Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы

    Жер телімі жер қатынастарының объектісі  ретінде бөлінетін және бөлінбейтін  бола алады. Бөлінетіндер – өзара бөліскеннен кейін бөлшектері жеке учаскелерді құрап, дербес айналымға қатыса алатын учаскелер. Бөлiнбейтiн мүлiк дегенiмiз – өзiнiң шаруашылық мақсатын (мiндетiн) өзгертпей бөлуге болмайтын немесе заң құжатында ұйғарылуына қарай бөлуге жатпайтын мүлiк. Құқық объектiлерi ретiнде бөлiнбейтiн заттардың ерекшелiктерi заңдарда белгiленедi.

    Қазақстан Республикасының жер қоры нысаналы мақсатына сәйкес мынадай санаттарға бөлiнедi:

    1) ауыл шаруашылығы мақсатындағы  жер; 

    2) елдi мекендердiң (қалалардың, кенттер  мен ауылдық елдi мекендердiң)  жерi;

    3) өнеркәсiп, көлiк, байланыс, қорғаныс  жерi және өзге де ауыл шаруашылығы  мақсатына арналмаған жер; 

    4) ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың  жерi, сауықтыру мақсатындағы, рекреациялық  және тарихи-мәдени мақсаттағы  жер; 

    5) орман қорының жерi;

    6) су қорының жерi;

    7) босалқы жер.

    Жер телімдерін сату-сатып алу келісімдері  жылжымайтын мүлік келісімдеріне  жатады, сондықтан жылжымайтын мүлікті  сату-сатып алу ережелеріне бағынады. Жер телімдерін сату тек оларды кадастрлық есепке алуға орнатқаннан кейін  ғана мүмкін болады; кадастрлық куәландырусыз  келісім тіркелмейді.

    Тарих және мәдениет ескерткіштері

    Жылжымайтын мүлік объектілеріне мәдени мұра ескерткіштерін (тарих және мәдениет ескерткіштері) жатқызады. Мәдени мұра объектілеріне бейнелеу өнері, тарихи оқиғалардың нәтижесінде пайда болған, археология, архитектура, қала құрылысы, өнер, ғылым және техника, эстетика, этнология немесе антропология, әлеуметтiк мәдениет көзқарасы тұрғысынан құндылығы бар, дәуiрлер және өркениеттердiң куәгерлері, мәдениеттiң пайда болуы мен дамуы туралы ақпараттың шынайы қайнар көздері болып табылатын бейнелеу өнері, мүсіндік, декоративті-қолданбалы өнер туындыларымен, ғылым мен техника объектілерімен, материалды мәдениеттің өзге де заттарымен байланысты жылжымайтын мүлік объектілері жатады.

    Мәдени  мұра объектілері келесідей түрлерге бөлінеді:

• ескерткіштер – тарихи тұрақталып қалған территориялы жеке құрылыстар, ғимараттар мен құрылғылар (соның ішінде діни арналымдағы: шіркеулер, шіркеу мұнаралары, часовнялар, костелдер, мешіттер, буддалық ғибадатханалар, пагодалар, синагогалар, дұға ететін үйлер және құлшылық етуге арналған басқа да объектілер); мемориалды пәтерлер; кесенелер, жеке қорғандар; монументалды өнер туындылары; ғылым мен техника объектілері, оынң ішінде әскери; толығымен не бөлігімен жер немесе су астында жатқан адамның тіршілік ету іздері; археологиялық  қазбалар;
• ансамбльдер – тарихи тұрақталған территорияларды нақты орналасатын оқшауланған немесе біріктірілген ескерткіштердің, қорғаныс, қоғамдық, әкімшілік, саудалық, өндірістік, сарайлық, ғылыми, білім беру арналымдағы құрылыстар мен құрылғылар, діни мақсаттағы ескерткіштер мен құрылғылар топтары (ғибадатханалық кешендер, дацандар, монастырьлар), оның ішінде қала құрылысының ансамбльдеріне жатқызыла алатын елді мекендердің тарихи жоспарлаулары мен құрылыстар бөліктері; ландшафтілік архитектура және бақшалық-саябақтық өнер туындылары (бақшалар, саябақтар, скверлер, бульварлар), қорымдар;
• назар аударарлық орындар – адам қолымен жасалған немесе табиғат пен адамның біріккен еңбегі арқылы пайда болған туындылар, соның қатарында халық көркем өндірістері; тарихи елді мекендер орталықтары немесе қала құрылыстық жоспарлау мен салынулар бөліктері; тарихи (оның ішінде әскери) оқиғалармен, атақты тарихи тұлғалардың өмірімен байланысты мәдени және табиғи ландшафттар; көне қалалар, қалашықтар, елді мекендер құрылыстарының қалдықтары; дiни салттарды iске асырудың орындары.

    Мәдени  мұра объектісін сату-сатып алу мәмілесін  мемлекеттік тіркеу жаңа меншіктенуші меншік құқығының шектеулері (жүктемелері) болып табылатын сол объектіні  сақтау міндеттерін өзіне алады.

    Археологиялық мұра объектілері мемлекеттік меншікте болады. 

      1.3 Жылжымайтын мүлік нарығы және нарықтық операциялар 

    Жылжымайтын мүлік нарығы мемлекет, бүкіл әлем нарығында елеулі орын алады.  Өйткені  экономикалық қатынастардың көпшілік бөлігі жылжымайтын мүлік объектілеріне  қатысты жүргізіледі. Бұл өз кезегінде  екі жаққа да табыстылық алып келеді, сонымен қатар, жылжымайтын мүлік  нарығының дамуына және мүліктік операциялар жүргізу саласындағы  мүлік айналымын жақсартады. Ол өз кезегінде, белгіленген шарттар  мен мәмлелер негізінде жүзеге асырылады. Сондай операциялардың ең көп кездесетіні, ол – сатып алу-сату қатынастары  болып табылады.

    Сатып алу-сату шарты бойынша бір тарап  мүлікті екінші тараптың меншігіне, шаруащылық жүргізуіне немесе жедел  басқаруына беруге міндеттенеді, ал сатып  алушы бұл мүлікті (тауарды) қабылдауға және ол үшін белгілі бір ақша сомасын  төлеуге міндеттенеді. Сатушы шартта көзделген мүлікті сатып алушыға  беруге міндетті. Егер шартта өзгеше көзделмесе, сатушы мүлікті берумен бірге  сатып алушыға оның керек-жарақтарын, сондай-ақ нормативтік құқықтық актілерде немесе шартта көзделген, соған қатысты құжаттарды беруге міндетті. Сатушының сатып алушыға мүлікті беру міндетін орындау мерзімі шартта белгіленеді. Заң актілерінде немесе шартта сатып алу-сату шартын бөліп орындау жағдайлары (шартты орындаудың аралық мерзімдері) белгіленуі мүмкін.

    Осы мүліктің ережелеріне сәйкес мүлікті  ауыстыруды талап етуге немесе шартты орындаудан бас тартуға өзі құқылы болатын жағдайларды қоспағанда, сатып алушы өзіне сатушы берген мүлікті қабылдауға міндетті. Егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, сатып алушы әдетте қойылатын талаптарға сәйкес, тиісті мүлік беруді және алуды қамтамасыз ету үшін өз тарапынан қажетті іс-қимылдар жасауға міндетті. Сатып алушы мүлікке шартта көзделген баға бойынша ақы төлеуге, сондай-ақ өз есебінен заң актілеріне, шартқа немесе әдетте қойылатын талаптарға сәйкес төлемді жүзеге асыру үшін қажетті іс-қимылдар жасауға міндетті.

    Кәсіпорынды сату шарты бойынша сатушы тұтас  алғанда кәсіпорынды мүліктік кешен  ретінде сатып алушының меншігіне  беруге міндеттенеді, бұған сатушы басқа тұлғаларға беруге құқығы болмайтын  құқықтар мен міндеттер қосылмайды. Фирмалық атауларды, тауар белгілерін, қызмет көрсету белгілерін және сатушыны дараландыратын басқа да құралдар мен  оның өнімдері, оның атқаратын жұмысын  немесе көрсететін қызметін пайдалану  жөнінде сатушыға тиесілі құқықтар сатып алушыға ауысады. Кәсіпорынды сату шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс және тіркелген кезінен бастап жасалған болып есептеледі. Шартқа қол қойылғанға дейін тараптар: түгендеу актісін, бухгалтерлік балансты, кәсіпорынның құрамы мен құны туралы тәуелсіз аудитордың қорытындысын, сондай-ақ несие берушілерді, олар қойған талаптардың сипатын, мөлшері мен мерзімдерін көрсете отырып, кәсіпорынның құрамына енгізілетін барлық борыштың тізбесін жасап, қарауға тиіс. Сатушының кәсіпорынды сатып алушыға беруі өткізу актісі бойынша жүзеге асырылады, онда кәсіпорынның құрамы жөніндегі және кәсіпорынды сату туралы несие берушілерге хабарлау жөніндегі деректер, сондай-ақ берілген мүліктен табылған кемшіліктер туралы мәліметтер және оны жоғалтып алуға байланысты беру міндеттерін орындау мүмкін болмайтын мүліктердің тізбесі көрсетіледі. Өткізу актісінде екі тарап қол қойған күннен бастапкәсіпорын сатып алушыға берілген деп есептеледі. Сол кезден бастап кәсіпорын құрамында берілген мүліктің кездесоқ жойылу немесе кездейсоқ бүліну қаупі сатып алуышға ауысады.

    Айырбас шарты бойынша тараптардың әрқайсысы  шаруашылық жүргізуді, оралымды басқаруды  басқа тараптың меншігіне бір  мүлікті екіншісіне айырбасқа беруге міндеттенеді. Айырбас шартына тиісінше сатып алу-сату шартының ережелері қолданылады, өйткені бұл осы мүліктің ережелеріне және айырбас мәніне қайшы келмейді. Бұл орайда тараптардың әрқайсысы иелікті беруге міндеттенетін сатушы деп және айырбастап алуға міндеттенетін сатып алушы деп танылады. Егер шарттан өзгеше туындамаса, айырбастауға жататын мүліктер бір-біріне тең деп ұйғарылады, ал оларды беру мен қабылдап алу жөніндегі шығындарды әрбір жағдайда тиісті міндет жүктелетін тарап жүзеге асырады. Шартқа сәйкес айырбасталатын мүліктер бір-біріне тең емес деп танылған жағдайда бағасы айырбастауға берілетін мүліктің бағасынан кем мүлікті беруге міндеттенген тарап мүлік беру міндетін орындағанға дейін немесе одан кейін бағадағы айырманы тікелей өзі төлеуге тиіс.

    Сыйға тарту шарты бойынша бір тарап (сыйға тартушы) басқа тараптың (сыйды  алушының) меншігіне затты немесе өзіне немесе үшінші адамға мүліктік құқықты (талапты) тегін береді немесе беруге міндеттенеді не оны өзінің немесе үшінші тұлғаның алдындағы мүліктік міндеттен босатады немесе босатуға міндеттенеді. Сыйға тартушы қайтыс болғаннан кейін сый алушыға  сый беруді көздейтін шарт жарамсыз болады. Сыйды беру оны тапсыру, символдық  беру не құқық белгілейтін құжаттарды тапсыру арқылы жүзеге асырылады. Жылжымайтын мүлікті сыйға тарту шарты:

1. заңды тұлға сый беруші болған және сыйдың құны заң актілерінде белгіленгенен айлық есептік көрсеткіштен асатын;
2. шартта алдағы уақытта сыйға тартуға уәде етілген жағдайларда жазбаша түрде жасалуға тиіс.

    Жылжымайтын мүлікті сыйға тарту шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс.

    Жалпы пайдалану мақсатында затты немесе құқықты сыйға тарту қайырмалдық деп танылады. қайырмалдық азаматтарға, емдеу, тәрбие беру мекемелеріне, әлеуметтік қорғау мекемелеріне және басқа да сол сияқты мекемелерге, қайырымдылық, ғылыми және оқу мекемелеріне, қорларға, мұражайлар мен басқа да мәдениет мекемелеріне, қоғамдық және діни бірлестіктерге, сондай-ақ мемлекетке жасалуы мүмкін. қайырмалдықты алуға ешкімнің рұқсаты немесе келісімі талап етілмейді.

    Рента шарты бойынша бір тарап (рента  алушы) екінші тараптың (рента төлеушіге) меншігіне мүлік береді, ал рента  төлеуші алған мүлікке айырбас  ретінде рента алушыға белгілі  бір ақша сомасы түрінде немесе оны  ұстау үшін өзге де нысанда қаражат  беру түрінде мезгіл-мезгіл рента  төлеп отыруға міндеттенеді. Рента  шарты бойынша рента алушыға  рентаны мерзімсіз (тұрақты рента) немесе өмір бойы төлеу (ғұмырлық рента) міндетін бекітуге жол беріледі. Ғұмырлық рента азаматты өмір бойы асырап отыру жағдайларында белгіленуі мүмкін. Рента шартын нотариат куәландыруға тиім, ал рентаны төлеу үшін қозғалмайтын мүлікті иеліктен айыру көзделетін шарт та мемлекеттік тіркелуден өтуге тиіс. Рента шартында мүлікті ақы төлетіп беру көзделген жағдайларда тараптардың беру және төлеу жөніндегі қатынастарына сатып алу-сату шарты туралы ережелер, ал мұндай мүлік тегін берілетін жағдайларда, егер шарттың мәніне қайшы келмесе, сыйға тарту шарты туралы ережелер қолданылады.

    Рента жер учаскесіне, сондай-ақ оны төлейтін етіп берілген кәсіпорынға, үйге, ғимаратқа  немесе басқа да қозғалмайтын мүлікке  құқық жүктейді. Рента төлеуші  осындай мүлікті иеліктен айырған  жағдайда оның рента шарты бойынша  міндеттемелері мүлікті сатып алушыға  ауысады.

    Тек қана азаматтармен коммерциялық емес ұйымдар, егер бұл олардың қызмет мақсаттарына сәйкес келсе, тұрақты  рентаны алушылар бола алады. Тұрақты рента шарты бойынша рента алушының құқықтары, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, қойылатын талапқа жол беру және мұрагерлік не құқық мирасқорлығы тәртібімен заңды тұлғаларды қайта ұйымдастыру арқылы аталған тұлғаларға берілуі мүмкін.

    Тұрақты рента әрбір күнтізбелік тоқсан аяқталғаннан кейін төленеді.

    Тұрақты рента төлеуші рентаны сатып  алу жолымен оны одан әрі төлеуден бас тартуға құқылы. Бұлайша бас  тарту рента төлеуші рента  төлеу тоқтатылғанға дейін үш айдан кешіктірмей немесе шартта көзделген неғұрлым ұзақ мерзімде жазбаша  түрде мәлімдеген жағдайда жарамды  болады. Бұл орайда рента төлеу  жөніндегі міндеттеме, егер шартта сатып-алудың өзгеше тәртібі көзделмесе, рента алушы барлық сатып алу  сомасын слғанға дейін тоқтатылмайды. Шартта тұрақты рентаны сатып  алу құқығы рента алушының тірі кезінде  не шарт жасалған кезден бастап отыз жылдан аспайтын өзге де мерзім ішінде жүзеге асырылмайтындығы көзделуі мүмкін.

    Лизинг  шарты бойынша лизинг беруші лизинг алушы көрсеткен мүлікті сатушыдан  меншігіне сатып алуға және лизинг алушыға осы мүлікті ақы төлеп  уақытша меленуге және кәсіпкерлік  мақсатта пайдалануға беруге міндеттенеді.

    Үйлер, ғимараттар, машиналар, жабдықтар, құрал-саймандар, көлік құралдары, жер учаскелері және кезкелген тұтынылмайтын заттар лизинг нысанасы бола алады.

    Лизинг  шартында мынадай талаптар болуға тиіс:

1. Мүлікті сатушының атауы;
2. Лизинг алушыға мүлікті берудің талаптары мен мерзімі;
3. Төлемдердің мөлшері мен мерзімділігі;
4. Шарт мерзімі;
5. Егер шартта лизинг алушының меншігіне мүліктің көшуі көзделсе, осындай көшудің талаптары.

    Лизинг  шартына сәйкес төленуге тиісті мерзімділік төлемдері мүліктің шарт жасасқан кездегі баға бойынша құнының барлық немесе елеулі бөлігінің амортизациясы ескеріле отырып есептелуі мүмкін.