емес) үй иеленушілердің меншігіндегі бір ғимарат және оның бөлігі немесе бірнеше ғимарат, оған қосарланатын орнатылған шекарадағы жер телімі, жаяу жүруші және көліктік жолдар, бассейндер, су қоймалары, көпжылдық көшеттері, трансформаторлық станциялары, канализациялық құрылғылары, гараждары, тағы да сол сияқты объектілері бар; бірнеше тығыз орналасқан ғимараттар мен құрылғылар – учаскелермен немесе оларсыз бір отбасылық, бақшалық немесе саяжайлық үйлер, гараждар, ортақ жер учаскесі мен инфрақұрылым элементтерімен біріктірілген басқа да объектілер.

    Кондоминиумдағы жылжымайтын мүлікке құқық пен  онымен жасалатын келісімдер әрекет ететін заңнамаға сәйкес үйді иелену паспортын көрсетумен бірге мемлекеттік  тіркеуге жатады. Онымен қатар мемлекеттік  тіркеуге кондоминиумның құрамына кіретін  барлық жылжымайтын мүлік объектілері  жатады (жеке пәтерлер немесе тіпті  бөлмелер, жер учаскесі).

    Кондоминиумға екі, үш немесе төрт әр түрлі үй иелерінің  меншігіндегі төрттен артық емес бөлме кіретін болса, басқаруды  үй иелерінің өздері жүзеге асыра  алады. Бөлмелердің одан көбірек  санында басқаруды мемлекет немесе жергілікті өзін-өзі басқару органдары  тағайындайтын тұрғындық-коммуналдық  қызмет етулерге тапсырыс беруші қызметіне (ең жақсысы – конкурстық негізде) беру мүмкіндігі болады. Және кондоминиумды  басқарудың үшінші нұсқасы – кондоминиумды  басқару үшін үй иелерінің меншіктенушілер  серіктестігін құруы. Серіктестік кондоминиумдағы бөлмелердің төртеуінен астамын иеленетін үй иелерінің саны екіден кем емес болған жағдайда құрылады. 

    Серіктестікке кіргісі келмейтін пәтерлер иелері ортақ бөліктер мен тұрғын үйдің коммуникацияларын қамтамасыз ету бойынша шығындарды өтеуден босатылмайды.

    Сонымен, кондоминиум жалғыз мақсатпен – онда азаматтар тұрумен – біріктірілген мүліктік кешен ретінде, өзіне жер учаскесін де, ондағы тұрғын және тұрғын емес бөлмелерді кіріктіреді. Ол үйде екі не одан көп иеленуші пайда болғанда өздігінен пайда болады. 

    Кәсіпорын

    ҚР  Азаматтық кодексінде айтылады:

    Кәсiпкерлiк  қызметтi жүзеге асыру үшiн пайдаланылатын мүлiктiк кешен құқық объектiсi түрiндегi кәсiпорын деп танылады.

    Кәсіпорын толығымен мүліктік кешен ретінде  жылжымайтын мүлік деп танылады.

    Кәсіпорын толығымен немесе оның бөліктері  сату-сатып алу, кепілдікке беру, аренда және заттық құқықтарды белгiлеуге, өзгертуге және тоқтатуға байланысты басқа да мәмiлелер объектiсi болуы мүмкiн.Мүлiктiк кешен ретiнде кәсiпорынның құрамына оның қызмет етуiне арналған мүлiктiң барлық түрлерi, соның iшiнде үйлер, ғимараттар, жабдықтар, құрал-саймандар, шикiзат, өнiмдер, жер учаскесiне құқық, талап ету құқықтары, борыштар, сондай-ақ оның қызметiн дараландыратын белгiлерге құқықтар (фирмалық атау, тауар белгiлерi) және егер заң құжаттарында немесе шартта өзгеше көзделмесе басқа да айрықша құқықтар енедi.

    Сонымен, кәсіпорын – жылжымалы және жылжымайтын  заттардан, мүлітік құқықтар мен  міндеттерден, ерекше құқықтар мен  бірнеше өзге элементтерден тұратын  мүліктік кешен. Мұның өзінде кәсіпорын  деп кәсіпкерлік әрекетті іске асыру  үшін қолданылатын мүліктік кешен танылады және сондай кешен ретінде кәсіпорын бөлінбейтін объект болып табылады.

    Мүліктік  кешен кәсіпорын деп танылуы  үшін нақтылы пайдаланылуы керек, яғни жұмыс істейтін, «жүріс үстінде» болуы  тиіс. Теріс жағдайда кәсіпорын рөлін  ерекше құқықтық реттеудің мәні жойылады. Алайда егер кәсіпорын қандай да бір  себептермен уақытша пайдаланылмай, бірақ кәсіпкелік әрекетті қайта  бастау мүмкіндігімен мүліктік кешеннің бірыңғайлығы сақталса, ондай кешен  кәсіпорын деген атауын жоғалтпайды.

    Кәсіпорын құрамы үнемі өзгеріске ұшырап отырады (жылжымалы және жылжымайтын мүлік  объектілері сатылады және сатылып  алынады, соңғылары түрле елді мекендерде, тіпті шетелде болуы мүмкін; дайын  өнім сатылады; кәсіпорынның әрекетімен байланысты талап ету құқықтары  мен қарыздар іске асырылады; қандай да бір мүлік амортизацияланады  және шығарылып тасталады). 

    Жер телімдері

    «Жер» және «жер телімі» синоним ретінде  жиі қолданылғанымен, негізінде  құқық тұрғысынан бір-біріне сәйкес келмейді. Жер ешқандай шектеулер  тұрғызылмаған топырақтың беті болып  табылуы мүмкін. Сондықтан азаматтық  құқықтардың объектісі (соған сәйкес жылжымайтын мүлік ретінде келісімдер заты) болып тек жер телімдері  танылады.

    Қазақстан Республикасының Жер кодексі  тұрғысынан жер телімі – шекаралары орнатылған тәртіпте сипатталған және куәландырылған жер бетінің бөлігі (соның ішінде топырақ қабаты). ҚР Жер кодексіне сәйкес, жер теліміне меншік құқығы заңмен өзгеше көрсетілмесе, сол телімінің шекарасы шегінде орналасқан беткі (топырақ) қабатына, жалпы таралған пайдалы қазбаларға, тұщы жер асты суларына, оқшауланған су қоймаларына, көпжылдық көшеттерге де таралады.

    Жер  телімінің жылжымайтын мүлік  объектісі ретінде пайда болуы  үшін кемінде үш шарт орындалуы қажет:

• кәсіби органның жер телімін құру туралы шешімі;
• оны жергілікті орынға шығару, яғни жергілікті орында оның орналасу мен шекараларын анықтау;
• осы телімнің жылжымайтын мүліктің дербес объектісі ретінде мемлекеттік тіркеу, оған кадастрлық нөмірді беру.

      Жер телімін сыйға беруге, кепілдікке қалдыруға, арендаға беруге және басқаша пайдалануға болады, өйткені сәйкесінше жерлер заң негізделуінде айналымнан шығарылмаған және айналымда шектелмеген. Жер телімінің иеленушісі онда ғимараттар мен құрылғылар салуға, қайта құрылыстау немесе бұзуға, өз учаскесіндегі құрылысқа рұқсат беруге құқығы бар. Бұл құқықтар қалалық құрылыс салу және құрылыстық нормалар мен ережелерді, сонымен қатар жер учаскесінің мақсаттық арналымының талаптарын орындау шартымен ғана іске асырылады.

    Жер телімі иеленушіден мемлекеттік  немесе муниципалды қажеттіліктер  үшін сатып алыну жолымен алынуы мүмкін. Онымен бірге жер учаскесі иеленушіден жерді рационалды пайдаланудың ережелерін дөрекі бұзумен жүзеге асқан жағдайда, жеке алғанда учаске мақсаттық арналымына сәйкес емес пайдаланылса немесе оны пайдалану ауыл шаруашылық жерлерінің құнарлылығын едәуір төмендеуіне, немесе экологиялық жағдайдың анағұрлым нашарлауына байланысты сатып алынусыз тартылып алынуы мүмкін.

    Жерге қатысты қатынастардың қатысушылары болып азаматтар, заңды тұлғалар, Қазақстан Республикасы, Қазақстан  Республикасының субъектілері, муниципалды  құрылымдар табылады. Шетел азаматтары үшін белгілі бір мөлшердегі жерлерді сатып алу немесе шекаралық аудандардың  жерлерін сатып алуға тыйым салу сияқты шектеулер орнатылады.