Ақмола обылысы Целиноград ауданының «Ақсу» Фирма» ЖШС-нің ауыл шаруашылық алаптарының кадастрлық құнын анықтау

Ксу –  суландыруына байланысты коэффицент;

Калш  – орналасуына байланысты коэффицент. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Ι бөлім. Әдебиетке  шолу.

    Жер кадастры дегеніміз – жердің құқықтылық  және шаруашылықтық  жағдайы, жер учаскелерінің мөлшері, орналасқан орындары мен шекаралары, олардың сапалық  сипаттамасы, бағалануы, есепке алынуы жайындағы мәліметтер жүйесі.

    Жер кадастры  ежелгі Римде пайда  болған.Жер кадастры әдістемесінің  ерекщелігі жердің ерекшеліктерімен себептеледі.Ол ерешеліктері  келесідей.Қоғам өмірінде жер еңбектің жалпы заты және шарты болып келеді. 

    Ол  қайда болмасын өндіріс процесінің болуына шартты, бірақ оның ролі қоғам өндірісінің әртүрлі сала қорында бірдей емес. Өңдеуші өнеркәсіпте және құрылыста ол кеңістік іс орны (еңбек жасалатын орын) ретінде көрінеді.Қазып шығаратын өнеркәсіпте оның үстіне ол ерекше қойма ретінде қаралады.Ауыл шаруашылығында жер тек қана өндіріс процесі жүзеге асырылатын орын ғана емес, ол еңбектің заты және құралы болып табылады.

    Жер кеңістікте көлем бойынша шектелген  және ештеңемен ауыстырыла алмайды. Өндірістің басқа құралдары өнімділік  күштер даму барысында сан жөнінде  өзгере алады, ескіргендері жаңа жетілдірілген, экономикалық тұрғыда ұтымды құралдарға ауыстырыла алады.

    Жерді құрал ретінде пайдалану оның кеңістік орнымен және ол орынның  тұрақтылығымен байланысты.Басқа құралдарды әр орындарда пайдалануға және бір  орыннан басқа орынға жылжытуға  болады.

    Жер өндірістің  мәңгі ауыстырылмайтын  құралы болып табылады.

Ауыл  шаруашылығында жер  өндірістің  ең басты құралы болып, өсімдіктердің өсуіне жағдай жасаушы өте маңызды ерекше қасиетімен, құнарлығымен сипатталады. Жерді дұрыс пайдаланса, оның сапасы төмендемейді, керісінше - жақсарады, сөйтіп оның құнарлығы жоғарлайды.

    Жердің  айрықша ерекшелігі - ауыл шаруашылық  өндірісінде оны пайдалану сипаты. Жерде көптеген ауыл шаруашылық  дақылдарының түрлері өсіріледі.

    Жердің  осындай ерекшеліктері жер кадастрының  мазмұнын, оны жүргізу әдістерін  және тәсілдерін алдын ала есептейді.Жалпы түрде жер кадастріне келесі әрекеттер тән: жерлерді есепке алу; жерлерді баяндау;жерлерді бағалау.

    Жерлерді  есепке алуда алқаптардың кеңістік жайы, олардың көлемдері, құрамы және сапасы анықталады.

    Жерлерді  баяндауда олардың жаратылыс – тарихи және экономикалық қасиеттері анықталып жазылады.

    Жерлерді  бағалауда жердің өндіріс құралы ретінде құндылылығы және пайдалылығы  анықталады.

    Кадастрдың  осы аталған әр әрекеті - өзінше бір  қатар техникалық тәсілдерден тұрады. Ал , олар барлығы бірге жердің санына , сапасына, негізгі қасиеттеріне, нышандарына ең толық сипаттама береді және шаруалау, салық салу обьектісі ретінде салыстырмалы құндылығын көрсетеді.Кадастрды жүргізуде әр әрекеттің маңызы туралы сұрақ әр кезеңде және әр елде әртүрлі қойылған.Бір жағдайда кадастрде ең басты көңіл – жерлерді есепке алуға, басқа жағдайда  жерлерді жаратылыс – тарихи немесе экономикалық  баяндауға, ал үшінші жағдайда жерлерді бағалауға немесе әрекеттерді қалай болса да үйлестіруге бөлінген.Барлық жағдайларда жер кадастрының құрамдық бөліктері болып жерлерді сөзсіз есепке алу және бағалау жататын. Міндетті түрде жерлердің кеңістік жайлары ескеріледі. Сондықтан әр елдің әр уақытта жүргізілген жер кадастрлері бір – бірінен  мазмұны және жүргізу техникасы, ұйымдастырылуы бойынша кәдімгідей айырылады. Кадастрдың барлық әрекеттері бірден және бір уақытта пайда болып, жүргізілген емес.Қоғамның ең ертедегі даму сатыларында жерлер тек қана есепке алынса , көптен кейін оларды бағалау басталады.

    Жер кадастры салық салудың ең бір маңызды құралы болған. Оның мәліметтері жер иеленушілерге салық мөлшерін белгілеуде негіз болған. Уақыт өте кадастрдың құқық жағының маңызы күшейе түсті. Ол жерді меншіктеу құқығын рәсімдеумен  байланысты болды және сол арқылы пайдаланатын жерлердің шекаралары туралы азаматтық істер шешіле бастады.

    Қоғамның  даму кезеңдері басында негізінен  жер көлемдері туралы мәліметтер тіркелген болатын. Содан кейін  алқаптар және олардың сапалық күйі бойынша есепке алу қажеттілігі  пайда болды. Содан кейін алқаптарды  топырақ құнарлығы бойынша сипаттай бастады. Жер кадастры мәліметтерін тек мәтіндік құжаттарда ғана белгілей бастады. Топырақтардың сапасына қарай олар топтарға (кластарға) бөлінді.Оған тарихтың ескерткіштері куә. Олар қазіргі дәуірге дейін көптеген жылдар бұрын жер және топырақтарда сапасы бойынша топтастыру туралы мәліметтерден тұратын жер кадастрының болғандығын куәләдірады.

    Жер қорларын ұтымды және тиімді пайдалану  – халық шаруашылық маңызды мәселе.Ол  халық шаруашылық салалары арасында жерді дұрыс орналастыру, қоғамға керек  ауыл шаруашылық өнімді толық алуды, топырақтың құнарлығын сақтау және жүйелі түрде жоғарлатуды көздейді. Осы мәселені шешу үшін жер кадастрын толық, қомақты жүргізу керек.Ұйымдастыру- шаруашылық қызметін атқара отыра, мемлекет жер иесі және аумақтық басымдылық құқығын тұтқасы ретінде бірыңғай жер қорын басқаруды жүзеге асырып, жер кадастрына ерекше мемлекеттік мәнділік береді.

    Кадастр мәліметтері, бірінші кезекте жерді  тіркеу мәліметтері мемлекетпен  тек қана жер қорын басқаруды әрі қарай дамыту мүддесінде емес, сонымен қатар жерге ресми мемлекеттік меншікті жүзеге асыру, қорғау мақсатында сондай-ақ жер пайдаланушылар, иеленушілердің құқықтарын қорғауда қолданады.Сондықтан жер кадастры мәліметтерінің экономикалықпен қатар, құқықтық та маңызы зор.

    Кадастрлық  мәліметердің көп мәні жерлерді мемлекеттік  және қоғамдық қажеттіліктер үшін бөліп  беруде аз емес. Халық шаруашылық қоғамдық мүдделер жағынан қарағанда осы  мақсаттар үшін бірінші кезекте  ауыл шаруашылығында пайдалануға жарамсыз немесе аз жарамды сондай – ақ пайдалануға, иеленуге берілмеген жерлерден бөліп берген жөн.Сондықтан осы мәселелерді шешуде жер қорын пайдалану,орналастыру,оның нақтылы жай- күйі, сондай-ақ ауыл шаруашылық  алаптардың өнімділігі туралы мәліметтердің керектігі туындайды.Сөйтіп, бұл мәліметтер жерді бөліп берудің ең қолайлы жолын негіздеу үшін қажет.

    Мемлекет  жерді кәсіпорындарына, мекемелерге, ұйымдарға, азаматтарға пайдалануға, иеленуге беретіндіктен кадастрлық мәліметтер жерлердің нысаналы, ұтымды пайдаланылуын, қорғалуын мемлекеттік тұрғыда бақылауды жүзеге асыру үшін керек.

    Өндірістің  дамуымен оның төңірегіне табиғи қордың шоғырлану үлесі өсе береді де,сөйтіп экономикалық, әлеуметтік, технологиялық, биологиялық процестердің өзара  байланысы күшейе түседі. Өндіріс тек қана материалдық игілік жасаумен шектелмей, қоршаған ортаны қорғау, табиғатта экологиялық тепе – теңдігін сақтау тиіс.Осыған байланысты табиғат қорларын, соның ішінде жер қорларын қорғау ең бір маңызды халық шаруашылық мәселе, сондықтан оған мемлекеттік назар аударылады.

    Сол шаралардың ішінде ең маңыздылары ьолып  топырақтардың құнарлығын арттыру, су және жел эрозиясынан, қайта тұзданудан, қорғаудан, өнеркәсіп тастандыларымен ластанудан сақтау және жерлерді бастапқы қалпына келтіру шаралары болып табылады. Бұл мәселелерді шешу үшін еліміздің жер қорларының сапалық жай- күйі туралы толық, сенімді ақпарат жинақталуы және болуы керек.

    Жекелеп салық салу мәселесі де жеке табиғи – экономикалық аймақтар бойынша  жердің сапасын есеспке алу, бағалау  керектігін талап етеді. Кадастрлық мәліметтер жерлердің жай – күйін жақсарту, оларды пайдалану бойынша шараларды жоспарлау үшін де керек.

    Мемлекет  жер пайдаланушыларды топырақтардың  құнарлығын арттыру бойынша нәтижелі шараларды жүргізуге, олардың жел  және су эрозияларына қарсы жүргізілген, ұйымдастыру – шаруашылық, агротехникалық, гидротехникалық шараларды жүзеге асыруға, сондай – ақ тұзданудың, ластанудың, батпақтанудың және басқа да жерлердің жай- күйін төмендететін процестердің алдын алу кешенін жүзеге асыруды талап етеді. Бұл шаралар жүзеге асыру жер алқаптарының сапалық жай- күйін жан-жақты зерттеу және есепке алуға негізделеді.

    Жер кадастрының  шаруашылық әрекетін талдау, ауыл шаруашылық кәсіпорындарының жерлерін нәтижелі пайдалануында көп маңызы бар. Осыған байланысты ауыл шаруашылық алқаптардың жай- күйін және көлемдерін ескеру, олардың өнімділігін салыстырмалы бағалау, жеке дақылдарды өндіру нәтижелігіне қарасты, қажеттілік пайда болады. Жер кадастры мәліметтерінің жер салығын, жалға төлем алу шығындарын өтеу сомасын белгілеуде маңызы өте зор.

    Сонымен , қазіргі уақытта жер кадастрының  міндеттері кәдімгідей кең және жауапкершілікті.Олар Қазақстан Республикасының жер  қорларын ұтымды және нәтижелі пайдалану  мемлекеттің және барлық жер пайдаланушылардың  мүдделіктерін айқындайды. Бұл мемлекеттік Қазақстан халық шаруашылықтық маңызға ие екенін айғақтайды.

    Қазақстандағы  жер кадастрының  мақсаттары мен  арнаулы оның міндеттерін және мазмұнын анықтайды. Кадастр жүйесінің бірлігі, өз кезегінде, қолданатын әдістемелердің бірдейлігін және барлық деңгейде сәйкесті тәртіпте жүргізуін, жеке әр учаскесінен бастап, жалпы мемлекеттік дәрежеде болғанын қажет етеді. Мемлекетке есепке алудың бірыңғай жүйесін ұйымдастыру мемлекеттік жоғарғы басқару органдарының міндеті болғандығынан сол органдар жер кадастрының мазмұнын және жүргізу тәртібін белгілейді.

    Мемлекет  жер кадастрының арналуын, міндеттерін, мазмұнын, құрамдық бөліктерін және оларды жүргізудің тәртібін анықтайды. Ол жер  кадастрлық мәліметтердің, құжаттың мазмұнын , кадастрлық есептің рәсімін, жер кадастрына жүгізілетін бақылау және кадастрлық жұмыстарды орындауды, ұйымдастыруды белгілейді.

    Жер кадастрының  мазмұны және оны  жүргізудің белгіленген тәртібі  еліміздің барлық аймақтарына міндетті. Мемлекеттік жер кадастрының обьектісі  Қазақстан Республикасының  барлық мемлекеттік жер өоры болып саналады. Мемлекеттік жер кадастры осы қордың толық саны және сапалық сипаттамасын беруге және жерлердің табиғи, шаруашылық, құқықтық жағдайы туралы дұрыс, қажетті мәліметтер жиынтығынан тұруға тиісті.

    Қазақстан Республикасы Үкіметі белгілеген қаулысы  бойынша мемлекеттік жер кадастры  Қазақстан Республикасының   табиғи, шаруашылық, құқықтық жағдайы туралы, жер учаскелерінің орналасқан жері, көлемі мен шекарасы, олардың сапалық  сипаты, жер учаскелерінің есепке алынуы мен бағалануы туралы мәліметтердің, өзге де мәліметтердің жүйесі болып табылады.

    Жер кадастрын жүргізудің ең маңызды  шарты координаттардың, биіктіктердің  картографиялық проекциялардың, клссификатр, код, кіру және шығу форматтардың бірыңғай мемлекеттік жүйесін қолдану жолымен ақпаратты өзара сәйкестендіру принциптерін қамтамассыз ету болып табылады.

    Кадастр мәліметтері топографиялық- геодезиялық, аэроғарыштық, картографиялық, жерді  орналастыру, нивентаризациялық, топырақтық, геоботаникалық, бағалаулық және басқа зерттеу мен іздестіру жұмыстарын жүргізу арқылы қалыптасады. Кадастр мәліметтерін есепке алу, сақтау бірлігі белгіленген тәртіппен жер құқығы қатынастары субъектілеріне бекітіліп берілген, тұйық шекарада бөлінген жер учаскесі болып табылады.

    Кеңес кадастрінде есепке алудың негізгі  бірлігі болып жер пайдалану  табылады. Қазіргі қабылданған есепке оқу тәртібінің айырмашылығы есепке алудың және бірлігіне жер учаскені қосу. Бұның себебі, жер реформасын жүргізу нәтижесінде жерді мемлекеттік заңды тұлғалармен қатар азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалар да пайдаланушы және иеленуші субъектілері болып саналады. Сонымен қатар жаңа жағдайда басқа еспке алу бірліктерін қолдануда жер кадастрлық квартал, жер пайдалану және иеленетін жер, аудан, облыс деп қолданған дұрыс.

    Кадастрде әр жер учаскесі үшін физикалық сипаттамалары  келтіріледі. Олар учаскені кеңістікте бөліп көрсетеді, оның орнын, мөлшерін анықтауға, сондай-ақ жерді құндық бағалауға  мүмкіндік береді. Жер учаскелері туралы мәліметтер жер кадастрлық карталада да келтіріледі, оның кадастрлық нөмірі,орны,шекарасы,жазулары айқындалады.

      «Жер кодексіне» сәйкес Қазақстанда  мемлекеттік жер кадастры келесі  құрамдық бөліктерден тұрады: жер  учаскелерін тіркеу, жерлерді есепке  алу, топырақтарды бонитеттеу, жерді экономикалық бағалау. Бірыңғай мемлекеттік жер қоы мемлекет меншігі болып ол жер учаскелерін пайдалану, иелену құқығын бергендіктен жерді қалай пайдалануы заңды түрде рәсімделіп, ал жер учаскелері белгілі территория, жылжымайтын мүлік ретінде белгілі тәртіпте тіркелуі керек. Бұл қызметті жер учаскелерін мемлекеттік тіркеуі өткізеді. Оның мәліметтері жердің белгілі көлемін, нақты жеке немесе заңды тұлғалардың пайдалануы үшін негіз болып келеді.

    Есепке  алуда жер мөлшері, кеңістік орналасуы, сапалық жай- күйі пайдалануы юойынша сипатталады. Есепке алудағы  тіркеу мәліметтері әр нақтылы пайдаланушының, иеленушінің жер учаскенің мөлшерлерін жазу негізін қалайды. Мемлекеттің бос жерлері олардың орындары бойынша жеке орналасқан жер массивтері ретінде есепке алынады.

    Есепке  алуда табиғи қор және өндіріс  құралы ретінде жердің санымен қатар  сапалық көрсеткіштері анықталады. Топырақтардың табиғи қасиеттері бірдей болмайтындықтан оларды салыстырмалы түрде бағалау қажет болады,былай  айтқанда топырақтарды бонитеттеу керек. Жерлерді тіркеу, есепке алу жөніндегі мәліметтер жеке учаскелердің топырақтарын бонитеттеуде бастапқы ақпарат болып келеді. Жердің сапасы табиғи факторлармен шектелмей, экономикалық жағдайларға тәуелді болады. Сондықтан жерді өндіріс құралы ретінде экономикалық жағдайларға тәуелді болады. Сондықтан жерді өндіріс құралы ретінде экономикалық бағалау керектігі пайда болады. Осы бағалаудың мәліметтері тіркеу, есепке алу  және  бонитеттеу мағұлматтарына сүйенеді.